大盘进入2.0时代超级社区进化论

撰文?编辑/董夏设计/丛莉莉

12月9日，位于李沧区的三幅地块均被保利地产拿下，其中，商业体量超过13万平米，住宅规划建筑面积超24万平方米，算得上李沧区超大型住宅社区；时间往前推移，10月14日，万科一举拿下李沧区世园板块的三幅地块，业内人士分析其或将用于扩容生态城……在年末抢收战发起最后冲刺之时，房产大鳄淡定拿地，已开始着手布局下一个“北扩造城”战略。这让我们联想到了许久未提的“大盘”一词，以十年为一个开发周期，早期那些名噪一时的大盘，如今正在渐渐淡出我们的视野，而梳理青岛大盘开发历程发现，大盘并未远去，而是正在裂变，正在新生，它们与早期大盘项目相比，有着鲜明的特色，“大盘2.0”时代，正在开启。

大盘围城记

摸索中前行的青岛“大盘”开发之路

实际上，青岛地产的大盘印象应该是从2003年前后的郊区开始的，即墨市、城阳区领先市区率先做起容积在二十万平方米到四五十万平方米的相对大盘。

当时即墨市的名都苑、御墅临枫以及城阳区的100福国际山庄、盛世家园等，至今还叫得很响。2004年底，浮山后爆出放量消息，人们开始对大盘有了新的期待；2005年，在整个楼市为新政震荡时，浮山后变现的“大盘”为市场注入了强心剂，尤其是鲁信·长春花园，“百万平米、四千余户”的宣传深入人心。2006年，超大盘概念最终定格，几个百万平方米以上规模的新楼盘的出现，让超大盘的概念成为当时楼市的流行元素。如今，岛城开发建筑面积在百万平米以上的大盘早已超过20个。

但由于缺乏成片开发用地，使得以往青岛楼市的大盘开发只能走一条“农村包围城市”的道路。更多的开发商把目光投向了岛城北部有着更多、更便宜土地资源的李沧和城阳。从市场上大盘的分布情况看，有六成的项目现分布在这两个区域。仅在李沧区，就汇集着绿城理想之城、万科生态城、伟东幸福之城、嘉凯城时代城等一批重量级房产大鳄开发的多业态住宅项目，规模超百万平方米。其中，万科还在今年10月14日，以起拍价竞得了生态城附近的三地块，有业内人士分析，其一举拿下三幅地块可能意在用于扩容万科生态城，作为其二期工程建设用地。

当然，郊区化也是个动态的、相对的概念，譬如鲁信长春花园所在的浮山后，在前些年就被看作郊区，但现在却已是地道的城市居住区。

对于“大盘”接下来的发展，绿色理想之城渠道总监王小亮表示，随着国内一线大型房企进军青岛，大型房企所占市场份额在近两年还将持续增加。另外，在当前形势下，中小型房企越来越难拿到

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