付了高额房款，房子却被法院查封

开发商延迟交房该怎么办？装修标准不达标如何维权？一套房子有多个继承人，每个继承人都希望自己能够拥有房子的处置权或是继承更大份额的房产权，该如何处理？……近年来，随着房地产市场的火热，有关房子的纠纷也层出不穷。买房是人生的大事，遇上纠纷该如何合理合法地解决？为了促进房地产市场健康发展，让购房者更好地运用法律维护权益，本报即日起开设“以案说房”栏目。

【案情简介】

2010年12月8日，李先生与开发商青岛某置业公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛市市南区某处房屋，李先生于合同签订当天支付了该房屋全部购房款近千万元。

2011年3月18日，李先生与开发商青岛某置业公司办理了房屋交接手续，开发商将房屋交付给李先生。

2011年3月20日，经核准，李先生购买的房屋具备了房地产登记条件。

2011年3月22日，因青岛某集团公司与开发商债务纠纷，青岛某集团公司向法院起诉，后法院在执行阶段查封了开发商名下的房屋，这其中就包括李先生购买的房屋。不仅如此，该房屋还陆续被青岛、威海等地多个法院查封，甚至还有地方税务局的查封。经统计，总共有7个查封。因房屋被查封，李先生无法办理过户，拿不到房产证，李先生觉得无奈又感到非常无助。

为此，李先生向法院提出案外人执行异议，请求法院中止对房屋的执行并解除查封措施。遗憾的是，因为各方面原因，法院并没有支持李先生的请求。李先生思考再三，决定聘请专业的律师团队解决存在的问题。李先生找到了山东文康律师事务所的商事诉讼团队，律师团队就李先生遇到的问题成立了专门的争议解决小组，对法律问题进行分析，为李先生提供了一份全面详实的财产保护方案。

根据该方案，律师团队首先向法院提起案外人执行异议之诉并最终获得胜诉，法院对李先生购买的房屋停止执行。艰难的是，收到胜诉判决并不意味着房屋上的所有查封措施可以直接解除。为此，律师团队根据财产保护方案，确定解封顺序，并陆续向各个执行机构申请解封，最终“逐个击破”，涉案房屋的所有查封措施全部被解除，李先生的财产得到了彻底保护，顺利地办理了过户。

维权8年，终达目的。虽然过程艰辛，但好在法律的正义最终还是站在了李先生的一边。

记者获悉，案外人申请解除查封涉及到很多问题，甚至是法律空白地带。案件结束复盘，律师董杰写了一篇论文《民事执行中案外人申请解除查封的相关问题探讨》。该成功案例和这篇专业论文在司法界引起了较大反响。

【律师说法】

山东文康律师事务所合伙人、商事诉讼部主任、山东大学法学院兼职教师董杰律师认为，实践中，老百姓辛辛苦苦攒钱购买的房屋被法院查封的情况时有发生，有的甚至已经签订了书面的购买合同、支付了全部的购房款并实际占有了房屋，只差办理过户手续，但就在这期间，房屋就被查封了。

这时，我们需要分析，房屋被查封属于什么原因，如果是因为开发商涉诉被其他当事人申请法院查封，根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，购买人可以作为案外人向法院提出执行异议，请求法院中止对房屋的执行。如果房屋上有多个查封，这时需要明确哪个是正式查封，哪些是轮候查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。因此，案外人执行异议应当向正式查封的法院提出。

法院对案外人执行异议通常会进行程序性审查并最终作出裁定，当事人不服的，可以向法院提起案外人执行异议之诉，法院会在这个诉讼中对案件进行实体上的全面审查并最终作出是否停止执行的判决。

上述案件中，最难的不仅仅在于如何在案外人执行异议被驳回的情况下扭转局面，获得案外人执行异议之诉的胜诉结果，而在于取得胜诉判决后如何解除房屋上的全部查封措施（尤其是轮候查封）。遗憾的是，现行法律对此并无明确规定，各地执行机构的认识和操作不一。

董杰提醒购房者，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，案外人提出执行异议的，应当提交相应证据证明足以排除涉案房产被强制执行。因此，在购买房屋时，购房者一定要有风险意识和证据意识，注意留存证明购房事实（如书面购房合同）、付款事实（如转账凭证、收据、发票等）和交房事实（如房屋交接书、物业费收据、水电费单据等）的多项证据，一旦所购房屋出现查封，应当聘请专业律师进行分析和维权，对所购房屋作出有效保护，防止因房屋被法院执行而遭受损失。青岛晚报/掌上青岛/青网记者李德银

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