5月跌宕起伏但真的很红

轰轰烈烈的“红五月”落下了帷幕,从第一周的成交大跌,到第二周的大幅反弹,第三周再次下跌,最后一周的再度反弹,尽管这个红五月颇有些跌宕起伏,但突破2万套的数据,仍创下了青岛楼市月度成交的最高数据。五月已结束,从供应、去化和价格方面分析,岛城房地产市场到底给出了一份什么样的答卷,到底红不红,本期《黄金楼市》就来关注这个话题。

市场跌宕起伏的5月

2016年上半年还有一个月就要结束,作为上半年开发商最重要的发力月份和节点,5月一向被称为“红五月”,意味着这个5月的楼市红红火火。岛城楼市的这个5月,单周成交都在2000套以上,让开发商难掩喜悦,但中间的过程也颇为起伏。5月第一周低开,新建商品住宅共成交2527套,相比4月最后一周成交大跌,让人们对整个五月的成交略感担忧；但紧接着,5月第二周就以7074套的成交刷新了人们对5月的期待；接下来的5月第三周,新建商品住宅成交3477套,50%的跌幅又让人感觉看不懂；第四周,新建商品住宅6694套的成交,再次掀起成交高潮。

成交几家欢喜几家愁

观察本月的成交曲线可以看出,本月岛城楼市成交一直呈曲线波动,但总的来说,单周成交相比过去以往的任何年份都非常亮眼,2016年的5月,尽管跌宕起伏,但真的够“红”。

根据锐理数据提供的数字,5月1日至29日,青岛新建商品房成交21721套,环比4月上涨了10.73%,同比2015年同期上涨了93.8%。其中新建商品住宅成交20080套,环比4月上涨了11.5%,同比2015年同期上涨了98.83%,几乎翻倍。从片区来看,成交量最大的仍然是西海岸新区,5124套的成交几乎赶上2014年市场低迷时全市的单月成交,位列第二的是城阳区,共成交4157套,成交第三位的是李沧区,共成交2681套,这三个区域的成交环比和同比都有较大的增幅,同时也要看到,这三个区域也是5月份供应量最大的区域。不过从片区来看,成交涨幅最大的是市南区,新建商品住宅环比4月份同期上涨了97.88%,同比2015年同期上涨了64.76%。不过正是几家欢喜几家愁,并不是所有的区域都在呈成交暴涨的势头,全市来看,成交跌幅最大的是崂山区,环比下跌了48.3%,其次是胶州市和即墨市,分别下滑了37.01%和14.67%,市北区的新建住宅成交在这个月的表现也不是很抢眼。综合来看,主要原因还是这几个片区在5月份新盘入市较少的缘故。

价格成交火爆的区域都跌了

在人们的普遍印象中,楼市量价齐升是普遍现象,成交量上去了,价格自然也跟着涨。不过从5月份截止到29日的数据来看,岛城新建商品住宅的价格比较稳定,几乎没怎么涨,而且成交越旺的地角,反而房价都跌了。根据锐理数据提供的数字,5月1日～29日,青岛新建商品住宅均价8576元／平方米,环比4月同期上涨了3.31%,但同比2015年同期下跌了0.57%。从市区来看,尽管崂山区成交量大幅下跌,但成交均价却上涨了17.37%,由此可见5月份崂山区成交以豪宅项目为主,从郊区来看,成交均价上涨最多的是胶州市,同样在本月其成交量也有了大幅下滑,另外,城阳、市北、莱西新建住宅均价都有比较明显的增长。在市区,成交均价下滑最多的是市南区,均价21287元／平方米,环比4月下跌了5.95%,郊区下滑最多的是平度市,而这两个片区,都是5月成交量大涨的区域,可见其5月成交都以价格亲民的刚需或刚改项目为主。

项目品牌刚需盘仍是大拿

5月份,什么项目卖得最好,应该也是大家比较关心的话题。根据青岛锐理提供的数据,5月1日～29日,青岛新建商品住宅成交套数前三名的项目分别为:李沧区的万科生态城、市北区的中海蓝庭、西海岸新区的蓝海湾卡地亚。可以看出,这几个项目,都是刚需大盘,价格在1万元～1.3万元／平方米价格区间。目前的成交仍然集中在李沧、市北和西海岸的刚需项目上,在这三大榜单中,仅有中城嘉汇一个市南区的改善项目属于入围了新建商品住宅销售金额排行榜的前十位。另外还应该看到,在这三个榜单中,除了海尔、和达,上榜的大部分都是国内或省内一线房企的产品,青岛本土开发商在此番竞争中的竞争力还是偏弱。

■分析“红五月”里也有冷市场

这个数据真的是相当高了,可以说这个5月真的很红。”青岛锐理总经理马光明接受记者采访时说,月成交两万多套是什么概念呢?在2014年以前,青岛市新建商品住宅成交过1万套的月份,只有5个月,所以这个成交数据是非常高的,“一般来说,单月成交过1万套就已经不错了。”

谈到5月成交热的主要原因,马光明表示,目前还是处于政策的宽松期,买房的利好比较多,而且4月、5月开发商推盘很猛,供应很旺盛。但是马光明特别指出,今年和往年特别是2006年、2009年楼市的大涨非常不同的一点在于,以往楼市大涨都伴随着价格的大涨,而今年的成交尽管非常大,但价格却一直很平稳,反应十分“冷静”。“今年的价格只能说是微涨,这说明开发商也都是持低价跑量的心态,这点对去库存非常有利,属于市场的合理反馈。”

与住宅市场一片火爆喧嚣不同的是,今年的写字楼和商铺市场依旧冷淡,5月1日~29日共成交了1455套,其中西海岸新区成交最多,共502套,其次是城阳区,成交204套。针对这个情况,马光明说,从2015年开始,商铺就一直不好,在电商的冲击下,青岛几个老商圈的空置率也有增高的趋势；而写字楼的库存高,青岛不是个例,全国一二线城市的写字楼市场都存在这个问题,主要还是供应量太大,需求较小。“但是从投资收益率来说,CBD、新都心的写字楼产品还是很值得投资的,其售价和周边住宅差不多,但租金是住宅的两倍以上。”马光明说。

本版撰文/本报记者付明实

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