如何规范前期物业管理？住宅（含车库、储藏室）改变为经营性用房有啥规定？物业以拖欠物业费为由断水断电有何处罚？业主未按照约定交纳物业费会被提起诉讼？…… 《日照市

本报记者 黄建玲

如何规范前期物业管理？首次业主大会成立需要满足什么条件？筹备经费由谁承担？住宅（含车库、储藏室）改变为经营性用房有啥规定？物业以拖欠物业费为由断水断电有何处罚？业主未按照约定交纳物业费会被提起诉讼？

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物业管理涉及千家万户，与生活在城市里的每一个人都有着千丝万缕的联系。随着城市化进程的加快，各方面对物业管理的关注日益增强，群众期盼规范提升物业管理的呼声越来越高。近几年，物业与业主之间因为服务质量不达标、物业费涨价、物业费收取困难等等一系列问题产生的各种矛盾层出不穷。为此，针对业主权益维护的热点、难点和痛点，《日照市物业管理条例》（以下简称《条例》）情系百姓，应运而生，并将于明年1月1日正式实施，为百姓撑起了安居的保护伞。

作为日照市制定的第二部实体性地方法规，也是省内市级首部物业管理条例，《条例》里面又有哪些亮点内容呢？晨刊为您一一解读。

亮点一

细化和规范前期物业管理

长期以来，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。为解决这一问题，《条例》对前期物业管理制度进行了细化和规范。

《条例》中第十三条规定，住宅物业的建设单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者住宅(含同一物业管理区域内非住宅)物业总建筑面积不超过三万平方米的，经物业所在地县级人民政府物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。县级人民政府物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当对前期物业服务企业的选聘进行监督。

第十九条规定，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

亮点二

首次业主大会筹备经费由建设单位承担

召开业主大会，一直以来是不少住宅小区在推进小区管理中的痛点，符合什么条件能召开首次业主大会，首次业主大会的筹备经费该由谁承担呢？

《条例》第二十五条明确，符合业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上条件之一的，可以召开首次业主大会会议。

第二十九条规定，首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定。住宅物业首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，老旧住宅物业首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。

建设单位应当在办理不动产首次登记前，交纳首次业主大会会议筹备经费；已办理首次登记尚未召开首次业主大会会议的，建设单位应当于报送成立业主大会资料时，交纳首次业主大会会议筹备经费。街道办事处(乡镇人民政府)应当对筹备经费进行监管。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向出资单位报告。建设单位预交的筹备经费结余部分应当予以退还。

针对不少住宅小区不具备成立业主大会条件等特殊情况，《条例》规定可以成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。

亮点三

物业不得以拖欠物业费为由断电断水

不知道业主们有没有经历过，因为没有及时交纳物业费或者其他原因，而遭受物业的停水停电？《条例》第五十九条作出明确规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼；物业服务企业不履行仲裁裁决或者生效判决的，由物业主管部门记入物业服务企业信用档案。

《条例》第八十五条规定，中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，可以处一万元以下罚款；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

针对不按时交纳物业费的业主又该如何处理呢？《条例》第七十四条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主未按照约定交纳物业费的，物业服务企业可以通过在物业管理区域显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

亮点四

物业每季度都要公布收支

对于物业费的收取或者涨价，很多居民都存在异议。《条例》第五十七条明确，物业服务收费根据物业的种类、特点以及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，物业服务收费基准价及浮动幅度由价格主管部门会同物业主管部门依法制定。

第五十八条规定，物业费可以采取酬金制或者包干制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业费实行酬金制的，预收的物业服务支出费用属于代管性质，为所交纳的业主所有。除合同约定的物业服务企业收取的酬金外，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的，物业服务企业应当在七日内书面答复。

第八十五条规定，物业费实行酬金制，未按照规定公布物业服务资金年度预决算或者季度收支情况的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，处五千元以上一万元以下罚款。

亮点五

不得擅自改变房屋使用性质

不少小区内存在业主将住宅（含车库、储藏室）改造成经营性用房，便利超市、美容保健室，开公司等，相信不少人曾遇到过。对这方面《条例》又是如何规定的？

第六十六条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅（含车库、储藏室）改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约以外，应当经有利害关系的业主同意。

同样，《条例》对于共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位也作出了明确规定。第六十七条要求，物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定。业主要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有，其分配、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。停车服务费标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并接受业主的监督。

亮点六

突发紧急情况可启动应急维修资金

小区内住宅共用部位、共用设施设备发生紧急情况该如何处理？《条例》第七十一条明确，物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。

第七十三条规定，物业保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，可以按照规定启动住宅专项维修资金应急维修程序。应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，应当依法取得相应主管部门或者检验机构出具的检验报告、验收合格意见书或者其他合格证明。

“民有所呼，我有所应”。《日照市物业管理条例》的颁布实施，是日照市城市化建设进程中的一件大事，是保障人民群众安居乐业、维护人民群众合法权益的一件好事、实事。《条例》的出台，对于进一步加强日照市物业管理工作，增强城市综合竞争力，提高人民群众的幸福感和获得感具有重要意义。

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