恒大第三轮战投引入600亿 投行机构调高目标价“三低一高”发展模式和“规模+效益型”发展战略转型成效显现

恒大第三轮引战如期而至。 11月6日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入第三轮投资600亿（人民币，下同），远超此前其公告的300~500亿规模；随着恒大完成三轮共计1300亿战略投资的引入，净负债率大幅下降，未来三年利润承诺大幅增至1650亿远超市场预期。

三年1650亿承诺利润超预期

本次引入的战略投资者实力雄厚，既有苏宁、正威等世界500强企业的新面孔，也有山东高速、嘉寓等老面孔，其中山东高速此前投资30亿元，此次追加200亿元；嘉寓此前投资20亿元，此次追加50亿元。恒大地产投前估值提升至3651.9亿，足以显示一众实力投资者对恒大发展前景的认可。

此次公告显示，恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润。

有业内人士认为，按照恒大地产去年公布的利润承诺，今年的净利润目标为243亿。而中国恒大中报显示，上半年实现净利润超231亿，考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间，恒大地产便已完成全年利润承诺。此外，截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿，今年前十月恒大已实现销售4223亿。若以中报14.5%的净利润率估算，已经锁定1000亿左右的净利润，占承诺利润1650亿的约六成。

花旗银行董事总经理蔡金强则明确指出：“恒大三年1650亿利润承诺是完全可以实现的。”该行认为，强劲的销售增长（2014年~2017年销售年均复合增长率达57%）、可持续的高利润（30%以上毛利率和15%以上净利率）、以及大幅节约利息支出将有助恒大实现利润承诺。

发展战略和模式双双转变

随着恒大完成三轮合共1300亿战略投资的引入，净负债率大幅下降，未来三年利润承诺超市场预期，“一增一降”体现出恒大战略转型成效显现。

今年年初，恒大提出由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，公司持续强化内部管理，进一步降低管理与销售费用，并不断提升产品品质及附加值。今年上半年，恒大销售及管理费用率同比大幅下降一半，盈利能力大幅提升。

与此同时，发展模式也由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转型，核心就是大幅降低负债率。引入600亿战投后，其净负债率将大幅下降近四成；此外恒大还多举措推动负债率持续下降，如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%~10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备，以降低土地费用支出。随着新一轮战投资金到位，恒大净负债率将继续大幅降低，据其测算，其可能提前超额实现未来三年降负债目标，资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本。

看好股价，投行机构调高目标价

6日消息公布后，迅速在资本市场引发轰动，截至7日收盘，恒大股价单日上涨9.38%至30.9港元，市值达到4059亿港元。与此同时，花旗银行、摩根士丹利、美银美林、德意志银行、国泰君安、野村证券、星展等投行机构纷纷唱好，维持恒大“买入”评级，目标价最高达42.1港元。“公司维持着客观的推盘量以及销售增速，加之中期末预收账款达1981.6亿，后续结算将保持较高力度。”申思聪分析认为，“恒大有望依靠优质土储、并购和旧改项目维持地产业务增长，随着龙头集中度上升以及回A进程的推进，估值仍具备上行空间。”星展唯高达证券董事王丹也表达了对恒大引战后发展势头的看好，认为公司的股价会继续保持活力，公司的承诺也将能够完成，并达到10~15%的增长。

“出色的效益表现及增长预期是恒大吸引一众知名投资者的关键。”有投行分析人士认为，恒大投前估值已达3651.9亿，第三轮引战后估值已超4200亿，折合成港币则超5000亿，而中国恒大目前市值仅约港币3700亿，未来仍有巨大的上涨空间。 记者张沛

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