全市2万多套商铺积压开发商难过了社区商铺正悄然兴起

过去几年，青岛商铺销售市场上，城市综合体项目是当仁不让的主导者。然而，近期随着综合体的扎堆出现，商铺滞销囤积的现象也逐渐显露。7月16日，记者从市房地产交易中心了解到，目前全市有22381套商铺囤积在开发商手里，每天的销售速度是15～20套。值得注意的是，市区部分项目推出的社区商铺悄然兴起，销售效果甚至超过了综合体。但整体看，虽然商铺不限购，但两年来执行的商铺房产税效果明显，对商铺市场的影响非常大。

社区商铺

是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商铺。

今年商铺销售仅3019套

2011年和2012年青岛市商铺销售量均在1万套左右，然而到了2013年疲态尽显。根据市房地产交易中心的数据，截至目前，今年全市商铺仅仅销售3019套。其中，市南区和市北区均不足100套，高价商铺遭到冷遇。李沧区商铺是市区中价格最低的，但也超过了1.5万元/平方米，今年卖了234套。郊区方面，城阳区、即墨市和平度市最为火爆，成交量在500套左右。

供应量方面，市南区为408套，而市北区超过了1500套，销售速度非常缓慢。城阳区供应量最高，为4955套。全市目前的供应量超过2万套，为22381套。“商铺的价格远远在住宅价格之上。实际上从去年开始，青岛市商铺销售已经出现了下跌情况，只是不明显。很多位置不好的商铺，已经提前透支了房价，精明的投资客并不轻易出手。举个例子，市南区的商铺依然非常抢手，但供应量比较低，所以成交量也不高。但在二手商铺市场上，市南商铺成交还是不错的。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周向记者介绍说。

“这两年，商铺大规模出现，可以说是扎堆。单是李沧区出现了至少4处大规模商铺。李沧宝龙广场涵盖了大型购物中心、商铺步行街、国际社区、酒店公寓、商务酒店等多种业态。李沧万达广场金街商铺价格已经到了4万元/平方米，普通商铺的最低价也有2万元/平方米。伟东乐客城项目和李沧银座广场也在其中。这两年投资客的需求已经被透支了。”

综合体落伍，社区商铺兴起

不单是在李沧区，崂山区综合体也是扎堆出现。崂山区证大大拇指广场已经开业，开发商为上海证大集团。广场集购物、娱乐、休闲、餐饮、儿童天地、生活服务于一体，并吸引了众多知名品牌进驻，包括华润万家超市等。鹏丽南华商铺综合项目在积极进展中。上实开发的啤酒城改造项目正在建设中。啤酒城将被改造为集节庆、休闲、购物、商务等功能为一体的大型都市综合体。记者了解到，目前大拇指广场

和鹏丽南华商铺综合项目仍有一定的存量，还没有进行网签。

“三年前，市区综合体并不多，所以销售都很顺利。现在看，由于价格已经处于高位，投资客积极性并不高。不过，综合体的住宅部分还是有吸引力的，发展下去商铺部分可能仅是吸引住宅客户的组成部分。”林宪周说道。

7月16日，记者调查发现，让人意外的是，青岛市的社区商铺悄然兴起，但仍处于初级阶段。今年最为成功的社区商铺便是和记黄埔打造的青岛新街里，目前主体已经完工。“作为现代新型商铺，社区商铺有很多特性，其中最重要的是体验性和便利性。目前，青岛本地一些开发商也注意到了这一点，开始积极运作社区商铺。这种新兴的社区商铺和以前的沿街商铺有区别。新兴的社区商铺需要开发商统一规划，进行招商引资，可以避免将来商铺空置的尴尬。”李沧区一家楼盘的营销总监向记者介绍说。

商铺市场被房产税“套牢”

整体看，虽然商铺不限购，但两年来执行的商铺房产税效果明显，对商铺市场的影响非常大。投资商铺的积极性几乎被房产税打击殆尽。无论是出租还是转让，税费都很高。2011年之前，青岛地区对个人持有的商铺、公寓、写字楼等商铺用房转手买卖时，只需缴纳契税、个人所得税和营业税及附加。但这两年，个人自用非住宅交易还应缴纳房产税。值得关注的是，房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，若高于3年，按3年计算。若以价值100万元的房产，持有2年交易为例，需缴纳的房产税值为1.68万元。

个人出租非住宅的物业，也应按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税等税收。个人出租非住宅的，月租赁金额小于5000元的，综合征收率为12% ，房产税应纳税额=租金收入×12% ；月租赁金额大于等于5000元的，综合征收率为18.65%或18.7%。青岛市区商铺的月租赁价格大多在5000元以上，税费很高。目前，商铺的房价和租赁价格已经很高，房东再提价压力还是很大的。

记者 李晨

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