楼市变奏曲响起

3月30日，央行、财政部等六部委发布通知，二套房首付比例降至40%，用公积金贷款购买首套房首付比例最低20%；二手房营业税免征年限由5年降为2年。新政一出，市场反应强烈，对已经显现疲态一年多的楼市而言，无疑是注入了一剂强心针。楼市“双响炮”政策落地已有一月，青岛的楼市是否也迎来了浓浓的春意？

数据Data市场在回暖红五月可期

3月，在全国100个城市新建商品住宅价格环比小幅下跌0.15% 的大背景下，青岛楼市也透着一丝丝寒气。政策利好连续出台，购房者热情逐步升温，走访一些楼盘了解到，不少销售人员介绍“项目的电话咨询量和到访量都有明显的增长”。

眼看“3.30”新政即将满月，青岛新房市场也是春意正浓，虽说在新政发布之初，因楼市遭遇清明小长假，青岛住宅仅成交266套，成交量缩水，但同比去年增长144.92% ，随后出现成交量节节攀升。根据青岛房价点评网数据显示，截至4月26日，商品房成交近6900套，面积超过72万平方米，加上最后四天的成交，整个四月成交与3月份相差不多。虽然环比有小幅减少，但是环比去年同期已经出现10% 以上增长。而从近三周的成交来看，每周均有10% 以上递增，向上态势已经基本确立。房价点评网青岛机构高级分析师崔振艳分析说，继上周成交大涨后，本周成交量继续上涨。开盘项目较之前有明显的增多，随着五月份传统推盘高峰季的逼近，不少开发商已经积极准备，随着开盘量增多，成交量预计会达到今年以来成交高点。

二手房市场的成交市场火爆，青岛市二手房4月13日～4月19日共成交1005套，环比4月第二周环比上涨43.16% ，同比上个月第三周上涨68.34% ，面积共成交87731.78平方米。成交量出现暴涨，上浮4成，成交火热度超过三月，高于普遍预期。

“金三银四”一直保持的上涨势头，还是让不少地产圈从业人员对青岛楼市充满了信心。“新政的利好预先刺激市场，持续作用虽然有所衰减，但是伴随客户的调整和选择完成，和传统购房旺季到来，‘红五月\’很值得期待。”房价点评网青岛机构高级分析师张斌说。

价格Price稳中有升，“涨”“不涨价”都是嘘头

价格是影响购房者购买意图的重要因素之一，在新政刚刚颁布之时，价格变成了购房者最关注的问题，同样成为开发商们布局的重点：3月31日，楼市新政一出，不少开发商便开始调整营销策略，一些新楼盘打出“价格牌”，有人号称马上“涨价”，有人号称“不涨价”坚守原价。李沧区的绿城理想之城项目打出了“24小时不打烊”、“4月1日起所有在售产品大幅涨价”的广告，随后，海尔鼎世华府、建邦听海等多个楼盘相继传出涨价消息，这些项目有的是直接涨价，有的是上调折扣，有的是取消赠送，让人感觉大幅度的价格上涨即将来临，再不买房就来不及了。当然，也有一些房地产商反其道而行之，打出“不打烊、不涨价”的广告。

近日，据了解，与3月份成交均价相比，4月份，市南区、原市北区、原四方区成交均价均出现不同程度的上涨。而李沧区、崂山区、青西新区，成交均价均有所下跌。

“整体价格属于稳中有升的状态，各周来看波动幅度不大。规划新区的即墨市和胶南市价格上涨最为明显，竞争激烈的高新区和李沧区仍是降价状态，但是幅度收窄。主城区整体上成交量稳定，价格变化也较小。”张斌分析介绍。

而曾经宣称要涨价的楼盘，虽然部分均价有所提升，大幅涨价并未再现，对于涨价原因，张斌认为，“4月份也是楼盘销售旺季，相比3月份，市场好的情况下，房企拿出好位置好户型房源出售，价格自然会有所上升。拉动成交均价上涨。”

对于未来的价格，张斌认为“涨价”声音，大部分都是一种试探性的营销策略，“借助政策出台，市场躁动的机会，很多开发商打出敏感的‘价格牌\’，实际雷声大雨点小。大多数开发商并未真正涨价，而是借此营造气氛促进销售。但是部分销售良好，区域配套成熟的项目，确实通过提高表价或减少优惠的方式，售价有所提高。”张斌表示。

分析Analyse换房频率加快，改善成亮点

二套房首付比例降低、二手房营业税的“5改2”，这两项政策对于有改善需求的市民而言，虽然可能提高总体成本，但降低了首付比例，为改善置业提供了利好，而根据调查发现，得益于这项利好，各区域、各类户型呈现出不同的发展趋势。根据青岛房价点评网数据显示，李沧、即墨、平度的成交量，近三个月逐渐增长。崂山和市内的成交量，三四月份基本持平，但均较2月份有了较大幅度的增长；老四方、青西新区、城阳区：继3月份翻倍增长后，4月份出现了20% 左右的回落；而其他地区3月份大幅度增长后，4月份出现较大幅度的回落。2015年目前从成交面积段来看，90～120㎡ 成为主力，占到市场35% 份额。而120～144㎡ 的标准三房表现最为突出，近年呈持续增长态势，占到近两成的地位。改善性产品受政策利好影响，成为市场亮点，而小户型和大面积豪宅，仍旧表现低迷。

青岛链家市场部分析师刘烁认为，从目前成交量暴涨的4月市场来看，除了自身的市场规律作用外，很明显3月末的新政起到了十分关键的作用，很多选择观望的置业者因为去年新政连续下发迟迟没有入市，而今年3月末再次下发的两个新政让许多置业者认为市场已经逐步明朗化，并且在政策宽松，房价暂无明显波动的背景下，去年压抑的置业者很多选择当前入市。

“营业税的5改2，影响着房产交易的频率，推动了一大批有换购需求的客户入市。”科威国际不动产区域经理曲立旭分析，二手市场的火热同样也带动了一手市场的发展，加快了房产交易频率，对整个市场都会有着促进作用。

“对于开发商而言，新政是消化库存的好机会。”业内人士认为，总体上楼市库存依旧处于供大于求的情况，无大涨概率，业内人士表示，“其实，对于开发商而言，更重要的是要准确定位产品，开发切合购房者需求的产品。”

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