1平方米学区房 要价44000元青岛最牛学区房，25平方米要到110万 孟母择校而居，买前要三思

最近几年，学区房已经不单是二手房的噱头，越来越多的新楼盘也拼命往“学区”上靠，价格随之上涨。近日，记者调查发现，不知不觉，本市最牛学区房单价已经过了每平方米4万元大关。目前，岛城学区房的划分大概分为两种，一种是靠近名校的居住小区，一种是开发商自建或引进名校的社区。实际上，购买学区房并非100% 保证孩子能就读名校。最近便出现了因房东不迁户口导致无法落户的情况，还有购房者高价买来非学区房。

最牛学区房每平方米超过4万元

作为青岛市内公认的最好的小学，青岛市实验小学一直是令众多家长“向往”的地方，但是周边学区房一路飙升的价格让大多数人望而却步。家住市北区的林华这两天在看学区房，咨询过价格之后，不得不退而求其次。

“我们在2009年有了孩子之后在市北区买了一处二手房，现在孩子上幼儿园了，想买个学区房。我爸妈以前都是老师，他们对我的决定也挺支持的，都想让孩子从小就有一个好的学习环境。”林女士说。正因为如此，林女士将眼睛瞄准了市南区的学区房，青岛市实验小学的学区房自然是她第一个考虑的对象。“虽然我不是青岛人，但是听过该小学的大名，但是一看房价我立马退缩了，看了几处都是一平方米接近三万元，想想还是算了。”她有些无奈地说。

5月2日上午，记者从一家中介网站上了解到该小学学区房的房价，发现最高的甚至达到了44000元/平方米，一处25平方米的房子挂出了110万元的价格。青岛科威不动产总经理孙杰告诉记者，像这种情况属于极端的个例，可能因为将要拆迁。不过，目前这些学区房的房价确实居高不下。“现在平均在22000元/平方米到23000元/平方米吧，这边房子一般都是处于供小于求的状态，所以房价一直都挺高。”孙杰告诉记者。

从整个青岛市的楼市来看，学区房一直是热点，在周边区市，这种情况也是屡见不鲜。在即墨市，就存在着学区房价格甚至比市中心房价还要高的情况。

对于即墨人来说，德馨小学是大家都认可的最好的小学，而它周边的德馨苑天骄等小区，因为靠近德馨小学，价格一直居高不下。业内人士告诉记者，不光是小学，大家公认的即墨市最好的初中—— 即墨28中，周边的楼盘也身价很高，价格直逼青岛市区房价。德馨苑天骄的均价一路飞升，4月时均价甚至达到了9953元/平方米，环比上月增长3.89%。

5月2日上午，记者了解到，这里的一套80平方米的简单装修二手房标价66万元，也就是每平方米8000多元。而周边的新楼盘，价格平均在7000元/平方米左右，这里的房价每平方米比新房还要高出一千多元。“首先，这里本来就算是即墨市的核心地带，再就是这两所学校都是公认的好学校，所以房价一直是居高不下。”中置国际市场研究部总监张百忍跟记者介绍说，“现在基本上也是以刚性需求为主，大多是买了自住，方便孩子上学。”

另外，记者了解到，位于白沙河区域的一家大鳄楼盘，因是学区房，每平方米价格比周边楼盘高了1000元。

学区房成楼盘宣传噱头

现在，青岛许多楼盘都开始借助学区房宣传新房，如原四方区的德馨筑家主销中小户型，从产品上该项目就已经圈定了刚需阶层，而楼盘几百米范围内又有新建的博文小学，因此该项目对外打起了响亮的“学区房”名号；相比较而言，四方区的另一家新盘联城海岸锦城的教育资源更为丰富，周边不仅有四方小学，还有17中等中学，“学区房”也自然是海岸锦城市场挂在嘴边的宣传噱头了；崂山低价新盘懿品御府因为毗邻崂山区实验小学，也向市场推出了一批“学区房”，而原本位于老城区的市南金茂湾和市北桓竹苑等不少项目也自然成为了“学区房”。

备受瞩目的山东大学青岛校区目前正在紧锣密鼓地建设当中，学校的开建将令周边楼盘大受裨益，天逸海湾和鳌山名苑等项目因相邻受益，成为了名副其实的“名校学区房”。据悉，山东大学的附属小学和附属中学也将落户周边，届时居住于此的业主将享受最优质的教育资源，实现在自己门口上名校的愿望。

另外，中国石油大学在青也建有校区，周边的鲁商蓝岸国际、天齐天域蓝湾和唐宁国际也被冠上了名校学区的称号，房价也因此一涨再涨。鲁商蓝岸国际是就近楼盘中涨幅最明显的项目，2009年一期开盘价格均价5700元/平方米，随后价格一路攀升，从8000元/平方米到9300元/平方米，一直到现在的9500元/平方米，该项目还在持续热销。位于李沧区的绿城理想之城在教育资源上可是下足了工夫，小区内部规划10所学校，其中小学3所、中学1所、幼儿园6所，这可充分保证了绿城社区孩童的教育。除此之外，项目周边还有李村小学、青岛64中等优质教育资源。目前绿城理想之城还剩少量尾房在售，特价房源均价10500元/平方米。

