样板间与最终交付大相径庭,中铁青岛世界博览城被质疑虚假宣传 “要约邀请”成开发商“挡箭牌”?

半岛记者

近期,中铁青岛世界博览城公寓产品实际交付时和样板间出入甚大一事引发持续关注。业主称,原先在样板间看到的宽敞明亮的小“禅室”交付时变成无窗的小黑屋,而平层公寓有100余户业主家客厅的大飘窗变成一道仅有40厘米宽的空隙。对此,中铁方面相关负责人回复称,样板间只作为参考,并不是实际交付标准。相关报道在媒体发布后,不少市民表示自己买到的房子与开发商的广告、沙盘、样板间都有不小的出入,但开发商均以“要约邀请”为由进行解释。律师表示,商品房销售广告和宣传资料为“要约邀请”,购房者要举证是非常困难的。这在给购房者设置“想象空间”的同时也为他们购买行为提供了“误导”,购房者预期诉求未能实现,从而引发双方纠纷。记者调查发现,这种做法在行业内并不少见。

案例

小“禅室”变小黑屋,大飘窗变“一线天”,中铁称“样板间不是交付标准”

最近一段时间,中铁青岛世界博览城公寓的业主有些闹心,他们向记者反映,当时买房时置业顾问承诺的“样板间就是后期的交付标准”成了一句空谈。据市民王女士介绍,其于2017年7月在该项目购买了一套建面43.18平方米的LOFT公寓,购房总额为60.17万元。“买房时,置业顾问带我看了样板间,说是挑高有4.7米,上层的空间很宽敞,不仅有一个大飘窗,还有一个十分宽敞明亮的小‘禅室’,置业顾问当时说,这个小‘禅室’可以做成榻榻米房,因为有窗户,以后可以做成会客室或书房。”今年4月,王女士接到开发商的通知来收房时才发现,即将交付的房子和当时的样板间相去甚远。“别的诸如墙皮掉、书橱损坏的小问题暂且不说,原来的小‘禅室’硬生生变成了一个小黑屋!”记者随后实地探访了该项目,发现每一层除了06、07和08户的小“禅室”有窗户外,其他十几户均是王女士家这种造型。

不仅是LOFT,平层公寓的业主也有烦恼。市民徐先生向记者反映,自己于2018年5月购买的一套62平方米的公寓,收房时发现原先在样板间看到的大飘窗变成一道40厘米宽的缝,并自嘲为“一线天”,不仅严重挡光,连窗户都打不开。记者现场探访当天是晴天,但中午11时左右,徐先生家的客厅仍需开灯才能看清室内陈设。

对此,中铁方面一名姓郑的相关负责人称,样板间只是业主买房的参考,并不是指要交付一套一模一样的房子。项目所做的公寓产品非常多,不可能每户都兼顾到,所以只做了3套标准户型的样板间。而上述两位业主买到的这两套产品属于“特殊户型”,所以是与样板间有出入的。“既然业主选了这个户型,就是确认过的,如果有异议,可以走法律途径解决。”

对于上述解释,业主们并不“买账”。业主王先生为记者提供了一份某直播平台上名为《青岛中铁世界博览城样板间一居》的视频,资料显示,视频中的主播为中铁青岛世界博览城的资深置业顾问张晓东,其详细介绍了该项目三种户型的样板间,其在视频中表示:“您现在看到的都是后期的交付标准……”

如此种种,引发购房者质疑,在买房这一行为中,开发商的样板间、宣传单页、售楼处的宣传说辞往往是他们了解项目的第一信息源。“如果样板间不能信、宣传材料不能相信,售楼顾问的话不能相信,那我还能相信什么?”业主表示。

“对购房者来说,这个举证比较困难。”上海锦天城(青岛)律师事务所张钢律师介绍,一般的广告宣传都是“要约邀请”,不能自然成为合同的一部分,也不具有法律约束力。“如果购房者和开发商在签订合同时,将广告宣传内容写进了合同,这就具有了效力。”

调查

“要约邀请”交付时常常要打折扣

何为要约邀请?根据相关法律规定,开发商在商品房销售广告和宣传资料上的承诺,原则上属于要约邀请。

从现实情况来看,购房者得到了关于房子的第一手资料往往来自于销售广告和宣传资料,这些材料中,最常被提到的便是教育、医疗、地铁等配套,同时还有一些售楼顾问关于楼盘景观、宽景阳台及飘窗等方面的说辞。而近年来,关于这些噱头无法兑现的报道屡见不鲜,在此过程中,不少开发商的信誉也备受质疑。

