“借名买房”，房子到底归谁？

【案情简介】

2013年2月16日，青岛的刘女士因房屋限购政策的原因，无法购买新的房产，便与其弟刘先生约定，以刘先生的名义购买位于市南区的一套房产。因为是亲属关系，双方只是口头约定，没有签订合同。

2013年3月1日，刘先生与开发商签订了购房合同，刘女士于当日通过银行转账向开发商支付了首付款。

2013年4月18日，刘先生与银行签订了个人住房贷款合同，银行于5月20日发放了贷款。此后，刘女士每个月都通过银行转账的方式向银行偿还贷款。后来，开发商协助刘先生办理了产权证。

2014年9月1日，青岛限购政策解除，刘女士获得购房资格，要求弟弟刘先生办理过户，此时刘先生否认借名买房的事实，称自己对房屋享有所有权，不予配合。

2015年1月20日，因协商无果，刘女士欲通过司法途径解决，遂找到山东文康律师事务所的商事诉讼团队，团队负责人董杰律师针对刘女士的情况进行分析后，制定了切实可行的诉讼方案。

最终，法院作出判决，确认刘女士与刘先生之间存在借名买房的法律关系，判决刘先生配合刘女士办理涉案房屋的产权变更登记手续。刘女士最终获得了房屋的所有权。

【律师说法】

山东文康律师事务所合伙人、商事诉讼部主任、山东大学法学院兼职教师董杰律师认为，实践中，“借名买房”时有发生，借名的原因有很多，如规避限购限贷政策、隐匿或转移财产、借用特殊购房主体资格、减少税费等。青岛多次实施房屋限购政策，在政策实施期间，不乏为规避该政策而借名购房的案例，这些案例的一个共同特点是借名人（实际购买人）与出名人（登记权利人）往往是亲属或者朋友关系。但是仅仅因为是亲属或者朋友关系就没有法律风险了吗？实则不然。上述案例中，原被告双方系姐弟关系，最终却对簿公堂，实践中类似案例比比皆是，令人唏嘘。

董杰认为，借名买房面临多重风险，且无论是对借名人还是出名人来说，都存在风险。对借名人而言，通常面临三类风险：出名人不认可借名事实、出名人不配合办理过户、所购房屋被转让或限制。对出名人而言，因为购房过程中往往由借名人实际支付首付款及还贷，所以出名人面临的风险主要在于借名人逾期还贷后给出名人造成的信用受损及诉讼风险。

不仅如此，借名买房在司法认定中本就存在争议。司法实践对借名买房合同的效力分歧明显：一种观点认为借名买房合同因规避相关房产政策，属于《合同法》第52条中规定的违反法律规定或者以合法形式掩盖非法目的的无效合同情形；另一种观点则认为房产政策属于行政性强制性规定，不属于《合同法》规定的法律、行政法规的效力性强制性规定，所以即便当事人之间的借名买房合同违反了相关房产政策，也不必然导致合同无效，如果合同有效，那么当事人就应当根据合同约定履行各自的义务。

董杰特别提到，借名买房中需要注意以下三个问题。

其一，即便借名买房合同有效，借名人也非当然取得房屋的所有权。根据《物权法》第16、17条规定，不动产登记簿具有推定力，即如果发生不动产权属争议，除非有相反证据证明不动产登记簿确有错误，否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。因此，借名人需要承担相应的举证责任，证明双方对房屋权属已有约定，登记产权人仅被借名等事实。

其二，借名人对房屋所有权的主张不得对抗善意第三人。这是指如果出名人已经将房屋转让给善意第三人，基于对善意第三人权利的保护，此时借名人关于房屋所有权的主张将不被支持，借名人只能依据借名买房合同请求出名人返还出资及承担违约责任。

其三，借名人必须符合办理房屋产权变更登记的条件。这是指，一旦借名人通过诉讼请求法院确认房屋所有权或者要求出名人配合办理产权变更登记的，此时借名人应当已经具备购房资格，否则将难以获得法院支持。

最后，律师提醒，借名买房存在极大的交易风险，一定要有充分的认识。尽量不要借名购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房屋，以免发生纠纷导致钱房两空。青岛晚报/掌上青岛/青网记者李德银

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