老旧小区四年改造8万户 青岛“住房五年规划”:以税收减免支持租赁市场发展,有序推进老旧小区整治

半岛记者郭振亮

近日,青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市住房发展规划(2018～2022年)(征求意见稿)》公开征求社会意见。按照规划目标,岛城将完善以租赁住房、普通商品住房为主组成的住房市场体系,建立健全公租房、政策性租赁住房、共有产权住房和人才住房组成的政策住房保障体系,形成多层次、全覆盖、可持续的住房供应体系并保持稳定。2018年～2022年,确保城镇住宅用地供应量,新增住房65万套至75万套左右。到2022年,城镇人均住房面积达到35平方米。

>>>现状

城镇居民已实现户均一套房

数据显示,截至2018年底,青岛市约有城镇住房254.4万套,城镇住房套户比达到1.04。西海岸新区、城阳区等外地购房人群比例较高的区(市)套户比显著高于其他区市。2018年,城镇居民人均住房建筑面积32.9平方米。

在住房保障工作方面,城镇中等偏下及以下收入家庭住房困难问题明显改善,部分新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员阶段性住房问题逐步缓解,30万户住房困难家庭享受到住房保障带来的实惠。截至2018年末,全市累计基本建成保障性住房29.2万套,其中公租房7万套,经适房和限价房22.2万套；基本建成面向新就业无房职工和稳定就业外来务工人员的公租房3.4万套。

2013至2018年,全市实施棚户区改造22.5万套(户)。自2012年起,全市推进人才公寓建设工程,截至2018年末,累计开工建设人才公寓730万平方米,基本建成407万平方米。

根据商品住房网签数据显示:2013年以来,全市户籍家庭购房比例占70%左右,省内非本市户籍家庭占15%左右,外省购房人群稳定在10%以上。另外,每年有约100户外籍家庭在青置业。

>>>目标

城镇人均住房面积35平方米

总体目标方面,青岛市未来将完善以租赁住房、普通商品住房为主组成的住房市场体系,建立健全公租房、政策性租赁住房、共有产权住房和人才住房组成的政策住房保障体系。2018年～2022年,确保城镇住宅用地供应量,新增住房65万套至75万套左右。到2022年,城镇人均住房面积达到35平方米。

具体目标方面,住房市场平稳健康风险可控。坚决遏制投机炒房,引导预期使居民首次置业和改善性住房需求有序释放。租购并举,促进住房租赁市场实现稳步发展。根据国家统一部署,构建房地产市场平稳健康发展长效机制,保持住房市场平稳健康、风险可控,实现稳地价稳房价稳预期目标。在实施好城镇中等偏下及以下收入家庭住房保障的同时,通过租赁保障、产权保障、补贴保障等多种形式,逐步解决和改善新就业大学生、稳定就业外来务工人员等新市民以及引进人才的住房困难问题,全面实现住有所居。大幅增加政策性住房建设用地供应,确保地块周边配套设施较完善、居住需求较充足。

此外,住房功能将更加完备,居住环境更加优化,配套设施更加完善。逐步提高新建住宅中全装修住宅的比例,有序推进老旧小区整治。

>>>探索

“农转”人口或纳入住房保障

青岛将健全政策性住房建设和供应体系,进一步规范发展公租房。坚持实物保障与租赁补贴并举,分类实施保障,满足差异化住房保障需求。加快在建公租房项目建设,完善周边配套设施,尽快形成有效供应。按照困难优先、分步实施的原则,将公租房租赁补贴保障范围逐步扩大到新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等新市民。将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。

进一步降低住房保障申请准入门槛,严把资格审核“准入关”,确保符合条件的住房困难群体及时享受到优惠政策。加快推进政府购买公租房运营管理服务工作,不断提升公租房后期运营和服务水平。

按照政府给予政策支持,社会力量投资建设的原则,试点建设政策性租赁住房。政策性租赁住房以30平方米以下及公寓式住房为主,在规定的年限内以低于市场租金的低租金面向城镇无房常住人口配租,期满后可转为市场租赁住房。按照政府主导、市场运作的原则,多渠道建筹共有产权住房,优先面向城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭等群体供应。

