因为一份缺失的土地出让合同，房屋过户2个多月都没办成手续 房改房转让登记为何如此难？

本报记者 肖鑫 实习生 黄金艺

2月26日，有网民曝光称，在办理房屋转让过户中，被一个土地出让金合同来来回回折腾了两个多月，像皮球一样踢来踢去，结果事情都还没能办成。这来回的折腾让他浑身疲惫，精神崩溃。

在钦州市营商环境不断优化、政务服务效率不断提升的当下，出现这样的现象着实让人疑惑。原来证件齐全，并且获得上市出售的房子，在进行转让登记的时候为什么会遇到重重阻碍？事情背后究竟隐藏着什么秘密？记者日前对此进行了深入调查。

有“合同”才能办转让登记

近日，记者与曝光在办理房屋转让过户中遭遇踢皮球的网民取得了联系。由于目前已去广州工作，该网民便让记者与其亲戚黄先生联系。

“材料都在我手上，为了这件事我也跑了一个多月。”黄先生告诉记者，今年12月，他的亲戚在市区子材西大街华侨食品厂买了一套住宅，房子是二手房改房。在办理房屋转让过户的过程中，黄先生被告知必须要拿到土地出让合同才能办理过户手续，于是他来到了钦州市国土资源局钦南分局（钦南区自然资源局）找土地出让金合同：先是去财务室找，财务室叫去档案室找，去了档案室，档案室叫去土地利用股，去了土地利用股又叫去找地籍管理股，去了地籍管理股，又叫去市局（市自然资源局）档案室；去了市局之后，市局说收据是钦南区土地局的，叫他回来钦南区土地局办理。

“真想不明白，明明土地出让金发票都有了，怎么还不能办登记，原来就没有给我们合同啊！”黄先生边说边指着摊开在桌上的土地出让金发票。发票的日期是2005年5月30日，总金额是354元，上面盖的是钦州市国土资源局钦南分局的财务专用章。3月19日，记者与黄先生来到钦南区自然资源局查找土地出让合同。该局办公室主任李芸艳在询问相关业务负责人后表示，尽管土地出让金发票上面盖着钦州市国土资源局钦南分局的章，但是他们只是受市局委托代为收缴，合同档案并不在这里。

“当时政策有的要签土地出让合同，有的不用签，因此很多人没有协议书。”李芸艳进一步解释说。对于黄先生此前查档遇到的“踢皮球”现象，李芸艳表示，这是因为各科室业务分工细、新人多，对总体情况和房改房的历史不了解、不掌握情况，加上在实际中很少碰到此类事件，因此“不知道该怎么做”，一个部门推给另一个部门。

为了不让黄先生再多跑一趟，经与市自然资源局积极对接相关业务，钦南自然资源局暂为代收了当事人的过户转让登记申请材料。“窗口照单执样，不主动为群众考虑，确实不妥。”钦州市自然资源局不动产登记科科长陆挺说。尽管不动产转让登记有着明确的规定，但是窗口工作人员忽视历史原因，面对群众的诉求简单粗暴也是不应该。而是应该在做好解释的同时，将问题上报，寻找解决办法。

土地出让合同缺失谁之过？

黄先生这次要办理过户手续的房子属于房改房。所谓的“房改房”又称已购公有住房，是城镇职工根据国家和县级以上人民政府有关城镇住房制度改革的政策规定，按照一定的优惠价格购买的已建住房。根据规定房改房进入市场自由买卖，需要补交土地出让金。

3月20日，黄先生致电记者称，市民服务中心不动产登记窗口工作人员告知他，房屋的土地出让合同找不到了，要他重新缴纳土地出让金，办理土地出让手续。“以前房屋过户只要提供房产证，为什么现在还要土地出让合同？原来本来就没有签订土地出让合同，难道找不到合同就不给过户了吗？不是还有出让金发票吗？工作人员的失误凭什么要屋主买单。”黄先生对此表示非常不满，也很难理解，为什么原来手续完好的房子，现在却变成了问题房呢？

2016年6月，钦州市开始全面实施不动产登记。不动产的权利人需要到登记机构申请，把需要登记的各项不动产信息记载到不动产登记簿上，才能完成不动产登记。“没有土地出让合同就不清楚土地出让信息，也就无法办理不动产登记，转让过户手续自然也就无法进行。”陆挺介绍，由于不动产登记证其实就是全面实现“房地关联，落宗落幢”。房产在过户时，需提供土地信息，如土地出让合同、土地出让批文等信息，并将土地信息登记在不动产证书中。而土地出让合同里面有出让土地使用权的宗地号、面积，土地使用年期及起止时间，土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间，交付土地的时间，规划、市政设计要点等重要信息。

