天气恶劣能否成为延迟交房的理由？

案情回放

2011年2月10日，小陈与房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，约定小陈购买一套商品房。该《商品房买卖合同》中约定，房地产开发公司应当在2012年11月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：其中包括遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的、恶劣天气（如暴雨、台风）导致无法施工、工期受影响的。合同签订后，小陈依约支付全部购房款给房地产开发公司。

2013年2月5日，该房地产项目经过勘察、设计、施工、监理、建设五大责任主体验收合格。次日开始通知各业主，可于同月7日至8日，同月15日至3月8日办理交房手续，小陈于同年2月21日办理相关交房手续。2014年6月19日，灵山县住房和城乡建设局同意给予该项目备案。小陈认为，房地产公司没有按照合同约定的交房期限向他交付房屋，应当支付逾期交房违约金。经协商无果，小陈来到法院起诉，要求房地产开发公司支付逾期交房违约金人民币32754元（从2012年11月30日计至2014年6月19日止，共566天）。

房地产开发公司作为被告则辩称，因天气恶劣等原因导致工程停工121天，根据《商品房买卖合同》里的规定，被告可据实延期交房，未构成逾期交房，并为此提供了《施工日志》为据。

法理分析

依法成立的合同受法律保护。原被告之间的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。双方应当按照合同的约定履行。该合同约定的交付条件是该商品房经验收合格。双方针对房屋交付条件的约定是真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制性规定。

那么小陈提出的违约金天数计算方式是否合法呢？2004年时，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。被告对涉诉房屋已经于2013年2月5日组织了相关单位验收合格。首先，建筑工程竣工备案并不是建筑工程验收合格的证明要件，也不是房屋交付的法定要件。根据我国《合同法》第二百七十九条以及《建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，房屋交付时经验收合格才是交付的法定条件。其次，建筑工程竣工备案也不是原被告双方约定的交付条件，即便被告在交房时未办理完毕备案手续，也不影响商品房的交付。根据证据材料显示，被告于2013年2月7日将房屋交付给原告，因此违约金的天数计算应从2012年11月30日的次日起计至2013年2月7日止共69天。

房地产开发公司提出的天气恶劣导致停工又是否合理呢？由于双方签订的《商品房买卖合同》是由被告提供的格式合同，根据《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释”，双方对恶劣天气的理解不一，按通常理解，如有暴雨、台风即属于恶劣天气。根据气象部门出具的证明，2011年暴雨天气为8天、2012年暴雨天气为8天，恶劣天气属正常范围。即在合同约定交房期间只有恶劣天气16天，并非被告主张的121天。由于本地降雨量较大，每年均会发生暴雨、台风等恶劣天气，被告作为有资质、有经验的房地产开发企业，对上述情况应具有相应的认识，应将上述情况计算在房屋交付日期的计划之内，因而不能理解为只要发生恶劣天气就可以延期交房，只有明显超过往年正常范围的情况下才可以“据实延期交房”。因此房地产开发公司提出的理由不成立，应当向小陈支付延迟交房的违约金。

综上，法院依法判决房地产开发公司支付逾期交房的违约金3993元给小陈。（黄津钰）

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