房主出卖出租房屋,原租赁合同是否继续有效

案情简介

2001年1月,常某与某村委签订房屋租赁合同,约定常某租赁某村委一幢6层楼房,用于经营酒店,月租金5万元,租期20年。

2006年6月,某公司经过法院执行拍卖程序取得该楼房所有权。某公司认为,自己作为该楼房的所有人,有权处分该楼房,遂要求常某搬出。常某认为自己与某村委签订的房屋租赁合同尚未到期,拒绝搬出该楼房。2006年8月,某公司将常某诉至法院,要求判令常某搬出该楼房,以维护所有权人的合法权益。

法院判决

一审法院经审理认为,常某与某村委签订的房屋租赁合同是双方根据自愿平等和协商一致的原则签订的,合同形式和内容均符合法律规定,是双方真实意思的表示。某公司经过法院执行拍卖程序取得该楼房所有权,房屋所有权的转移合法有效。但是租赁在先,买卖在后,在租赁合同约定的租期未满之前,某公司只能主张自己的获益权,其强令常某搬出的诉求不予支持。遂判决驳回某公司的诉讼请求。

律师分析

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”据此,租赁期间内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人和承租人之间签订的房屋租赁合同的效力并不因买卖、继承、赠与等发生房屋所有权转移而终止。即承租权具有对抗第三人的法律效力,房屋出卖后,原租赁合同继续有效,承租人可以继续租用该房屋直至租赁合同约定的租赁期间届满。这就是通常所讲的“买卖不破租赁”原则。所以在本案中,某公司虽然已经合法取得了房屋所有权,但原来常某与某村委签订的房屋租赁合同继续有效,直至租赁合同约定的租赁期满。当然,诉争房屋自产权过户后,常某也应当按照租赁合同约定向某公司缴纳租金,以确保所有权人的获益权。

张景远律师

山东华宇轩律师事务所主任

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