根据人才层次,结合居住需求,通过租赁型人才住房、产权型人才住房或发放货币补贴给予支持。多部门联合对申请人资格进行严格审核,确保人才住房支持政策真正服务于人才。继续完善人才住房房源筹措机制,采取集中新建、商品房配建、园区集中建设等模式筹集房源,根据新就业大学生住房紧缺的实际情况,在交通便利、配套完善的区位,规划建设部分租赁型人才住房。人才住房达到分配条件后,组织面向符合条件的人才分配。

>>>新政

严禁期房转让推动现房销售

在政策措施方面,青岛将稳定住宅用地出让价格,坚决防止区域性住宅用地总价、土地或楼面单价过快上涨。结合城市有机更新,盘活存量建设用地。部分用于城市绿地等“留白”,适当降低老城区的开发强度,提高居住环境质量。加快住宅项目开发建设进度,促开工、促施工、促竣工、促上市,尽快形成有效供应。

对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,落实税收优惠政策。对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税；对其他个人出租住房的,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对其他个人出租住房月收入不超过10万元的,2021年12月31日之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构中的一般纳税人提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

整顿住房销售和租赁市场秩序,规范住房开发、销售、中介等行为,严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、垄断存量房源、哄抬租金等违法违规行为。在目前已全面实施新房和存量房销售合同网签备案全覆盖的基础上,加快完善住房租赁合同登记备案制度。强化商品住房预售资金监管,逐步将存量住房交易资金纳入监管范围。严禁期房转让,逐步推动实现现房销售。

[看点]

按照计划,2019年～2020年,青岛将启动棚户区改造5.5万套(户),大力推进城镇老旧小区改造。通过老旧小区改造,增加养老、抚幼、医疗、助餐、便利店、停车场等公共服务设施,完善城市基础设施配套。2019年～2022年计划改造建筑面积700万平方米,涉及居民约8万户。

推动新城区建设绿色生态城区。按照“学有优教、病有良医、老有颐养,住有宜居”等目标,高标准建设教育、医疗、文化、体育、康养等设施。2022年前,基本构建形成服务便捷的“5-10-15分钟社区生活圈”,配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间,形成安全、友好、舒适的社会基本生活平台,营造兼具环境友好、设施充沛、活力多元等特征的社区生活。同时,新建居住区要充分考虑适老化需求,严格执行无障碍及适老化设施相关技术标准规范,将养老服务设施建设纳入居住区配套,统筹规划建设适老化的公共服务设施特别是医疗卫生和文化设施,适度发展专业化养老机构。加快旧住宅区环境和设施的适老化改造,合理增加养老服务设施供给,为老年人生活、出行提供方便和安全保障；推动有条件的旧住宅区无电梯楼宇加装电梯,缓解居民尤其是老年人上下楼的难题。

打造便捷“社区生活圈”

按照规划,青岛市西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市是青岛市城镇发展空间拓展重点区。重点拓展区作为青岛市未来新增住房供应的主要区域,除满足本地居民的首次购房和改善性需求外,也满足优化提升区外溢的购房需求。以“主城区-特色组团-特色小(城)镇”的新型城镇化体系构建为引导,与产业发展和园区建设同步推进,推动职住平衡和产城融合发展。

防止借胶州机场、红岛经济区等热点区域的建设投机炒房。严格落实差别化的信贷、税收政策,防止投资性住房需求外溢的过度影响,避免住房需求大涨大落。建立住房需求和土地供应联动机制,稳定住宅用地价格,合理引导市场预期,降低市场风险。对于存在违法违规行为的企业和从业人员,严查严惩。加强购房资金和还款能力审核,防范住房价格波动可能产生的金融风险。依托西海岸中央商务区、灵山湾影视文化区、中德生态园、蓝色硅谷、物流贸易港城等经济功能区建设,统筹红岛片区、城阳区东部、新机场片区、董家口片区等重要区域发展,完善特色组团、特色小(城)镇配套服务区居住商贸功能,加大商品住房供应,完善教育、医疗、商业等生活服务功能,同步推进产业发展与城市建设。以产业园区和新城建设为导向,通过住宅用地集中建设、园区组织建设、以及科研院校利用自有存量建设用地建设等,多渠道筹集公租房等租赁型住房房源。

防止热点区域投机炒房

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