四类长租公寓角逐青岛市场

半岛记者李晓芳实习生王曦冉

近年来,房地产市场大力提倡“租售并举”,租赁市场也展现出极大的市场空间。长租公寓经过一段时间试水,目前已经被越来越多的城市白领接受。近日,记者调查发现,目前长租公寓大多集中在市南区、市北区、李沧区和崂山区,租房热门片区最多,交通便利、配套齐全的房源比较热门,单间月租金大多在1000～1800元之间。目前,四类长租公寓抢占青岛市场,存在一些问题急需解决。

现状:全国性品牌陆续进驻青岛,四类长租公寓各有特点

截至目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家,共分为开发商背景、中介背景、酒店背景和创业类四类。随着租赁市场政策的出台和市场推动双重因素影响,全国性公寓品牌陆续进驻青岛,长租公寓市场进入加速发展期。

目前,青岛的长租公寓经营企业也可以归纳为四类:第一类是房企背景的公寓品牌纷纷发力,不断拓展市场份额。比如万科泊寓自去年成立以来,已经由一家店拓展到5家店。“一年时间,青岛已经有三家店正常运营,还有两家店正在装修。”万科泊寓合伙人赵强表示。另外,今年青岛龙湖首个长租公寓项目冠寓落子青岛西海岸,地处西海岸新区核心区域,共319间房,为更多年轻人带来丰富的居住体验。

第二类是以魔方、美丽屋等携带资本来青抢占市场的国内长租连锁巨头,该类企业主攻长租市场,运营专业化能力更强,凭借着雄厚的资本实力,多采取自营、并购等方式,快速在岛城拓展业务。据了解,去年,魔方(中国)投资有限公司与即墨创智新区管委投资合作的“魔方公寓”正式建成并投入使用。

第三类是以一站快租、筑美印象等为代表的本土长租公寓运营企业,这类企业具有本土优势,对于本地房源、本地消费者的喜好等都较为熟悉。其中,一站快租成立于2012年,一直以来专注于托管式房屋包租管理和公寓运营,入住率高达96%,房屋数量3000多间。这类企业由于自身资金和管理方面的原因,不盲目扩张房源数量,注重盈利率。

第四类是一些以“二房东”面貌出现的个体经营者,这类人手中房源较少,定价、管理较为灵活。据了解,这类经营者尽管体量小好经营,但由于资金和房源方面的原因,抵抗市场风险的能力比较弱,容易被淘汰。

探访:单间1800元以内居多,95后要求越来越高

在美丽屋官网,记者看到,该网站房源单间月租金大多在1000～1800元之间。以位于市北区浮山后片区的四季景园小区为例,共有四个房源,单间面积20平方米到30平方米不等,月租金1280元到1580元。记者看到整个房间都有统一的装修风格,墙体的颜色和壁画都有统一要求,整个房间配有洗衣机、沙发、热水器、智能锁、免费WIFI等,其中有一个房源一共四个房间,已经出租两间,目前空余两间出租。“我们没有中介费,物业费取暖费和网费全包。”另一家房屋中介经纪人告诉记者,租金是押一付一,使用分期月付,也可以采用其他交费形式,但需要年付。在租房网站上,四季景园小区内一房源,三室两厅一卫108平方米,月租金3750元,相当于一个房间平均1250元,租客还需要交纳中介费,约一个月房租。

万科泊寓配有公共厨房、安全监控、活动场地等公共资源,还会组织租客活动。在其官网上,新都心店整租15～19平方米的月租金1300～1550元；19～22平方米的月租金1650～1880元；整租22～24平方米的一房一卫,月租金1850～1900元。

“目前租客中95后群体对长租公寓的配套要求越来越高,他们对房间的装修程度以及家具配置的要求跟三年前相比都不一样了。”青岛一站快租房产经纪有限公司总经理殷方杰表示,另外公寓对租客也会有一定要求。

同样对租客有条件要求的万科泊寓,目前租客的年龄在18～35岁,本科生、硕士生以及留学生都有。据了解,万科泊寓的租客大多收入稳定,有一定的经济基础,对房间条件要求比较高。“住在这里感觉不错,既有独立的私密空间,又有公共区域,还经常组织活动,大家一起交流,还交到了一些志同道合的朋友。”一位租客说。

未来:青岛市场潜力大,相关政策还需落地

一般来说,长租公寓会与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,作为中间商,运营方通过赚“差价”获取利润。这种商业模式的关键在于房源的装修“改造”,比如两室一厅会被改造为“2+1”,即由两间变成三间可供出租的房子,最终主要的盈利来源在于“1”的租金。

据殷方杰介绍,一般情况下,一站快租与房东签订三到五年的出租合同,然后对房源进行统一装修,配置家具家电,然后再出租,前两年内基本不盈利,“因为长租公寓回报周期很长,属于薄利的行业,所以非常注重运营管理,在日常经营过程中要减少房源空置率,增加重复周转率。”

说起青岛长租公寓面临的困境,在殷方杰看来,近几年,相对于杭州、郑州等地,青岛的人口净流入相对少一些,导致长租公寓房源供大于求；另外,一些不打算长远经营的企业,确实会选择使用资金杠杆来套现,这样势必会对正常合法经营的长租公寓进行冲击,扰乱市场秩序。数据显示,自2017年以来,已经至少有8家长租公寓宣布倒闭,而它们多是因为资金链断裂的问题。

“目前,针对长租公寓的一些政策法规只有指导意见,而这些政策的落地执行还需要进一步完善,以便企业在办理时有法可依。”赵强表示,对于青岛长租公寓的市场前景是看好的,而且市场容量扩张的速度也比较快。

尽管长租公寓市场还存在一定的问题和急需解决的难题,对于青岛长租公寓市场的前景,青岛一站快租房产经纪有限公司总经理殷方杰表示,长租公寓市场的未来是非常好的,发展潜力比较大,但今年明年会有一个调整期,“比如有部分企业或者个人本以为长租公寓盈利空间很大,但经营一段时间后发现实际情况远远不如预期,这类企业或个人可

能会退出市场。”

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