引战1300亿元净负债率降六成恒大转型“三低一高”显成效

第三轮引战再受热捧，恒大在降负债的道路上一路狂奔。11月6日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资600亿元，远超此前其公告的300-500亿元规模，创下国内房企单笔股权融资最高纪录。

公报显示，恒大地产本轮引战获得多家龙头企业热捧，其中正威集团在世界500强中位列183位，苏宁为中国电子商务零售巨头，山东高速则是特大型国有企业集团，恒大地产投前估值也大幅增至3651.9亿元，显示出实力投资者对其发展前景的认可。

“今年以来，恒大已成功引入三轮合计1300亿元战略投资，推动负债率以超预期的速度下降，显示出恒大年初启动的战略转型成效明显。”一位投行分析师表示。

多年来，恒大通过高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式实现超高速增长，去年以3734亿元的销售额登上国内房企“一哥”宝座。与此同时，也因偏高的负债率引发部分投资者对其经营稳健性的担忧。

“我们多年来都是追赶者的角色，把规模扩张作为公司发展的首要战略。负债率不高，公司没有钱，就不可能发展到现在的规模”，在恒大总裁夏海钧看来，恒大用“三高一低”发展模式牢牢抓住了中国房地产的黄金20年，才能成就恒大的龙头地位。

随着房地产行业进入稳定发展期，企业经营更需要在增长与稳健之间取得平衡，恒大适时启动战略转型。今年开始，恒大从“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，目标就是大幅降低负债率。

引入第三轮战略投资者，是恒大降低负债率的重要举措之一。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，引入600亿元战投后，其净负债率将大幅下降近四成。今年以来，在引入1300亿元战投及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末大降超六成。

恒大降负债的措施还包括土地储备负增长、以及扩大盈利规模增加净资产。以土地储备负增长为例，众所周知拿地支出是房企资本开支中的大头，沉淀过多的土地储备容易挤压大量资金，推高负债率。中报显示恒大拥有2.76亿平方米土地储备，位居行业首位，在维持经营需求的同时适当降低土地储备，更有利于减少资金沉淀、降低负债率。

根据恒大此前公布的降负债率目标，其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末降至70%左右，这也是恒大上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。

“今年3月恒大提出两年内还清永续债的目标，不到半年便已超预期兑现承诺，充分体现了其降负债、去杠杆的决心”，上述分析师认为，随着恒大多举措加速向“三低一高”转型，其制定的降负债率目标也极有可能提前完成，未来将实现更加持续稳健的发展。

近两年，恒大大力打造环节精品，项目的施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按高标准设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断提升产品品质及附加值。并采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大大降低了营销、管理、财务三大费用，实现强有力的成本控制。中报显示，2017年上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。上半年实现净利润231.3亿元，同比大增224%；核心业务利润273亿元，同比大增249.6%；归属股东利润188.3亿元，同比大增832%；股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点。

根据国内权威研究机构克而瑞发布市场研究简报，恒大在2017年1月-10月的权益销售排行榜中，以4002.1亿元位列全国第一。行业认为，权益销售额是销售业绩最真实的反映，更客观显示房企真正的实力。

（徐超）

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