房屋买卖的风险 你知道吗

房屋买卖对每个人来说都是人生中的一件大事，而房屋买卖涉及的法律问题又相当复杂，稍有不慎，轻者发生纠纷，严重的会损失惨重。崂山区法院公布了4起典型案例，并以案说法，提醒广大市民在买卖房屋时多加考量。

案例1

买房3年没交付违约金按实际损失算

2015年4月10日，市民李先生与青岛某发展有限公司签订商品房预售合同，购买崂山区辽阳东路商业用房一套，总房价款530多万元。合同约定青岛某发展有限公司在2015年8月前将该房屋交付给李先生，逾期交房应当向李先生支付违约金，违约金按李先生已支付房款的日万分之0.1计算。

李先生按照约定将涉案房屋房款付清，但是这家公司却一直未交房。 2018年7月份，李先生向崂山区法院提起诉讼。

庭审期间，原告李先生以合同约定的违约金过低为由，要求按照房屋租赁损失计算违约金。根据原告申请，对涉案房屋年租金进行了评估。经评估2015年8月至2018年11月房屋租金合计总额为36万余元。

崂山法院经审理认为，原被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。原告已经按照约定付清涉案房屋的全部房款，被告应按照合同约定履行交房义务。被告逾期交房已构成违约，应承担合同约定的违约责任。本案中，原告购买的房屋系商业用房，用途主要用于商业经营，因被告逾期交房，使得原告购买房屋达不到商业用房的目的，而且原被告双方合同约定的违约金明显过低，其违约金应以实际损失为基础，综合衡量合同履行的程度、当事人的过错、预期利益等因素综合考量。故判决被告支付原告李先生2015年8月至2018年11月期间的逾期交房损失36万余元。

案例2

付完款房主不卖阁楼法院判赔30多万元

2017年3月，市民王女士通过某中介公司介绍与唐先生签订房屋买卖合同。合同约定：唐先生将位于崂山区某小区的房屋一套出售给王女士，建筑面积共80多平方米，转让价款为180余万元。

合同签订后，王女士陆续付清了全部价款。该房屋为"顶加阁"户型，阁楼楼梯位于室内，无单独楼梯及入户门，亦无单独房屋产权证书，唐先生以合同中没有标注"顶加阁"为由，拒绝将阁楼出售给王女士。王女士向崂山区法院提起诉讼，要求依法确认双方签订的《存量房屋买卖合同》解除；依法判令被告返还原告购房定金3万元、购房首付款及物业交割金、中介费、房屋维修基金；被告向原告赔偿房屋差价35万元、利息损失等。

崂山法院认为，本案中，被告拒绝出售涉案房屋中的阁楼部分，应属违约，故原告按约享有了合同的解除权，故法院对原告解除合同的主张予以支持。

最终判决结果：解除双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；被告唐先生返还原告王女士定金3万元；被告返还原告房屋维修基金3000多元；被告赔偿原告中介费，支付原告违约金35万元。

案例3

水管破裂房屋被淹幸亏还在保修期内

市民张先生从崂山区某房地产开发有限公司购买了位于崂山区某小区住宅一套，双方在2014年8月签订商品房买卖合同，合同约定："房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于两年"。2014年11月19日，双方办理了房屋交接。这家房地产公司亦是该小区的物业管理人。

2016年1月，张先生外出回家发现自家房屋被淹，经鉴定，被淹原因为通往4楼、5楼的自来水管道在3楼厨房位置破裂所致，没有发现明显人为损坏管道现象，漏水造成的损失为12000多元。

2018年2月，张先生起诉这家房地产公司，要求被告赔偿因漏水造成的损失。

崂山法院经审理认为，原、被告签订的商品房买卖合同中约定："房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于两年"。该漏水发生在保修期内，故被告理应按照合同约定对原告的损失承担相应责任，应当对经过原告家的水管承担维修义务，并应赔偿原告的相应损失。

案例4

知道是小产权房还敢买700万房款差点打水漂

2018年4月12日，市民迟先生与孙女士签订房屋买卖合同约定：孙女士将位于崂山区某村的一座二层楼房和平房三间出售给迟先生，该房屋的《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》登记于迟先生名下，房屋价格700万元。交房时间为2018年5月6日。

合同还约定，本合同签订时，迟先生完全理解该房屋状态，并清楚理解该房屋建造于宅基地上，尚不具备权属过户条件。当过户条件成熟可办理时，孙女士有义务根据原告的需要积极配合。合同签订后，迟先生共计支付房款700万元。 2018年4月28日房屋交付使用。

2018年6月，崂山区综合行政执法局做出《限期拆除决定书》和《限期拆除公告书》，认定本案涉案房屋为违法房屋并限期拆除。迟先生向崂山区法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告购房款700万元及利息72500元。

被告辩称：原告从一开始就完全了解涉案房屋系建造在农村集体土地上的房屋且不能过户的事实，原告多次前往涉案房屋并多方打听并起草了涉案房屋的买卖合同。如果涉案合同被确认无效，原告也具有不可推卸的过错责任，原告也必须对其过错承担相应的法律后果。

崂山法院经审理认为，涉案房屋系建筑在农村集体土地之上，没有相关部门的审批手续，也未能办理相应的权属登记，且该房屋被崂山区综合行政执法局认定为违章建筑，故原被告双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律、法规的有关规定，应认定为无效合同。被告对《房屋买卖合同》的无效应当承担主要责任，原告承担次要责任。本案中，因涉案房屋被认定为违章建筑且已拆除，不存在相应的房屋返还的问题，其后续问题应当按照缔约过失责任原则予以处理。所涉及的直接经济损失主要是建筑成本和购房款的利息。因涉案房屋是先建成后再出售，并非双方协议合建，故被告应自行承担其建筑成本损失，原告按照缔约过失责任，自行承担购房款的利息损失。因涉案房屋已实际交付原告占有使用，根据公平原则，原告应支付期间的占用费用。最终法院判决原被告签订的《房屋买卖合同》无效，双方各自承担相应的过错损失。被告孙女士返还给原告迟先生房款700万元。原告迟先生赔偿给被告孙女士房屋占用费损失28万元。

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