就隔着一条街俩小区均价差两三千物业服务影响价格房型设计也得考虑

买房子，地段位置是购买的一项重要因素。在许多购房者心中，相似地段的楼盘就应该差价不大，事实上 ，许多楼盘也的确秉承了这样一种心态来定价。

近日，城市信报/信网记者走访多个成熟小区发现 ，有些小区仅有“一街之隔”，均价相差两三千元。业内人士分析，房产能不能充分发挥资产保值增值的作用，好的物业管理也很重要。买房子是一次性的购买行为，而物业管理在一定程度上可以看做开发商提供给业主的售后服务。所以，市民在选择房子的同时，也是在选择将来入住后享受的物业服务。

相邻二手房均价差两三千

7月7日上午，城市信报/信网记者分别探访了位于清江路一路之隔两个小区，中海·清江华府和鸿仕雅居。在清江路两侧，记者看到不少中介店铺都在挂售两处小区房子。尽管两处小区就隔街相望，但价格却相差不小。清江华府的住宅均价要比鸿仕雅居均价高出2000元～3000元不等。

类似清江华府和鸿仕雅居这种隔街相望，均价却相差甚大的楼盘、小区并不在少数。在市区内，同样位于滁州路上的杨家群丽景苑和城建竹韵山色小区，两者相隔劲松三路和劲松七路路口，距离并不算很远，但价格也相差甚大。根据搜房网二手房数据，杨家群丽景苑二手房均价为10101元/平方米，而竹韵山色为15387元/平方米。

隔街相望，价格差出好几千的情况，不只是存在于二手房，新房也同样存在类似情况。据房价点评网高级分析师郭轶凡告诉记者，位于即墨市的龙山上苑和中航绿城理想城就是类似典型例子。龙山上苑于7月5日开盘，均价5900元/平方米。而中航绿城理想城则于5月份加推了两座楼，均价为8500元/平方米。从地理位置上来说，两座楼盘均位于即墨市高新区板块，都在莲花山路以东、黄甲山路以北区域，两者之间隔街相望。

到底是什么原因造成了这种隔街相望，均价差距甚大的现象？近日，记者先后探访了清江华府、鸿仕雅居以及杨家群丽景苑。

从环境上来说的话，清江华府是三个小区里面最为整洁干净的，而杨家群丽景苑则垫底。根据查询数据，清江华府绿化率为40%，容积率1.76；鸿仕雅居绿化率为35%，容积率为2.6；杨家群丽景苑容积率为1.05。上述三个小区均为封闭式管理，但实际上仅鸿仕雅居门禁系统仍能使用。此外，三个小区均未实现人车分流。

物业服务质量影响价格高低

记者查询网络信息了解到，鸿仕雅居是广厦物业，清江华府是中海物业，竹韵山色是城建物业，而杨家群丽景苑是鑫盛基置业。其中，清江华府与竹韵山色均为自有物业。

在鸿仕雅居小区宣传栏，记者看到了一份广厦物业关于启用车辆封闭管理自动识别蓝牙卡系统遭业主恶意破坏声明，可见物业与业主之间有一定矛盾冲突。“清江华府物业是自有物业，一直没有更换。而鸿仕雅居则更换过物业，而且还牵扯到一部分商铺 ，物业管理和服务还是有一定差距。”链家地产鸿仕雅居店李店长说。而杨家群丽景苑业主顾先生告诉记者，鑫盛基置业早已经退出 ，实际上小区已经没有物业，处于自管状态。业主们虽然对于小区内环境、设施有诸多不满，但也没有办法。

青岛链家市场部分析师刘烁告诉记者，大部分人不会把物业管理和房产的增值联系起来。实际上管理的效益也很明显地体现在房子的价值上，经常的维修、保养能延长住宅物业的使用寿命，帮助它保值增值。因此，一个好的物业管理也变得尤为重要。

“如果你发现房龄相同的小区，新旧程度却很明显，有些小区看起来明显旧一些，脏一些。那可能不是因为建筑材质有差别，物业公司的责任更大。”刘烁说，评判一家物业公司的服务是否优质，可以通过一些细节考察：大门口的小区安保人员是否能分辨并过问进出的人，小区内河道的水质、水景的水质是否干净清亮等，不注意这些细节的物业公司的服务也可能是达到标准的，但一定称不上是优质的服务。

搜房网二手房数据分析师郭亚正则表示，如果物业管理公司对房屋定期维修和对设施进行维护，就能延长物业的“青春期”，即使市场行情不好，也容易出售或出租，获取更多的利润或租金。

房型设计也是影响要素

尽管物业问题受关注，但大多数市民购房未将其作为一个重要指标。

市民李女士认为，买房子时，当然需要考虑的是各种长期的硬件和软件，物业管理买房时肯定也不知道到底好不好，而且即使不好，将来也可以通过业主委员会弹劾，而房子如果买到建筑质量不好，或者环境、配套和地段都很差的地方，那对居住质量更会产生严重影响。因此，采访中记者了解到，房型设计是否全面，是否适应购房者需求也是影响价格的一项因素。

在链家地产鸿仕雅居店，李店长告诉记者，曾经有一个客户在鸿仕雅居住套二户型，后来卖了房子在清江华府买了一套套三户型。

“从房型设计上来说，清江华府户型面积比较多，而且八九十平方米户型也很多。这一点来说，适合许多刚需购房者、婚房置办。”李店长说，“而鸿仕雅居呢，套二最小户型也在96平方米。”

此外，除了刚需购房者，改善型购房者对环境要求更高。“从地理位置上来说，鸿仕雅居要高于清江华府，理应价格更高。”但据李店长观察，对于改善型购房者来说，一般是有孩子，年龄在40岁左右。这类人群购房时对周边环境要求更高。“到小区里面一看 ，物业服务一般、绿化一般，尽管户型合适，但也可能不选择。”

而郭亚正表示，品牌效应、临近旅游胜地、多种建筑类别、实用的户型设计等多种因素，成为同路段小区“价高一筹”的原因。

郭亚正以城建竹韵山色和杨家群丽景苑为例分析，竹韵山色包含多种建筑类别，多层、高层、小高层、板楼、塔楼等，还临近石老人、啤酒城等旅游胜地。从户型上来说，杨家群丽景苑的户型以1室1厅和2室1厅为主，而竹韵山色大部分的户型以2室2厅、3室2厅为主，满足对厅室有要求的购房需求。

文/图城市信报/信网记者 王琦在清江华府小区内，绿化植被品种明显更具多样性。在鸿仕雅居小区内，路边多处可见摆放的杂物。

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物业服务进入比拼细节时代

如今，物业增值服务等“软实力”的较量正成为青岛楼市上新的竞争资本，物业服务也开始进入了一个比拼细节的时代。

记者从青岛市物业办了解到，2015年5月起，《青岛市住宅小区物业服务量化考核评分标准》开始正式实施，为物业公司服务定下考核“硬杠杠”。据了解，该办法将对全市已实施物业管理的住宅小区进行考核，实施物业管理的其它项目也可参照执行。

除了官方引领物业服务注重细节，不少知名物业公司也纷纷借助互联网推出“贴心”服务，业主仅需动动手指就可享受服务，例如龙湖物业业主APP、万科物业“睿服务”等。

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