政策催暖岛城楼市

□本报记者白晓

在一系列利好政策推动下,岛城楼市持续回暖。今年上半年,新建商品住宅共成交54668套,同比上涨近三成。受降息利好等叠加政策的影响,下半年岛城楼市仍有望继续回升。

新房价格6月首次止跌回升

据青岛市不动产登记中心统计,今年6月份青岛新建商品住宅共成交12439套,较去年同期上涨逾五成。这是今年5月份以来,楼市月成交量第二次破万套。

价格方面,中国指数研究院刚刚公布的数据显示,6月份青岛新建住宅平均价格为8957元/平方米,环比上涨了0.25%,这是继去年12月以来岛城新建住宅均价首次止跌回升。从成交区域来看,市北区、李沧区的区域房价呈现上涨态势,包括万科紫台、温莎郡等多个项目开盘加推,成交活跃；市北新都心、欢乐滨海城等项目价格也微幅上涨。

数据显示,上半年,青岛市新建商品住宅共成交54668套,与去年上半年的42927套相比,上涨27.35%。自今年3月份以来,岛城新房签约量连续4个月上涨。

从市场需求来看,刚需户型依旧是市场成交的主力户型。6月份的统计数据显示,成交户型结构中,80平方米到100平方米的套二与小套三户型,总成交面积超过200万平方米；100平方米到120平方米的户型成交总面积刚过80万平方米；而120平方米到140平方米的户型总成交面积在75万平方米左右。

政策催暖楼市

上半年,岛城楼市能有不俗表现,最大的功劳应该记在频频出台的调控政策上。

“今年上半年,公积金异地贷款、不动产登记制度、下调贷款利率、首套房认定标准放宽等利好频出,刺激岛城楼市成交逐步回暖。”青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江说,尤其是年内央行已三次降息,降低了购房者的买房成本,刺激刚性需求、改善性需求积极入市。

乘着楼市回暖的东风,各大开发商加紧出货。统计数据显示,作为传统淡季的7月份青岛市预计将有24家楼盘入市。热点区域中,市北区将有4家新盘入市；李沧区则有6家盘推新,城阳区有4家项目,黄岛区和即墨市分别有5家和3家新盘入市。不少开发商表示,今年房地产市场明显变好,预计明年情况会更加乐观。

房产新政下,二手房的成交也明显活跃。“我们从4月到6月连续三个月实现了业绩破千万,而去年即便是成交最旺的月份业绩也没有破千万。”青岛链家市场部分析师刘烁说。

统计数据显示,今年上半年青岛二手房共成交18977套,而去年同期是11986套。其中,6月二手房成交4405套,环比上涨4.36%,同比上涨128.36%,创下近25个月以来的网签最高值。

“二手房市场的回暖活跃,得益于改善型购房者的快速入市,在各种政策的推动下,青岛楼市复苏的势头还将进一步延续,从短期来看,二手房房价虽有上涨势头,但不会有太大起伏,建议有意向的购房者在这段时间尽快入市。”搜房网青岛二手房数据分析师郭亚正说。

房地产回归市场化

虽然楼市在上半年整体回暖,但并不意味着市场再次回到“躺着赚钱”的旧时光。

“政策激活了楼市,但是鉴于目前市场存量较大,未来仍以去库存为主,价格全面上涨可能性不大,量增价稳将依旧是下半年楼市的基调。”房价点评网高级分析师张斌分析说,“从成交量看,并没在短期内出现井喷现象,而是平稳上升。虽然近几个月青岛改善性住房需求增速较快,达到30%以上的份额,但80平方米至90平方米的刚需房仍是主力,大户型商品房仍处于供应过剩的局面。这主要是开发商当初对区域需求定位不准确造成的。从目前的趋势看,开发商更加注重市场化的资源配置,会根据客户需求进行调整、改善产品。”

据统计,青岛目前库存面积1866万平方米,库存房约181363套。其中,百平方米以上的大户型库存面积1039万平方米,占比过半；库存房约71237套,占比约39%。在全面回暖的岛城楼市,不同项目销售情况分化得非常明显,在同一区域,热销的项目与去库存化缓慢的项目同时存在。

在业内人士看来,逐步回归市场化将成为岛城楼市今后的主旋律。日前,青岛市正式取消“90/70”政策,全面放开商品住房套型建筑面积比例限制,以满足市场多层次居住需求。

“房地产市场需求改变,‘90/70’政策已失去了继续存在的必要性。”科威不动产青岛区域总经理孙杰指出,2013年、2014年一些二三线城市产业萎靡、人口红利丧失,区域房地产市场以中产阶层的改善型消费为主,中小户型房源需求已大幅下滑,“‘90/70’政策成为了制约二三线城市楼市供需结构合理化的不合理政策。”从今年房地产“去行政化”调控思路来看,无论是限购的取消,还是限贷的放宽,均在一定程度上刺激着改善性住房需求的释放。

“针对当前的楼市现状,取消套型比例限制,是为了贯彻落实国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求,充分发挥市场在资源配置中的决定作用和更好地发挥政府作用。同时这也意味着房地产市场将进一步回归市场化,未来的市场供应将由需求决定。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长付荣云说。

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