本案大棚养殖租户能否分得拆迁利益

【案情】2011年10月1日，原告蔡某与被告刘某签订鱼棚租赁协议，蔡某租赁刘某的鱼棚养殖海参苗，约定租期自2011年10月1日至2012年10月1日，租金 4万元。协议中未对如遇拆迁如何分配利益进行约定。2012年4月19 日，政府发布拟征收公告并对上述鱼棚进行了清点和登记。同年9月，山东海事司法鉴定中心受政府委托作出勘验评估报告，确定上述鱼棚的养殖物为中参苗，使用面积 572メ，单位面积评估价值为1050元/メ，单品种规格评估价格的计算方法为使用面积乘以单位面积评估价值，苗种损耗补偿及搬迁费用按照限制评估价的50% 即300300元执行。同年10月26日，原告将养殖物迁离鱼棚，10月29日，鱼棚主刘某与村委会签订拆迁补偿协议，支取了补偿款并拆除鱼棚。后原告起诉要求被告返还苗种损耗和搬迁费300300元。

【分歧】征收清点和评估在养殖租赁期内完成，而苗种损耗及搬迁费用补偿却在租赁期满大棚拆迁之后，那么租户能否获得补偿，或应该获得多少补偿呢？

第一种观点认为，租户不应当获得任何补偿。虽然租户养殖期间受到征收部门的清点评估，但丈量的使用面积是基于养殖大棚的面积作出的，且租户在租赁合同到期后，其租赁利益已经得到保障，并未受到任何损失，如因此而获得巨额拆迁补偿，投机意味太浓，况且租赁合同中也未对拆迁利益作出约定。

第二种观点认为，租赁协议有效，原告虽在合同到期后未续签租赁合同并搬离鱼棚，但相关征收部门对养殖物清点时，原告尚未搬离，被清点的养殖物属于原告所有，原告应获得针对养殖物给予的苗种补偿及搬迁费300300元。

第三种观点认为，本案苗种损耗和搬迁费的补偿具有一定的特殊性，即清点评估时苗种是租户的，尚在租赁期内，拆迁却在租赁期满、承租人搬迁之后。对于此种补偿款如何分配，当事人既未在租赁合同中约定，也无明确的法律规定。本案宜按照公平原则处理，对于苗种损耗和搬迁费补偿款，双方各分得50% 。

【评析】笔者赞同第三种观点，理由如下：

首先，拆迁利益是基于租户的养殖物而产生。2012年9月，山东海事司法鉴定中心对鱼棚进行清点评估时，确定鱼棚的养殖物为中参苗，单位面积评估价值是基于中参苗的品种价值进行评估的。而基于租赁合同和双方认可，该中参苗属于租户所有，故租户应当分得拆迁利益。

其次，拆迁利益补偿不以租赁合同是否履行完毕、承租人是否受到实际损失为要件。根据拆迁政策规定，苗种损耗及搬迁费的补偿是对大棚内正在养殖的苗种进行的补偿，因此只要清点评估针对的是租户养殖的苗种，租户就应受到补偿，而不受租赁合同是否履行完毕、租户是否搬迁、是否受到实际损失以及补偿款何时发放等因素影响。

对于租户可分得多少拆迁利益，笔者认为，山东海事司法鉴定中心作出的勘验评估报告中，对苗种损耗补偿及搬迁费用是按照单位面积评估价值乘以使用面积计算出来的，拆迁补偿利益的数额是受养殖物苗种性质和养殖面积两个因素双重影响计算得出的，缺一不可，因此租户和鱼棚主均系拆迁利益的分配主体。 但是租户与鱼棚主到底应当分别分得多少，由于没有具体的法律法规和政策规定，租赁合同中也未作约定，因此根据公平公正原则并结合案件具体情况，按照各50% 原则进行分配是恰当的。秦子茜

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