物业上门修门铃,65元该不该收? 两位法官做客半岛“问法热线”现场答疑,物业服务标准难评判、业主维权举证难成焦点

两位法官半岛接线现场。文/半岛全媒体记者李珍刘玉凡孙桂东王洪智张婧实习生杨璇琴王钦真图/半岛全媒体记者王滨

“业主因装修问题拒交物业费,物业发律师函催缴怎么办?”“小区物业管理不到位,业主该如何维权?”……3月31日上午,青岛市市南区人民法院的乔青法官和陈玉秀法官做客“问法热线”,从上午9时开始,电话铃声响个不停。本期“问法热线”聚焦物业纠纷类问题,不少市民拨打热线反映自己的遭遇,两位法官一一记录,并耐心做了解答。

热线电话响个不停

法官现场答疑解惑

本周半岛“问法热线”于3月31日上午9时30分正式开通。刚到上午9时许,电话铃声就响了起来。乔青法官和陈玉秀法官立即进入状态,耐心为市民解答。同时,记者将市民们通过96663热线电话以及在记者邮箱留言反映的问题,一一整理下来,由两位法官回拨电话,积极为市民解答疑惑。

在两个小时的接听热线期间,近百通电话呼入,针对“空置房物业费收取标准”、“因房屋质量问题拒交物业费,反被物业起诉”、“小区消防无验收报告拒付物业费”、“物业公共开支未公开”等具体问题,两位法官从法律角度做出专业的答复与解析。由于法条卷帙浩繁、司法程序专业度高,遇到法律专业问题,市民们往往是“一脸蒙”,纷纷寻求法官解答。两位法官细心引导市民厘清原委,快速准确帮助市民厘清相关纠纷的法律关系,并从法律角度给予市民建议。

市民来电反复咨询

法官耐心解答七遍

记者注意到,一位市民反映小区停车影响正常生活的问题,面对与本次主题不太相符的咨询,乔青法官耐心建议这位市民朋友前往相关的街道办事处、停车场管理部门以及交通管理部门协商解决。面对市民朋友的反复咨询,乔青法官耐心解答了七遍。

在每次通话结束前,两位法官都细心提醒市民们关注青岛市将于5月1日施行的新修订的物业管理条例。面对市民的有关业主委员会的疑问。陈玉秀法官仔细为市民们讲解业主委员会的选举流程以及相关职责与作用,建议小区成立业主委员会,帮助业主们与物业公司协商解决问题。

此外,记者注意到,法院在接线过程中,大多数来电市民都表示通过法官的建议知道了该怎么处理问题,连声表示感谢,也有市民不能认同法官的建议。比如有一位市民因为物业向他收取了维修费而感到不理解,法官向他解释,这种行为在一定情况下是合理的,但这位市民并不认同,直接挂断电话。被挂断电话后,法官情绪并没有受到影响,继续接听电话为市民答疑……

热点答疑

●案例1

130户业主拒交物业费

物业发来催交律师函

市民王先生:2015年购置李沧区商品房一套,当初开发商交房标准是毛坯交付,但是开发商卖房时承诺,交房后可以签订装修合同,以一定的价格让开发商担保,找有相应施工装修资质的施工单位在新房毛坯交付之后进行精装修,并且新房本身具有一定的质保时间,可以和后期的装修质保时间叠加延保。但新房在装修好半年后,就出现了大面积厨卫瓷砖空鼓、脱落、破损,厨房墙壁内水管安装密封不严导致墙皮渗水,直至渗透到卧室内导致地板泡水,客厅中的墙壁也慢慢有了一道两米高的缝隙。多次协商物业维保中心维保无果后,实在是无法正常居住,自费花钱进行了维修。中间我们找物业协商过赔偿费用问题,但是因为物业能接受的金额与实际产生的损失发票金额相去甚远,一直协商无果,我就只能被动拒交物业费。今年年初物业就给我发来了催交物业费律师函,麻烦问一下法官,此类问题需要如何妥善处理和解决,才能让物业更好的为业主服务,也让业主从心里对物业的服务满意?本次物业集体发律师函催交物业费的业主中,有130多户都是此类问题。

法官:精装房房屋质量问题不是不交物业费的法定事由。房屋质量问题属于开发商的问题,可以在房屋质保期限内向开发商提起诉讼。

●案例2

墙壁裂缝拒交物业费

物业将业主起诉

市民李女士:发现家里的墙有了裂缝以后,便以此为由拒交物业费,我认为是物业没有做好管理和保障,致使家里的墙体出现了裂缝,但是前不久,被物业起诉了,要求补交物业费。

法官:建议先搞清楚墙体开裂的具体原因,是否有邻居在装修,或者是房屋质量问题,如果是邻居装修导致的,应该找对应的侵权人,如果是房屋质量问题,应该找开发商负这个责任。而物业费是物业服务的费用,包括对小区内环境、公共设施的维护等工作,所以,没有证据证明墙体开裂与物业有关系,就不构成拒付物业费的法定事由。

●案例3

空置房是否收物业费

物业公共开支应公开

业主王先生:空置房物业是否应该收费,电梯费是否应该算入物业费?物业公共开支不公示如何解决?

法官解答:根据青岛市相关规定,空置房必须由业主向物业公司提交书面材料,在与物业公司协商一致的情况下,可以只交纳60％的物业费。按照规定,物业对公共开支应有公示。若物业未履行,业主委员会可促使物业公司整改,监督物业规范业务。

●案例4

物业服务质量差

业主如何维护权益?

市民李先生:家住市南区某小区,物业服务质量很差,不仅环境脏乱差,还存在安全隐患,比如起火的时候发现消防栓没水。因此,业主们想通过成立业主委员会来监督物业,但筹备组在找街道办报备的时候遇到了问题,由于小区的三个楼座不属于同一个开发商,没办法提供小区建筑范围的相关材料,现在没办法成立业委会。

法官:这种情况建议按照街道办给出的成立业主委员会的流程来,尽量找开发商拿到相关材料,成立业主委员会以后,利用业委会的权利,去改善物业服务情况,或是更换物业公司。

●案例5

物业管理不到位

想成立新的业委会

市民李女士:所在的小区更换过一家物业公司,新的物业不像原来的物业那样公示收费明细,服务质量也很差,并存在违规收费的情况,该小区有一个业委会,但是现在部分居民觉得这个业委会没有对物业做出监管、改善,因此想要成立一个新的业委会。

法官:建议依照流程申请成立新的委员会,或与现有业委会协商一致,再重新与物业公司签订合同,保障小区

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