房屋漏水，找开发商？还是找物业？

一、在什么情况下找开发商

因房屋质量问题，如在房屋防水保修期内或房屋本身设计不合理而渗水漏水。

法律关系：商品住宅纠纷法律关系。

法律依据：《民法通则》第一百一十一条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

二、在什么情况下找物业

因《物业管理委托合同》有约定物业公司对房屋有某些修缮义务。

法律关系：合同法律关系。

法律依据：《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。

三、在什么情况下找楼上邻居

（1）因楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等，破坏地面防水设施。

法律关系：侵权法律关系。

法律依据：《侵权责任法》

（2）因楼上住户地板、水管等防水材料使用年限久远自然老化，超过质量保质期，正常生活用水导致渗水漏水。此时因双方均无过错，基于公平责任原则可能存在责任分担。

法律关系：相邻关系。

法律依据：《民法通则》第八十三条，不动产的相邻各方应当按照有利于生产、方便各方、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等相邻关系，给相邻各方造成妨碍或损失的，应停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

四、在什么情况下申请使用专项维修资金

因房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水，且已出保修期，需要使用住宅专项维修基金。

法律关系：行政法律关系。

法律依据：《物业管理条例》《山东省住宅专项维修资金管理办法》明确，专项维修资金属于业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

（来源：日照市物业管理协会微信公众号）

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