恒大地产引入第三轮战投 战略转变成效明显 第三轮战投远超预期

11月6日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入第三轮投资600亿，高于此前公告300～500亿的规模，远超预期。      

强强联手未来可期

据悉，此次引进战投既有苏宁、正威等世界500强企业的新面孔，也有山东高速、嘉寓等老面孔，其中山东高速此前投资30亿元，此次追加200亿元；嘉寓此前投资20亿元，此次追加50亿元。公告显示，恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润，利润承诺提升近一倍。

业内人士认为，按照恒大以往的增长速度推算，最新公布的利润承诺实际上相对保守：按照恒大地产去年公布的利润承诺，今年的净利润目标为243亿。而中国恒大中报显示，集团上半年实现净利润超231亿，考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间，盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。

相关数据显示，截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿，今年前十月恒大已实现销售4223亿，今年销售突破5000亿几无悬念。若以中报14.5%的净利润率估算，已经锁定1000亿左右的净利润，占到承诺利润1650亿的约六成。

需要指出的是，目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，即便按照恒大明年500亿的承诺利润保守估算，市值将达7500亿，而中国恒大目前市值仅为3150亿，未来仍有巨大的上涨空间。

战略转变成效明显

今年年初，恒大提出由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，盈利能力大幅提升。上半年，恒大实现净利润231.3亿，同比大增224%；核心业务利润273亿，同比大增249.6%；归属股东利润188.3亿，同比大增832%；股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点。

据了解，恒大地产2017年上半年净利润为去年同期3倍左右，公司股东应分配利润将较去年同期大幅提升。许家印在年初提出恒大地产2017年向“规模+效益型”转变后，恒大仅用半年时间就实现了效益提升。

效益的提升，离不开恒大对精品的追求以及强有力的成本控制。恒大近两年大力打造环节精品，项目的施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标淮设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断提升产品品质及附加值。恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大大降低了营销、管理、财务三大费用，实现强有力的成本控制。中报显示，上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。

不仅如此，根据国内权威研究机构克而瑞发布市场研究简报，恒大在2017年1～10月的权益销售排行榜中，以4002.1亿元位列全国第一。行业认为，权益销售额是销售业绩最真实的反映，更客观显示房企真正的实力。

多项举措降低负债

恒大自2017年已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的 “三低一高”发展模式转型，核心就是大幅降低负债率。

除了引入战略投资者，恒大还正实施多项举措，推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%～10%，相当于每年减少1000到2000万平方米土地储备，以降低土地费用支出；以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。

根据恒大此前公布的降负债率目标，其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末降至70%左右，这也是恒大上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。

“今年3月恒大提出两年内还清永续债的目标，不到半年便已超预期兑现承诺，充分体现了其降负债、去杠杆的决心”，上述分析师认为，随着恒大多举措加速向“三低一高”转型，其制定的降负债率目标也极有可能提前完成，未来将实现更加持续稳健的发展。

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