2018楼市猜想

B12～B13

半岛全媒体记者江海峰

还有三天时间,我们将送走难忘的2017年,迎来崭新的2018年,而本报的《黄金楼市》,又伴随岛城广大读者走过了一个年头。回望2017年的岛城楼市,经历了限购、限售、限价和限贷的“四限”政策；市场的变化也是风起云涌……那么,明年的楼市会呈现怎样的状态?政策层面还会持续收紧吗?成交量和成交价格会有什么样的变化?岛城有哪些区域会是明年的关注重点?对此,记者采访了多名岛城业内人士,对2018年的楼市进行了一番大“猜想”。

不少人把2017年称为楼市的调控年。这一年来,岛城楼市也经历了一轮又一轮的调控。今年3月15日,岛城正式宣布加入楼市调控大军,先是简单的限购,然后是针对不满2年的二手房的限售,再到5月份针对房企新建商品房价格层面的限价,以及从今年4月底便开始的逐渐趋紧的信贷……一系列的政策使得岛城楼市的热度逐渐降温,趋于平稳。

那么,2018的大政策会如何?“四限”会放松或解除吗?对此,锐理数据青岛公司总经理马光明分析认为,从全国整体的政策层面来看,明年仍将保持趋紧不放松的状态,但是针对不同城市和不同购房人群,会差别化对待。“12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将坚持调控目标不动摇、力度不放松,完善促进房地产市场平衡健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。从这几句话中可以预测,明年的整体调控仍将比较严,我认为对于一些比较热的城市,政策会继续收紧；成交量和成交价格下降明显的城市,则会相对放松。”马光明认为,明年岛城的“四限”政策并不会放松或解除,但受国家“大力发展长期租赁,建立租售并举的长效机制”的影响,岛城或将于2018年继续推进住房保障建设和租赁市场的发展。

猜想四:主城区等成保值区红岛等新兴片区仍将很“热”

猜想二加息或成大概率事件,信贷或会差别对待

在今年楼市调控的大背景下,信贷政策也是逐步趋紧。据融360发布的数据,今年11月,全国首套房贷款平均利率为5.36%,相当于基准利率的1.09倍,同比去年11月上升逾20%。而放眼岛城,临近年底,大部分银行的首套房贷持续收紧,利率已是基准利率的10%~20%之间,且“等贷”期限也从三个月到半年不等,甚至有些银行早已“放话”停贷。

据记者了解,今年2月份,岛城的首套房贷利率最低还可以打8.5折,如今短短数月的时间,已是上升10%~20%。以贷款额度100万元、分30年等额本息还款来计算,利率上浮20%后,要比8.5折时多支付利息近38万元,每月多还款1000多元。

那么,明年信贷会放松吗?12月23日,住建部部长王蒙徽在讲话中同时表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求,遏制投机炒房。岛城著名楼市分析专家张斌分析认为,明年上半年岛城的信贷政策或将持续目前的利率状态,即利率上浮的状况不会改变,但因为一开年,房贷额度相对宽松,所以购房者的“等贷”期间会相应缩短。

针对近期甚嚣尘上的“加息”,张斌认为,2018年加息将成为大概率事件,只是这种加息,不一定是基准利率的上调,而很可能是分行业、分阶段有差别化地进行。“比方说房贷,目前上浮10%~20%其实本身已经是一种变相的加息,但国家为了鼓励实体经济,防止过热的资本进入房地产市场,就会对实体经济行业的贷款进行相应的优惠。估计明年也将是维持这种状态。”张斌说。

猜想三上半年成交量或上涨,下半年或出现回落

目前,由于主城区可供开发的地块越来越少,近郊片区大规划、大交通的落地,越来越多的房企开始到近郊片区开疆拓土。在此过程中,西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市逐渐成为不少购房者追逐的置业热土,新建商品房的成交量和成交价格也是屡创新高。

那么,2018年及未来几年,岛城的置业热区在哪?

岛城著名楼市分析专家张百忍认为,目前主城区、西海岸新区的安子片区、长江路片区及城阳中心城区等区域,由于发展相对较早,房价“起来”得也比较早,所以未来房价上涨空间不会太大,但是这些区域的房子会相对比较保值。与之相反的是,一些新兴片区有望成为未来的置业热区。比如西海岸新区的灵山湾片区、古镇口片区,城阳区的红岛片区、惜夏片区,即墨区的蓝谷片区、创智新区,以及胶州市的新机场附近、临港产业园等区域。“今年下半年,这些片区的土地成交量比较大,注定未来一年的成交热点将集中在这里；同时,由于这些片区有轨道交通、大项目等的带动,未来发展空间令人充满期待,所以不少购房者也会将目光集聚在这些地方。”

熟知近两年楼市状况的人都知道,由于政策的利好刺激,2016年的岛城新建商品房的成交量几乎相当于2014年和2015年成交量的总和。而2017年虽然有相关调控政策的不断出台,整个新房市场依然创下了不错的成交量。马光明认为,2017年的整体成交量虽还未出炉,但应该与2016年不相上下。

马光明表示,由于今年下半年信贷紧张,不少购房需求被压制,二手房两年内不得买卖的限售政策,又使得不少购房者将购房目光转向新房市场,这些需求都有可能在明年上半年信贷额度比较宽松的情况下,迸发出来,因此,不排除明年上半年,岛城新建商品房成交量或出现上涨的态势。“而到了下半年,成交量会逐渐减少,同时,一些地理位置欠佳、没有重大利好刺激的片区,或许会出现促销和价格回落的情况。”

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