大咖共话青岛楼市“十三五”

中国社科院特邀房地产专家、青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长冯显泉

山东中经联盟秘书长龙江

卓易数据总经理马光明

仲派集团执行副总裁张斌

克而瑞青岛机构首席分析师张则涛半岛全媒体记者江海峰

“十三五”对岛城楼市来说意义非凡:湾区经济崛起,浮山湾、灵山湾、鳌山湾等片区不断发展；3号线、11号线、13号线、2号线等地铁实现通车,地铁房的观念更加深入人心；与此同时,人们的置业需求不断外溢,买房更加关心户型设计和物业服务。那么,过去几年里,尤其是即将过去的2020年,青岛楼市都发生了哪些变化?未来楼市又会如何发展?近日,本报特地邀请了多名岛城楼市大咖做客半岛直播站,畅谈楼市。

冯显泉“房住不炒”是主基调,青岛仍将是重点房企主战场

即将过去的2020年,对楼市来说,注重是不平凡的一年。冯显泉表示,在复工复产的过程中,房地产行业整体走在前列,成为我国恢复经济的压舱石。从全国来看,前3个月房地产市场受较大影响,自4月起直至年底,各个城市的成交量仍是比较高的。“这说明百姓的住房需求仍然比较旺盛,房地产在中国仍处于高位运动的状态。同时,从今年前11个月全国各大房企的成交情况来看,全国大型房企仍占市场成交的主要份额,这得益于在疫情和三道红线面前,它们表现出的极强反应能力。”冯显泉说。

谈到行业未来时,冯显泉表示,从中长期看,房地产行业仍将是促进经济增长的重要行业,但从长效机制来看,地方财政对房地产的依赖度会逐渐弱化。从政策上来看,“房住不炒”仍将是主基调,一城一策,因城施策将愈发明显。未来一段时间内,都市圈、城市群的核心城市,以及区域中心城市的外溢城市,仍将是重点房企的主战场。

“这意味着,未来几年里,青岛仍将是全国大型房企的主战场。但受制于政策的压力,房地产的投资属性将逐渐弱化,居住功能将逐渐强化。预计老胶南、高新区、即墨、胶州等片区,还将进行较长时间的房价调整。”冯显泉说。

龙江城市版图西进北扩,带动置业外溢

对于一个城市来说,有发展的大框架,是十分重要的。龙江认为,“十三五”期间,岛城主城区、西海岸和北岸新城的发展是有目共睹的。主城区由于配套齐全,发展呈现出“多点开花”的态势,比如新都心、东李、浮山后、崂山松岭路等片区不断崛起；西海岸获批国家级新区后,发展迅猛,诞生了金沙滩、灵山湾、古镇口等多个热点置业片区。北岸新城一带,包括城阳、红岛、高新区等区域,近几年也获得重大发展。“城市版图的不断扩大,也改变了人们的置业观念。近几年西海岸、城阳等地新房巨大的成交量,便是最好的证明。”龙江说。

谈到未来发展时,龙江表示,互联网时代下,实体商业面临较大冲击。希望岛城在未来的土地出让中,对商业配比实施弹性控制,从而达到尊重土地、合理利用的效果。“比如一些原本商业体量就比较充实的区域,可适当减少商业配比；反之则适当加大商业配比。在规划普通住宅区和高端住宅区的过程中,土地出让也要有所区别,前者可以多一些商业,显得更有人情味,后者则可少一些,使得区域更宁静。”龙江说。

马光明新兴片区成交量亮眼,买房多关注供需情况

据卓易数据统计,2020年1～11月,岛城各区市商品房销售中,新兴片区原胶南市、城阳区(不包括高新区)、胶州市和即墨区的成交量分别达到26478套、19194套、15419套和12070套,十分亮眼。

马光明认为,原胶南市的高成交量主要得益于西海岸行政中心的西移、自然环境的优越及土地供应量的充足；而城阳区,拥有紧邻主城区的地理优势,可以更好地吸纳外溢置业人群；同时,今年共有产权商品房政策的推出,短期内对购房者需求有很大促进作用。胶州市和即墨区,则主要源于土地供应量的充足,吸引了不少投资者的入住。

谈到这些区域未来的发展,马光明表示,受制于主城区目前房价上升的影响,预计西海岸的中心区域以及城阳中心城区等地,房价或将触底回升。而原胶南西部,胶州和即墨的大部分区域,由于新房供应量较大,未来房价或可能继续有回调空间。“对于有真正需求的购房者来说,买房无需看市场,目前房源相对多,价格也不高,可以好好挑一挑；对于投资者来说,买房还需谨慎,最好关注一下意向片区的供需情况。”马光明说。

张斌今年岛城楼市走势呈“M”形,年底是买房好时机

采访中,张斌将2020年的青岛楼市走势总结为“M”形。他解释道,今年年初,受疫情影响,楼市成交量很少,这是M的底端。到了三四月份,在岛城积极复工复产的过程中,各大房企走在前列,赶在“小阳春”之前开放售楼处。“尤其是城阳共有产权住房政策的推出,使得成交量大幅上升,到达M的第一个高点。”张斌说,到了年中,市场逐渐平稳回落。

“下半年市场热度的提升,主要来自主城区,尤其是浮山后新盘的扎堆入市。远洋万和城、金地宸悦、海尔大云谷金茂府等项目相继入市,迅速将一部分改善需求收入囊中。而自‘金九银十’后,市场逐渐冷清,又回到低点。”张斌说。

进入年底,岛城不少房企为了冲刺全年任务,推出一些购房优惠,比如购房款打折、赠送车位、赠送物业费甚至首付分期。对此,张斌表示,不少消失已久的90平米以下的较小户型产品,今年又再次涌现。主要是因为总价相对较低,较容易出手。因此,目前市场对于刚需置业者的窗口已经打开。有自住需求的购房者,可以及早“上车”。

张则涛房子居住属性被广泛认同,物业、户型等尤为重要

今年年初,一场突如其来的疫情,让短暂居家成为常态。在此过程中,人们对房子的居住属性有了更深层次的思考,岛城不少房企也根据这些做了不同程度的产品迭代。

首先是物业服务的提升。比如以龙湖、世茂、金茂等为代表的房企,在疫情期间为业主送菜,并开通免费理发、打印资料和洗车服务,深受业主好评。

其次是户型格局的变化。“目前市场上不少改善类产品十分注重大面宽,南向开间做得很大,提升了人们的居住体验,像近期绿城推出的汀岚和云栖产品,就是很好的代表；同时,成长类户型也越来越多,当家庭成员数量增长时,可以将户型做出一些改变,这也是一种很大的进步,旭辉银盛泰在这方面做得不错。”张则涛说。

谈到项目的环境和园林,张则涛表示,目前越来越多改善类项目十分注重这一点。比如会打造全龄化的游乐设施,让人们足不出户就能尽享休闲之乐。“当然,在这一点上,房企也需要做好定位,比如针对年轻人比较多的项目,可多投入一些运动休闲设施；对老年人比较多的项目,则多投入一些康养类的设施。有针对性地服务于业主。”张则涛说。

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