僧多粥少，还是责任缺失？——城区商品房住宅小区停车难调查

来源:钦州日报 2018-03-30 21:19 https://www.yybnet.net/

本报记者黄有学肖鑫尹莉莉

“每天回家，都要绕着小区跑好几圈，不然根本找不到停车位。"刚刚将车停好的恒祥豪苑小区业主张婷说，抢车位是下班后的头等大事，因为车位少，经常要为停车犯愁。

记者调查发现，小区停车难，是小区业主普遍反映的焦点问题。难道钦州的住宅小区都不建停车位的吗？答案当然是否定的，现行的《钦州市城市规划技术标准与准则》对房地产项目规划设计住户与车位的比例有着明确规定。一些建设较早的小区，规划车位数量有限比例失衡，导致车位严重不足。然而，记者发现，跟停车困难形成强烈对比的是——很多小区的地下停车位却空置不用！

为什么会出现这边停车困难，那边空置率高的情况？破解住宅小区的“停车难"问题，已经成为钦州城市发展亟待解决的一个现实难题。

车位少、只售不租是现实的“硬伤"

3月22日傍晚，记者来到恒祥豪苑小区，看到小区大门口外的停车位已经停满了车，扬帆大道的非机动车道上，也停了几辆车。有部分车辆还停到了人行道上，周边空地上也横七竖八地停了十多辆车。记者数了一下，整个小区外停了将近200辆车。每天都要上演真实版的“抢车位"，业主张婷很是无奈。“我们小区停车位很紧张，一共只有十几个车位，却住了五十多户人。"广厦花苑3期小区业主宁世泉说。他是幸运的，先在小区里面租到了固定车位，没有租到固定车位的人只能见缝插针地停车了，有的人不得不把车停在通道里，自己出门的时候还要喊人来把车开走。

小区道路狭窄，公共用地有限，如果实在是停不下了，市政公共道路便成为临时停车场。记者在新华路看到，锦绣家园、广厦花苑、香水街等小区周边的公共道路每到晚上便停满了私家车。

钦州市区五马路水岸茗城小区的业主有过百辆私家车，但小区内仅有不到五十个停车位（包括地下停车位），也就是说有一半以上的私家车“无家可归"。除部分已经出售或出租给业主使用的地下停车位之外，整个小区的地面停车位算起来没有10个。小区的值班保安告诉记者，小区地下停车场一共有42个停车位，大多数以出租的方式给业主停车，但现在还有部分停车位出售，只是价格有点贵。“物业采取谁先办卡谁就能在小区停车的方式，通过限制办卡数，对小区停车问题进行管理。"悉尼阳光小区业主施长宏说。一些没有能够及早办卡的人，只能等已办卡的户主退出后才能办卡，退出一个增补一个，因为小区公共车位有限，很多人根本没有机会再办卡。这些没有办卡的人去哪里停车呢？当然是只能停在市政道路上了。在悉尼阳光小区对面，万锦华府小区和富贵世家小区中间，有一条已建好但未贯通的断头路——府前路，便成这三个小区的共用停车场。

地上停车位供不应求，难道地下车库就没有停车位吗？记者调查发现，这三个小区均有大量地下停车位空置，但是这些地下停车位属于开发商的产权车位。悉尼阳光售楼部工作人员介绍，该小区建设规划的住户与车位比为1:0.8，也就是说1套房配套建设有0.8个车位，目前地下车库还有约三分之二的车位待售，但只向业主出售不再出租。同样，东岸阳光、富贵世家小区的地下产权车位也是“只售不租"。

因为停车问题，悉尼阳光、富贵世家和万锦华府三个小区的业主跟开发商、物业公司闹出了很多矛盾纠纷。去年7月，万锦华府业主就因为不满地下停车位“只售不租"，集体开车堵门讨要说法，有关部门介入调解后事件才平息。“现在开发商答应出租了，一个车位220元一个月。"万锦华府小区业主梁文辉说。他自己的车位也是租的，小区周边都停满了车，已经很难再找到停车位了，如果不租小区内停车位，车辆根本不知道放哪里，停在路边街道第二天还可能会被贴罚单。

