违规交房，如何维权？

业主控诉

“我是26号业主，实属无奈，我已经是不止一次投诉即墨市观澜国际违规

交房的事情，但是通过自己与开发商、物业公司以及售楼处工作人员联系得到的答复都是违规交房并且没有违约金，我们大多数就是普通的上班族，都基本是农村人并且是首套房，对于交房注意的问题根本就没有经验，我们交房并且装修了，现在存在这么大的安全风险隐患，我们到底该找哪个部门解决？”编辑、撰文/陈邵华设计/魏涛

主持人：观澜国际楼盘的违规交房问题，您是否了解情况？是什么原因造成的？

孙律师：即墨市住宅办已责成开发商停止违规交房，停止办理交房手续，该小区各项配套验收已基本完成，现正在做竣工验收备案材料的整理工作。城建局对观澜国际小区开发商、施工单位、监理单位有关负责人进行了预警约谈，下达了《工程质量投诉处理督办通知单》和《责令停止交房行为通知》，分别对建设、施工、监理单位实施了市场主体管理考核扣分处理，并印发了《关于对2014年一季度质量投诉问题较多工程进行处理情况的通报》，对该项目违规交房处理情况进行了全市通报。同时，责令建设单位立即停止交房行为，及时告知业主工程延期交房并按购房合同约定赔偿业主损失。观澜国际小区存在绿化不达标的问题：经调查，观澜国际项目共分三期，一期1--11号楼，于2013年12月23日通过绿化竣工验收，22号楼、26号楼在二、三期项目内。二、三期项目在建中，室外景观未竣工，未达到竣工验收条件。工程未经竣工验收业主有权拒绝接房。

主持人：开发商违约交房，违约金到底应该怎么算，赔偿金又如何界定？

孙律师：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”同时在第十六条中约定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

国家并没有一个明确的关于延期交房相关违约赔偿的规定，实践中是依照当事人的约定确定，如果实际损失高于约定赔偿范围的，还是可以要求赔偿实际损失，理由可以是开发商作为格式合同提供方以格式合同的形式免除、降低其应承担的义务。

主持人：开发商“耍赖”到底谁来管？

孙律师：我们购买一般的消费品都可以通过消费者权益保护法来维护自己的权益，但是房产问题暂时还不适用于消法。在房屋买卖当中，一般情况下，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件，因此事先详细约定违约责任，产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依。不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题。开发商在房子没有竣工验收的情况下就交房是违法的，这是一种欺诈、违约的行为，如果不能按时交房子的，应该进行赔偿。如果不进行赔偿的，买房者可以向工商和建管局投诉开发商，也可以通过法律手段来起诉他们。对于在购房合同中规定违约三个月免责的，属于霸王条款，监管部门应该进行规范。

本期出场嘉宾：山东崇杰律师事务所孙世强律师

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