不能说不卖就不卖

山东齐鲁律师事务所合伙人律师高强近年代理了不少这类案件,他感觉这类案件有增加趋势。“案情说起来都比较简单,就是房价上涨时出卖人不卖了,有的情愿给买受人赔钱也不卖。”高强说。社会上有一种认识,认为卖方提出解除合同,或者赔偿一部分钱,房子就可以不卖,这是一种误区,因为这违反了诚实信用原则,而且违约方无权提出解除合同,作为守约方是可以要求继续履行的。

在高强代理的案件中,房价上涨幅度从几十万元到上百万元不等。“因为真正进入司法程序,出卖人可能不会承认是自己不想卖了,而是找买受人的‘漏洞\’”。卖方不履行合同的理由五花八门,如买方没有按约支付首付款、没有足额支付房款,还有的理由是签订合同与办理贷款手续的不是同一人。

这类案件中,常常出现反诉的情况,买方起诉卖方要求继续履行合同,卖方则反诉要求解除合同,有的案件则反之。在这种案件中,一些买方获得了卖方的高额赔偿,看似“捡了便宜”,实际并非如此。“一旦遇到这样的糟心事,费心费神的诉讼程序让买方丧失了再次缔约的机会,损失往往很大。”

山东京鲁律师事务所律师唐诗静表示,应当按诚信信用原则,如约履行合同。“从目前接触的案例来看,如果解除合同,仍然需要赔偿买房者损失,也得不到便宜。”

“违约成本高了,守约更合适,法律的价值也是维护公平公正,维护正常的社会秩序。”唐诗静认为,由于房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额,卖家违约的根本原因就是在于违约成本太低。而要减少交易违约现象,除了需要呼吁买卖双方秉持契约精神外,最关键的还是要有措施加以制约,增加违约成本。

唐诗静还提醒买房者,应该及时办理网签,一旦网签,对方就不能过户给别人了。另外,还要注意保留好履行合同的证据。本报记者马云云崔岩

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