只买车、不买车位是住户的无奈

随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，越来越多的私家车进入家庭，一个家庭拥有一台私家车已经不再是梦想，有的家庭可能有两台甚至更多。根据钦州市交警部门提供的数据显示，钦州市（不含两县）非营运私人小客车2013年46956台，2014年56409台，2015年66947台，2016年81221台，2017年截至11月份95263台，2017年是2013年的2倍多，5年的年均增长率为19.4%。

私家车暴增，但便宜的停车位却很有限，停车也逐渐成为生活中的一个问题。“现在买个车位要7、8万元，有的小区还卖到10万元，这价格我都可以买辆车了。买车位太贵了，不划算，只能停在外面了，虽不是长久之计但也没办法。"张婷无奈地说。“我们小区地下车库有上下两层，车位几乎可以满足一户一个，但现在买个车位大概要7万元左右，而且停车位产权不明，买不买大家都还处于观望的状态。"恒祥豪苑小区一位姓林的业主说，租车位每个月是180元，部分业主还可以接受，但是算下来一年也要不少钱，所以也有一部分人为了省钱就把车直接停在路边了。

为什么不买车位？记者走访了多个小区，很多业主共同的回答是：“太贵。"对于工薪阶层来说，买房基本花光了积蓄，有的每月还要还房贷，再买个车位，高昂的价格更是加重了负担，实在难以承受。

家住光大·白石湖广场小区的业主黄丽给记者算了一笔账：按照一个车位8万元算，就算一次性结清，每年也还要另外支付300-400元的管理费。如果是租车位每月200元的话，一年下来租金2400元，如果租金不变，那么租30年也才7万多。就算是租金涨价，租金按月付压力也小得多，相比之下，买车位一下子要拿出这么多钱，确实不划算，倒不如拿去理财，还有收益赚呢。所以大家宁可租也不愿意买，当然不用租不用花钱他们更乐意。“我的车现在都是停在路边，小区里面很多人都是这样。"皇庭·翡翠湾的业主施高原说。

成本高、尽快出手是商家的追求

万锦华府业主堵门事件最终以开发商的让步而结束，业主可以在两年的缓冲期内，继续租用地下产权停车位。“双方已经签了协议，两年之后就要收回产权车位出售。"怡景房地产开发有限公司工作人员表示，目前万锦华府已经没有楼房可卖，但还有大约450个产权车位待售。将库存车位尽快出售，成为开发商回笼资金的有效手段。“通过租赁的方式回笼资金实在是太慢了，大家都想尽快将库存车位卖掉。"市房地产业协会副秘书长吴俊说。每月200元左右的租金，既低于利息，也低于按揭，肯定是开发商不愿看到的。为促进车位销售，悉尼阳光小区开发商近期将车位售价降低了3万元，打出“4.98万给车安个家"的口号。“小区地下车位每平方米的建设成本为3200元/平方米，要比住宅建筑物成本高出1000元左右。"钦州市人和春天营销总监周为洋介绍，按照规划，小区需建设大约21万平方米的停车位，仅这一项建筑成本便达6亿元。但是，现在小区的地下车位仅售出不到一半。“我们算是好的了，由于规划建设较早，小区住户与停车位配比为1:0.6。"周为洋说，但现在这个配比已经被淘汰了，现行的《钦州市城市规划技术标准与准则》规定的停车位配比比原来要高很多。

悉尼阳光、富贵世家和万锦华府三个小区的停车位配比都比人和春天的要高，恒祥豪苑小区的停车位配比甚至达到1:1.2。然而，拥有2000多个停车位的恒祥豪苑开发商，车位出售情况并不理想，他们也曾想通过“只售不租"的方式促进车位销售，但是最终也如万锦华府一般“妥协"了事。

