调查 二手房持续降温,有门店整月零成交

半岛记者李晓芳

“从5月份开始,二手房太难卖了,成交量一直处于低位。”从7月中旬开始,多位房产中介的经纪人陆续向记者抱怨,他们中有人表示,有的同事已经两个月没卖出去房了,再这么下去生活都难以维持。近日,记者经过走访发现,岛城二手房市场经营惨淡,有的房产中介7月仅成交两套二手房,还有部分门店整月零成交,业绩下滑明显。到底是什么原因导致岛城二手房持续降温?“金九银十”即将到来,是否会扭转二手房市场?

据青岛网上房地产不完全统计,2018年前6个月青岛二手房市场共成交35678套,相比去年同期下滑11%。从今年3月到6月,岛城二手房成交套数由9054套一路下滑到3036套,同比均出现下降。进入7月,岛城二手房的成交量每周都在下滑,从第一周成交971套下降到第四周成交707套。

“现在市区的二手房成交艰难,只有低于月成交均价的房子才可能成交。”位于崂山区的科威国际不动产东城国际店的销售经理陈锋无奈地说,7月该门店的成交量也很少,目前店内仅成交两套,这已经算是周边门店成交比较多的了,很多门店一个月下来一套都没卖掉。记者从南京路上的一家房产中介了解到,该门店已经两个月都没有成交量。

7月29日,在市北区一家房产中介,周末本是看房高峰时段,可在记者跟经纪人交流的一小时里,店内一位客户也没来。这家门店不是个例,记者走访的多家中介门店经营惨淡,7月成交量普遍下降。“从5月开始到7月,这三个月的二手房成交量都不太好。以前我们店月均成交四五套房,7月仅成交了两套,下降了一半多,还是很明显的。”嘉和家不动产镇江路店刘经理表示。

二手房成交量这么低,门店经纪人的日子也不好过。据一位经纪人透露,这个月店里的房子都是他卖的,卖了两套,扣除一些端口费、交通费等,这个月收入还能有保障,可是其他同事的日子就不好过了,有的已经连续两三个月零成交了。据了解,房产中介经纪人的工资没有底薪,全部靠业务提成,也没有任何交通补贴,如果没有销量,那就只能花自己的储蓄度日,如果连续几个月不开单那就得倒贴钱了。

现象标价太高难出手,降价业主瞄准高首付买家

二手房成交惨淡的主要原因是房东要价太高。走访中不少经纪人告诉记者,从5月份开始二手房的价格就涨上来了,到了6月和7月也未见松动,不少房东对房源标价太高,很难出手。位于南京路的一家房产中介工作人员表示,吴兴一路附近大多是1989年的房源,之前有房东标价3.3万元/平方米,房源挂了一段时间也没卖出去,现在有些房东把价格降到2.6～2.7万元/平方米,房子仍然不好出手。

7月31日,记者登录房天下网站,发现同一个小区的房源售价差距大。以位于李沧区的华易春之都小区为例,参考均价26701元/平方米,其中挂牌价最低的是一套80平方米的精装套二房,标价22500元/平方米,业主需要换房所以着急出手,并表示如果是一次性付款,价格还可商量；挂牌价最高的是一套90.8平方米的复式精装婚房,标价33040元/平方米。由此看出,同一小区业主的网上标价每平方米能差了近9000元。

“如果成交意愿很强,房东一般会让步10万元以内。有些业主愿意在价格上让步,实际上对于付款方式要求较高。比如有的会降价20万元但要求必须全款购房。”该经纪人表示,“价格下调比较明显的房源,主要集中在部分急于换房的客户上,想卖房后再添点钱换房,所以降价时房东主要考虑高首付购房人。”

中介买卖双方正博弈,陷入僵持难成交

随着4·18新政出台,银行房贷利率普遍上浮,受到限购限贷影响,二手房成交客户中以刚需购房者或“以小换大”的改善类购房者居多。

“现在客户和房东双方博弈,互相观望僵持不下,所以二手房成交量下滑。”陈锋表示,他所接触的房东,大多认为价格可以谈,但必须客户是真心看好了房源,要不然价格免谈。对于购房者来着,他们的心态也发生了变化,都在等着看看能不能降价。“买卖双方这么一僵持,确实很难成交,就苦了我们了。”另一位经纪人苦笑着说,“还有客户直接说天这么热,到处看房太煎熬了,等天气凉快了再说吧。”

王女士在锦绣华城有一套87平方米的两居室想出手,网上标价310万元,“这个价格是小区均价,房源地段都很好,可挂了半年了还没卖出去。”王女士说,“有的客户买房意愿不大,一开口就问能不能降价,对这样的客户我也很无奈。我不着急卖,等有合适的或者高首付的买家,价格还是可以谈的。”

想买房的赵先生最近一直在看房,感受最大的就是市区的二手房价格太高了。“在市北李沧买套85平方米的两居室,都得200万元以上,现在楼市调控政策收紧,想再等等看二手房能不能降价。”赵先生表示。

“由于新房和二手房价格倒挂现象明显,导致部分刚需购房者,特别是年轻购房群体会选择周边新房,二手房的成交也会受影响。”某房产中介门店负责人说道。

业内“金九银十”能否扭转二手房市场?

对于岛城二手房持续降温,岛城著名楼市分析专家张斌表示从整个政策来看,房地产市场还是在逐步收紧降温的。二手房持续降温是因为市区本身房源就比较紧缺,加上五年内不准销售,导致优质房源明显减少。另外,由于商品房的房源不足导致很多二手房比较抢手,房东要价比较高,所以二手房出现萎缩是必然的现象。“二手房价格涨到一定高度后,或者说一二手房倒挂到一定程度后,二手房市场价格透支,购房者宁愿去一手房市场碰运气,从而二手房市场有价无市。另外七八月份,由于天气因素是传统淡季,也有一定影响。”青岛锐理数据总经理马光明表示。

“金九银十”快要来了,对岛城二手房市场会有什么影响?对此,马光明表示“金九银十”是由于9月、10月市民的消费欲望比其他月份更强,本身对大行情影响不大。新房市场已经受制于行政调控手段影响,短期仍将出现排队摇号现象,二手房市场不受政策限制,能更好地反应市场真实状况,七月成交萎缩或许是本轮行情的转折,需求透支明显,短期价格上涨乏力,需要一个新的周期来消化。张斌认为今年的“金九银十”经过市场的调整后,市场会有一定的复苏,但对于房地产的调控依旧非常严厉,所以大家不要对“金九银十”抱有太高的期望。

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