黄先生此次过户的房子是钦州市华侨食品厂的职工宿舍，于1996年3月竣工，2000年3月被茂苹（化名）购得，原售房审批机关是钦南区房改办。2005年，茂苹将房子上市交易，以8万多元的价格转让给了晨木（化名）。在黄先生出示的钦州市钦南区已购公房上市分摊共用面积审批表上，已经注明了该房为“全额集资已分摊”，上面分别盖有钦南区房改评估事务所、市国营华侨食品厂、钦南区住房制度改革委员会办公室的公章。土地

信息方面，除了有一张发票外，还有去年12月钦州市测绘院出具的用地勘测定界图，唯独没有土地出让合同。

钦南区自然资源局否定了保留有土地出让合同档案的可能，钦州市不动产登记局窗口工作人员也表示“没有找到土地出让合同”，那么这份土地出让合同要么是从来没有签订过，要么就是因为各种原因丢失不见了。然而，谁应为这份缺失的土地出让合同买单呢？要知道，现在重新缴纳土地出让金，几百块钱可办不了。

黄先生的问题或将能解决

未实行不动产登记前，办理房产证不需要提供土地信息，但实行不动产权登记后，就要求提供土地信息。随着不动产登记工作的深入开展，一些历史遗留问题也逐渐暴露出来，其中以房子登记要提供土地证明尤为突出。

3月22日，市自然资源局召开专题会议，研究讨论黄先生办理房产过户遇到的问题，以及导致群众、企业不能办理不动产权登记的历史遗留问题。“经研究决定，我们要求钦南分局开展内部查档工作，两个工作日内核实黄先生提供的发票是否真实，如果属实，则为其办理房产过户手续。”陆挺表示，如有必要将根据实际情况，对二手房过户转存登记办事指南进行修改，或针对各种历史遗留问题出台相关政策措施。

关于黄先生的问题，能否及时解决，记者会继续关注中。

不动产登记制度有待完善

记者调查发现，除了房改房转让出现手续不完善、无法提供土地出让金合同的情况外，钦州市还存在诸如有房产没土地、土地用途改变、项目未取得用地、超容积率等历史遗留问题，导致不动产登记办证难，甚至引发屋主上访事件，影响社会稳定。

经市自然资源局核查，截至2013年12月31日，钦北区通过挂牌方式出让的土地中，有16宗城镇住宅项目用地涉嫌“超容、超密”开发建设，经住建部门核实确实存在“超容、超密”开发建设的用地为9宗，待核实的宗地7宗。由于“超容、超密”建设，导致项目用地内住户不能办理不动产登记手续。

此外，钦州市厚德置业有限公司在未办理任何土地使用条件变更的前提下，对位于钦州市银河街的用地进行了开发建设，并在建成后向社会销售。截至2019年1月8日，钦州市厚德置业有限公司尚未交清该笔土地出让价款，为此项目内住户不能办理不动产登记手续。

长荣新城二期项目用地由2个地块组成，地块之间的原水沟用地并未办理土地使用手续，住建部门在项目竣工验收后，向该项目范围内部分住户颁发了房产权证。但是，因项目用地中存在未办理土地审批手续的原水沟用地，且该部分用地上已建有建筑，为此，不能对用地上的住户进行土地部分的分摊，导致住户不能办理不动产登记手续。

记者了解到，有些省市针对实际工作中遇到的情况，分别出台了过渡性政策，妥善解决了历史遗留问题。今年2月15日，自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅联合印发了《广西优化营商环境重点指标百日攻坚行动方案》，要求坚持问题导向，聚焦群众关心和反映强烈的痛点、堵点，“开展不动产登记指标百日攻坚行动”。2月22日，自治区自然资源厅、自治区住房城乡建设厅、广西税务局印发了《广西优化营商环境不动产登记指标百日攻坚实施方案》。

3月11日，钦州市自然资源局也印发了《市本级优化营商环境不动产登记指标百日攻坚行动工作责任表的通知》，在工作责任表上，简化申请材料、重新编制申请书，修改完善资料清单、办事指南，成立权籍调查组，出台解决历史遗留问题文件赫然在列。“尊重历史，维护群众利益，是改革的根本。”陆挺说，3月22日的专题会议讨论了不动产权登记存在的十几个议题，会后将形成会议纪要，能够在市局层面解决的就拿出解决办法，不能够解决的，将进行汇总并形成方案报市政府批复。

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