严管理、解停车难是部门的对策

住宅小区停车难的原因，除了业主私家车猛增之外，也在一定程度上与小区的规划滞后有关。如泽源小区、水岸茗城、锦绣家园、广厦花苑、金辉海湾花园、皇庭·翡翠湾等建设较早的小区，停车位配比只有0.3或更低。“但是2010年后的房地产项目停车位配比都能够达到0.6，基本能满足住户的停车需求。"钦州市住建委规划工程管理科科长黄国彬说。从2015年12月30日起，钦州市开始执行新的《钦州市城市规划技术标准与准则》。《准则》规定：商品房住宅面积小于90平方米的每户配0.6-0.8个车位；面积小于或等于144平方米又大于90平方米的每户配0.8-1个车位；面积在144平方米以上200平方米以下，则每户需要配1-1.3个车位；独立式住宅或面积在200平方米以上，则每户需配1.3-1.8个车位；配套标准旧城区采用下限标准，新区采用上限标准。

尽管新建的小区停车位多了，但停车难的问题并没有随着车位的增多而解决，反而随着时间的推移矛盾却越来越突出了。一边是停车困难，另一边是空置率高；一边是消费者只想获得便宜、方便的停车位，另一边是开发商想通过“只售不租"或者提高租金、降价出售的方式，让消费者购买产权车位，尽快回笼资金。

除了消费者和开发商的利益对立外，记者还发现，有一些业主拥有多个空闲的停车位或车库，甚至把车库改成出租屋或杂物间使用。在金辉海湾花园小区，大多数的车库都不用来停车，基本上都改成了出租屋或杂物间使用，对于这种违规改变车库用途的现象，却没有有关管理部门出面制止。正是因为行政管理的缺失或不到位，从而造成不少生活小区的停车问题，变成难上加难。

此外，部分小区物业借“停车难"之机搞创收，只管收钱，少管服务，更不愿意出主意、想办法破解难题。

那么，如何才能破解生活小区的停车难题呢？

市公安局交警支队副支队长郑华认为，第一，小区的规划必须要回归到合理的本位，才能有效化解停车难的根本性问题。根据停车位规划，钦州市市区所有道路能够画的地方如果都画上停车位，最多能够画不到6000个停车位，而目前一个小区动辄一千到两千户人，小区自身规划足够停车位才是解决的根本。第二，管理绝对不能缺位，不管是行政管理，还是物业管理，都要齐头并进，都可以深挖资源，尤其是小区的停车位资源最多，可供挖掘的空间也更大。第三，要完善相关的管理制度，例如对于小区停车位租售方面的管理制度，或者对于擅自占用小区停车位的管理制度等。

市住建委规划工程管理科科长黄国彬表示，开发商首先要将车位提供给小区业主，满足业主的停车需求，不能采取“只售不租"的方式进行促销。有关部门要对小区停车进行规范化管理，进一步加强执法力度，对乱停乱放或者故意改变车库用途的业主，一律给予严惩。要彻底解决一些已经建成多年的小区停车难题需要慢慢逐步改善，但是新开发的小区可以通过合理规划、限制和规范开发商出售与出租小区停车位的行为，以及加强物业和行政管理等办法来解决。

郑华建议，为了体现小区停车位的公共属性，最好不能把具体的停车位固定出租给某个业主使用，而是采取有位都能停车的办法来管理，这样不仅能够提高停车位的利用率，还能给更多业主回家停车的机会。

此外，可以考虑制定一些地方性政策法规，鼓励超市、大卖场等场所营业结束后向附近小区居民开放空置停车场，提供合理的有偿服务，以缓解夜间居民小区停车难的矛盾。条件成熟的小区也可以通过适当提高停车的收费标准，进一步遏制小区私家车迅猛增长态势，从而达到缓解停车难的目的。