以房抵债 债主的法律陷阱?

案情简介:2015年7月12日,李祥(化名)与张民(化名)签订《借款协议》,协议约定张民向李祥借款50万元,期限2年,约定年利率15%,若张民到期不能归还借款本息时,应当以张民名下位于天宫小区的房产一套抵所欠借款本息。到期后,张民无力偿还借款本息。于是李祥诉至人民法院。要求以房抵债,房屋归李祥所有。

律师分析:本案中关键问题是《借款协议》中以房抵债约定的性质和效力如何认定,李祥的诉请能否得到法院支持。

根据《中华人民共和国担保法》第四十条之规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”上述两条规定的是关于认定流质抵押的条文。本案中根据双方当事人之间签订的《借款协议》,也有明确的抵押的约定和转移抵押物所有权的约定。显然,本案当事人以房抵债的约定,并非抵押条款的性质,不属于抵押。

另外,以房抵债的约定,能否引起物权变动,显然是否定的。物权变动是由法律规定的法律行为和非法律行为而引起的,不因当事人约定而变动。双方以房抵债的约定,不是登记或交付的法律行为,也不是《物权法》规定的能引起物权变动的非法律行为。

因此,以房抵债的约定,不能引起物权变动,也就是说,不产生抵押权的效力,李祥当然也就不能以此约定直接诉请取得该房屋的所有权。

山东高阳律师事务所

胡瑞秀律师

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