长租胜短租开启“共居”模式

长租房·探访

黑中介、二房东、扣押金……很多离家打拼的年轻人一直被租房问题所困扰。如今，在政策的支持下，由机构出面运营的长租公寓，开始带来房屋租赁市场的改变。相比传统租房，由机构运营的长租房有着服务更完善、租金更灵活、稳定性更强的优势，被不少年轻租客认可。但对于快速增长的市场来说，同样面临诸多问题需要解决。

多种模式打造长租公寓

链家地产远洋风景店经理孙鹏告诉记者，他最早听说的品牌长租公寓是“自如”，而真正接触的品牌长租公寓是万科的 “泊寓”。 2016年初，万科拿下了位于黑龙江路一栋酒店的8层空间，开始打造青岛首个“泊寓”长租房项目。根据资料显示，青岛首座“泊寓”共有247户，主力户型为20平方米左右，每间公寓内均配备私人卫生间。同时，为了让入住的年轻人便于互动，消除陌生感，“泊寓”在5楼设置公共休息区、活动区及社交区。租客可以通过APP看房、签合同、付款。如今，“泊寓”已经在青岛拥有4家门店。而龙湖地产开创的品牌长租公寓“冠寓”于2018年进驻青岛，目前已经发展到10家门店。除了全国性品牌，也有不少青岛本土企业加入品牌长租公寓的竞争中。记者了解到，品牌长租公寓大多是对闲置的房产资源进行开发和再利用，以“泊寓”为例，其中山路店是对老国货商场进行了改造，榉林山店的前身则是榉林园大酒店。

除了整租商业设施打造酒店式长租公寓外，也有品牌专注于托管式房屋包租管理和公寓运营，这类机构会租下小区住宅，与业主签订托管合同，对房屋进行统一改造后再整套出租。相比之下，此类长租公寓侧重于对居住条件要求更高的中年人群。

“共居”模式引来年轻租客

品牌化的长租公寓在年轻人中有着不错的人气。日前，记者以租客身份到黑龙江路上某品牌的长租公寓看房，该公寓共有200多个房间，目前仅余4个空房间，每月租金从1550元—2650元不等。工作人员带记者查看了公寓的公共区域和房间。租金为1550元/月的房间，仅有一张单人床、书桌和椅子。 1950元/月的房间面积稍大，房间朝向更好，家具中多了一个简易衣橱。价格2650元/月的房间，则增加了双人床和一个双人小沙发，还有一个小冰箱。所有房间都有独立的卫生间，并且标配中央空调。

与简单设施形成鲜明对比的是公寓较高的租金，记者走访周边的房屋中介发现，1550元/月在附近可以租到小套一，而2650元/月的价格则可轻松租到套二的房子。而在长租公寓，租客还要交纳月租金的20%作为服务费，同时负担房子的水电费。

为何租金不低、设施简单，这种品牌长租公寓却一房难求？工作人员告诉记者，吸引年轻人的主要是灵活的付款方式。管理方比较推荐半年付或年付的支付形式，但遇到刚毕业的学生，考虑到他们的经济条件，“押一付一”或“押一付三”也可以，“不过，我们实行的是阶梯式价格，月付会比半年付或年付的月租金高一些。 ”

“除了租房价格和服务比较规范外，我们更喜欢这里的气氛。 ”在长租公寓居住了两年的付磊告诉记者，这里给年轻人提供了“共居”的生活模式，既有私密空间，无需共用厕所、客厅，又有较为亲密的社交距离。 “我当时住的公寓不定时地会组织大家玩狼人杀，还组织过电竞比赛，偶尔还会搞个小聚餐，在里面认识了不少朋友。 ”付磊说，很多年轻人都是从热闹的大学宿舍直接进入出租房的，想要独立，但还不适应独处，长租公寓让大家有了一个过渡空间。

盲目扩张带来信任危机

由于盲目扩张和疫情等原因，2020年，蛋壳公寓等多个长租公寓运营机构陷入危机。公开资料显示，蛋壳公寓等部分长租公寓运营方一直以来采用 “高进低出”“长收短付”的运营模式，即高租金从房东手里承租房屋，采用低租金模式出租，同时利用“租金贷”的形式向第三方金融机构申请租金贷款，提前收取一年房租，再利用提前收取的租金进行运营并形成租金池，通过这种方式扩张业务。 2020年疫情暴发致使长租公寓入住率下降，不少运营机构资金链断裂。而滥用“租金贷”等乱象，让很多租房者蒙受损失。

采访过程中，有租房者告诉记者，自己就曾遭遇租房贷的问题。 “当时他们说交房租可以‘押一付一’，但需要通过公司平台支付。 ”租客小赵告诉记者，半年后他退租时才发现，所谓的公司平台就是“租金贷”。 “我申请的是租金贷，贷款平台一次性地将全年房租支付给长租公司，我每月支付的房租其实是在还贷款。我提前退租，长租公司说我违约，拒绝退款，我还得继续偿还租金贷的贷款。 ”

去年4月，住建部、国家发改委等六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平，至此，长租乱象得到规范。而对于长租公寓的监管，相关部门一直没有放松。去年12月，青岛市住建局发布了《关于青岛美丽屋信息科技有限公司等住房租赁企业违规行为的通报》，点名青岛美丽屋等长租企业长期位居投诉榜榜首，存在拖欠租金押金、租赁附加服务不规范、服务态度等民事争议问题，要求企业自查自纠、及时整改。

延伸

规模化推动长租房发展

长租房可以给年轻的租房者带来更好的租房体验，有利于租房市场的进一步发展。

青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩告诉记者，在整治长租公寓乱象之后，想要进一步发展长租房市场，关键是加快培育专业化、规模化的住房租赁企业。有统计表明，国内10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的73万套。尽管如此，我国专业化的住房租赁企业、机构化的长租房占比仍相对较低。从国际经验看，美国住房租赁市场的机构化占比约30%，日本则高达80%。而我国机构化长租房占比仅为2%，一线城市也仅在5%左右。发展专业化规模化的住房租赁企业，有助于规范租赁流程，提高租赁效率，是行业健康发展的重要抓手。标准化的租户服务、稳定的租赁关系，为租客带来安心的居住体验。同时依托大数据优势、创新的品牌实力，可以满足租房之外衍生出的更多生活消费需求。

可喜的是，针对长租房更为详细的支持政策正在落地。银保监会表示，将推动保险资金支持长租房市场发展，进一步加大长租房的政策和资金支持力度，也成为众多房企和长租企业的普遍呼吁。当然有了这样的资金支持，我们也希望长租公寓能够进一步提高居住品质，同时利用规模优势来进一步降低租金价格。

本版撰稿观海新闻/青岛早报记者刘鹏

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