房产证未取得 转让房子是否有效

案情简介:张某属于某村被拆迁的村民,于2011年11月13日与开发商签订优惠购房合同,约定张某购买开发商的房屋一套,房款41万元。后来张某与王某协商,将该房卖给王某,张某写下协议内容是:2012年8月4日,张某将上述房屋以50万元的价格卖给王某,手续都交给王某,等到可以过户时,张某予配合,过户费王某承担,双方均在协议上签字,且张某的妻子也签字确认。当日王某一次性支付张某房款23万元,次日交房。期间王某一直居住,现该房屋产权证尚未颁发。2013年3月份,张某起诉王某,根据《城市房地产管理法》三十八条第(六)项,以房屋未依法登记领取权属证书不得转让为由,请求法院确认双方所签合同无效。

律师分析:本律师认为,双方之间的房屋买卖合同关系成立,应属合法有效。

根据《合同法》五十二条第(五)项规定的,导致一个合同无效,必须是违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。《城市房地产管理法》三十八条第(六)项规定,未依法登记领取产属证书的房地产,不得转让。虽然《城市房地产管理法》属于全国人大及常委会制定的法律,但本法的性质并非属于调整民事法律关系、规范民事权利义务的法律,而是一部行政管理法,目的在于解决房地产市场中开发和交易行为的不规范等问题。在理论上该部法律属于管理性规范而非效力性规范。简单理解就是,法院不能依据该部法律来否认买卖双方的合同行为在私法上的效力。

在本案中,根据双方之间的协议内容,可以看出双方之间存在房屋买卖合同关系,并且系双方真意思表示。虽然双方达成房屋买卖合同时,该房屋尚未颁发产权证书,但通过正当审批程序,完全可以取得产权证书。因此,应确认双方之间的房屋买卖合同,不违反法律、行政法规的强制性规定,且所涉及的事项亦不损害公共利益,故应属合法有效。

张某所依据的《城市房地产管理法》三十八条规定,主张合同无效,混淆视听,并不适用于本案,法院最终不予支持。

山东高阳律师事务所

胡瑞秀律师

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