判例一 小区内业主的违建行为物业公司应履行什么职责?

案件事实:甲公司系青岛某小区的前期物业服务企业,宋某某系该小区业主,于2015年签署了购买房屋的《青岛市商品房预售合同》并于同年年底入住,入住后,宋某某先后实施了拆除部分围墙、侵占公区、搭建雨棚、拆除套内承重墙、私改地暖等行为。甲公司先后向其发出了数份《违法装修整改通知单》,并分别向青岛市行政执法局、青岛市房产管理局就宋某某违法装修情况进行了反馈。后因宋某某未进行整改,甲公司诉至法院,要求判令宋某某拆除违法搭建、恢复原状。

判决结果:法院认为,违法建筑的认定和拆除系行政机关的管辖范围,司法权不应加以干涉,故依法驳回甲公司的诉讼请求。

律师意见:《中华人民共和国民法典》第九百四十二条:“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”根据《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》,法律已经授予行政机关强制执行权,人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。”因此,案涉改建是否违法应由行政机关依法予以认定,并不属于法院的管辖范围。

■判例二

业主以物品被盗等为由

拒交物业费是否应得到支持?

案件事实:某物业公司与某小区业主委员会签有物业合同,某物业公司起诉某业主支付物业费,某业主以其停在地下车库的车辆被蹭、其家门口物品多次被盗为由拒交物业费。

判决结果:判决支持物业公司诉讼请求,判决业主应支付物业费及滞纳金。

律师意见:物业公司与小区业主委员会签订了物业合同,合同合法有效,物业公司依约提供物业服务,业主及时交纳相关费用。物业公司的安全保障义务不应无限放大,业主所主张的车辆被蹭及物品被盗为第三人侵权,甚至存在第三人的犯罪行为,若双方无物业公司对车辆负有看管义务的约定,则物业公司不构成违约,业主不应因此拒交物业费。

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