动用住宅专项维修资金为何这么难？ 日照住宅专项维修资金规模已达10多亿元，申请使用总额仅有5000万元

本报讯（全媒体记者 黄建玲） 房屋渗水，电梯故障，物业修缮无果，想申请住宅专项维修资金却又很难。在今年雨水较大的情况下，日照市越来越多的房屋开始出现一系列问题，不少业主希望通过住宅专项维修资金来解决问题。然而，动用住宅专项维修资金却面临重重“障碍”。近日，记者对此进行了调查采访。

今年雨水太大，紫钰花园的刘女士家里渗水愈发严重了。北侧卧室墙壁已经整体发霉，厨房、厕所墙壁用手摸上去都是湿的，严重时会直接往下滴水；阁楼南侧位置也是渗水，遇上大雨天地面上都是水。雨天成了刘女士最为发愁的日子。

“渗水的不只我们一家，曾多次找物业过来维修，但是一直没修好。对此，物业表示需要申请住宅专项维修资金。”刘女士说，今年6月份第一次反映，最近才到业主签字环节，但到最后有多少业主能同意，能否申请下来住宅专项维修资金还是个未知数。

家住莒县水晶花园小区的陈先生家渗水已经有好几年了，迟迟得不到解决。“前几天的那场大雨，我家厨房接了近半盆水，卧室墙壁也是渗水，现场都已起皮发霉。”陈先生说，屋顶属于整栋居民楼的公共部位，可以动用住宅专项维修资金，他曾多次询问物业能否申请时，物业表示，已咨询住建部门，资金已剩余30%，不能动用，应续交。

记者从水晶花园小区物业了解到，2017年左右，该小区确实曾申请动用过住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

“现在确实很难办，续交业主肯定不同意。当年申请住宅专项维修资金，花了两三年的时间才办成，其中最难的就是业主同意签字环节。”物业工作人员表示，很多业主都报着“事不关己”的心态，比如顶楼渗水，电梯故障，一楼业主肯定说“跟我有什么关系”，要想动用住宅专项维修资金，不可能。

除了房屋渗水，小区电梯故障，想动用住宅专项维修资金也是如此。尽管符合程序就可以使用维修资金，但是采访中，不少市民表示维修资金使用难。究竟难在哪儿？

记者从市房管局维修资金管理办公室了解到，日照市从2003年正式启动住宅专项维修资金管理工作，目前全市范围内归集的住宅专项维修资金规模已达10多亿元，2013年舒斯贝尔花园小区第一次申请使用，截至目前申请使用总额仅有5000万元，有效使用率不到5%。

市房管局维修资金管理办公室有关工作人员介绍，住宅专项维修资金是“筹集不难，使用难”，现在全国都是这么个情况。资金“使用难”的难点，就是相关政策规定的“三分之二”，即：经有利害关系的、已入住面积且入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意。就是这个硬指标，要求较高，实践中操作难度较大，因此把很多需要维修的小区挡在了门外，给居民的日常生活带来不便。

记者注意到，今年7月1日开始实施的《山东省住宅专项维修资金管理办法》中明确：业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据“业主共同管理规约”的约定，持“不同意”态度的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

“这个‘三分之一’的前提是小区得有业主委员会，且业主共同管理规约里有约定的才可以。其实主要难点不是在‘表决不表决’，而是业主同意不同意，一边想用，一边不让用。如果用了，不同意的业主就去告，去上访，就和物业没完，所以很难办。”该工作人员表示，有很多小区物业存在因申请住宅专项维修资金，而被业主逼走的情况。

据了解，目前，日照市住宅专项维修资金管理部门以一个物业管理区域（小区）为单位建立分户账，并按幢建账，明细核算到户。每户业主的维修资金单独建账，不能统筹使用。

记者了解到，将于明年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》，将使用建筑物及其附属设施的维修资金难度进行了降低，只需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。也就是说，原来的“三分之二”变成了“二分之一”，这也许有利于唤醒公共维修资金，让其真正为民服务。

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