“到现在我还认为自己被骗了。“黄岛某项目的业主曲先生告诉记者,当初买房时就是听信项目销售所承诺的“名校”而来的,“当时说项目签约江苏路小学和育才中学,还有北大附属实验幼儿园,总共三所名校,后来几经波折,实现的了了。”曲先生介绍,目前其项目配套的小学就是青岛经济技术开发区第二实验小学,已于2017年实现招生。“因为合同里面没写,最后也只能认栽。”

近日,半岛记者还收到某项目业主的投诉,称眼看自己购买的房子要交房了,却发现当时承诺的绿地大大缩水。据业主张先生介绍,2017年3月,他购买黄岛某项目一套高层住宅,下个月底交房。“我买房时,置业顾问一直和我说小区是人车分流。而且他还带我去参观项目前几期,说交房时的绿化就要达到这种效果。加上当时宣传单页和沙盘上展示的都是大片的绿化,我就毫不犹豫地签了购房合同。”令张先生比较气愤的是,6月初他去小区看时,地上当时规划的绿地没了,变成了沥青路,而且都整齐地画上了白色的车位线。开发商对此的解释是,经核实在前期销售中的确有对五期六期业主有过地面园区为人车分流的销售说辞。但从未没有过地上无车位的销售承诺,合同中也没有体现。地面建设停车位是该公司按照前期规划部门审批图纸建设,符合规划审批要求。在青岛政务网上,相关部门的回复是“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:商品房销售广告和宣传资料为要约邀请。”

半岛记者调研了多家房企的宣传广告,并实地走访了主城区及城阳区的多家楼盘售楼处后发现,整个卖房过程中,从最初的宣传到最终的合同签订,整个过程中,关于项目的推介“有很多操作空间”。一位不愿透露姓名的业内人士称,在他看来,一些项目自带的售楼团队还好些,如果项目包给分销公司,销售公司为了销量,在推介上夸大其词更是常见。

探访

开发商用“以实际交付为主”规避风险

买房时的种种说法没能实现,近年来发生的不少,购房者质疑时会被回复“合同里并没有写明”或者“只是要约邀请,当时并没有明确承诺”。记者调查发现,为规避风险,开发商在宣传资料上往往会明确“具体以实际交付为准”。

不久前,某品牌房企的新媒体广告宣传下方,就有几行字体比较小的免责条件:“……本广告为要约邀请,买卖双方权利义务以合同为准,本公司保留对广告修改的权利,敬请留意最新资料。本广告中对项目周边环境、交通、教育配套及其他公共设施的介绍,旨在提供相关信息,不意味着本公司对此作出承诺……”记者发现,不少开发商会在媒体广告下方加注这样几行字的注解。

19日,记者在城阳区正阳路一家楼盘中看到,项目沙盘的其中一隅也有一行小字,写着“本沙盘仅供参考,具体以实际交付为准”。置业顾问向记者介绍了沙盘,对于周边的配套她表示“具体内容不会写入购房合同”。在丹山片区一楼盘售楼处,记者跟随置业顾问看了样板间,置业顾问表示,“该样板间只作为参考,具体以合同约定和实际交付为准。”除了销售过程,记者发现,大部分楼盘的购房合同是格式化的,并不会具体描述项目周边配套、样板间交付标准等。

提醒

建议买房前向当地规划部门核实咨询

不少购房者表示,“要约邀请”的这种提法,他们表示很“迷茫”。北京大成律师事务所律师于钦杰表示,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。“这个说明和允诺即使没有写入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,商品房出卖人如有违反,需承担违约责任。”上海锦天城(青岛)律师事务所张钢律师建议,购房者在购房时,不要单凭华丽的广告宣传就盲目决定,一定要仔细审阅相关合同及附件,对于开发商承诺的配套设施等重要内容,可事先向当地规划部门咨询核实,并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上,同时注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料,为维权留证据。

“售楼顾问为了卖房子可能会承诺很多,最终能否实现不能确定；消费者在买房子的时候,有时会头脑一热忽略一些情况,这就容易产生一些矛盾。”一位业内人士表示,对买卖双方来说,这是市场行为,建议消费者买房时了解清楚,也建议行业加强这方面的监管,推动行业可持续发展。

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