被中介忽悠，买来非学区房

不惜花费重金买来学区房，但是后来却发现虽然离小学很近，但是不在学区范围之内，所以孩子没法上学，如果遇到这种情况，怕是让家长最伤心的了。曾经在鞍山二路1号的芳荟嘉苑小区就出现过这种情况。小区是2005年建的房子，属于回迁安置小区，小区居民大多为回迁户。有很多购房者都是冲着鞍山二路小学才购买小区的房子。但是按照教育局对于学区划片范围，鞍山二路小学招生范围中，涉及鞍山二路2号～18号(双号)，也就是说芳荟嘉苑小区不在鞍山二路小学招生范围内。但是却有中介就拿学区房为噱头，很多人买了以后才知道上当了。

孙杰告诉记者，“在选择学区房时，一定要到教育部门的相关网站上确定好学区的范围，不要单纯听信中介的宣传，一定确定好之后再决定。”别以为同一条路或同一个小区里的孩子，都会被划分到同一所小学，实际上，有的也许一墙之隔就是两个学区。还有的学校会根据每年新生的摸底情况，在学区相对稳定的前提下有所调整。因此，打算购买学区房的家长最好不要买处在两个学区分界线附近的二手房，买房前应先到当地教育部门咨询当年学区的划分政策，对比近几年学区划分的变动，从中挑选较有保证的二手房。

房子买了，户口却迁不进来

对于学区房来说，多次转手的情况非常普遍。在选择学区房时，能否保证尽早落户也是家长应该重点考虑的。曾经在市南区买到学区房的李栋(化名)就曾经遇到过这样的事情，因为没有考虑到户籍的问题，虽然买下房子，但是因为之前房主没有把户籍迁走，最终还是没法让孩子入学。“当时把这事给忽视了，光觉得相对便宜，忘了户籍的问题。”李栋跟记者说，“在准备给孩子办入学的时候才发现原来一位房主在过户之后，户籍仍旧留在这里，所以我们没法落户，结果孩子上学被耽误了。”

业内人士表示，在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，之后再办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址迁出，买家才能将家庭成员的户口迁入。其关键问题是，户口的迁出和迁入有前后关系，即原有户口必须全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。

如果出台新政策，学区房恐跌价

家长一门心思地追求热点学区的学区房是否理智？对此，记者特别咨询了业内的相关专家。青岛科威不动产总经理孙杰告诉记者，他并不建议家长盲目追求学区房，一方面是因为他觉得并不一定在一所名校里才能培养好孩子，另一方面也是因为追求学区房可能存在的风险。“我的孩子准备上学，我也没打算让他一定要选择一所名校，因为我自己也是从农村出来的，我从不觉得普通的学校就培养不出来好学生。”孙杰说，“而且，学区房也存在一定的政策风险。学区房之所以价格高主要就是因为教育资源的分配，如果说有一天教育部门出台新政策要将现有的教育资源打破重新分配，或者打破学区，让名校的老师到各个学校轮岗，如果这样的话，那学区房的价格肯定会跌下来。这种情况是很可能存在的，天津以前就出现过。”

另外，记者了解到，青岛现行的入学标准是“义务教育学校实行免试、就近入学，小学实行划片就近入学，初中入学在招生区片内通过电脑派位或以小学为单位整体调拨等方式进行”，但具体的标准则会有变动，比如市南区今年对划片范围进行了“微调”。此外，部分区域还遵循户口所在地和实际居住相结合的原则，所以如果被相关学校查到买房不常住的话，该学校就可以拒收。记者 孙祥辉李晨

部分学区房价格

青岛市实验小学附近二手房20000元/平方米～44000元/平方米卓越蔚蓝群岛(北师大附中)8000元/平方米四方实验小区(四方实验小学)11500元/平方米

上个月青岛新房价格涨了

新房价格又涨了！5月2日上午，中国指数研究院发布全国100个城市4月份的新房平均价格。青岛方面，在售新房均价9300元/平方米，环比上涨0.28%。4月份，全市新房成交9145套，仍处于高位。记者调查发现，导致上月房价上涨的主要原因是高端楼盘的集中入市，提升了均价。

上个月岛城在售新房均价9300元/平方米

2013年5月2日，中国指数研究院发布报告，对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示2013年4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%，同比上涨5.34%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。青岛方面，在售新房均价9300元/平方米，环比上涨0.28%。

4月份，全市新建住宅共成交8525套，其中新房成交量最高的区域是黄岛区，上月黄岛区新建住宅成交量为1394套，成交面积达131150平方米。其中原胶南新建住宅成交747套，市场表现非常抢眼。李沧区新建住宅成交983套，住宅成交面积103544平方米，市北区新建住宅成交868套，其中原四方区新建住宅成交501套，成交面积为49681平方米。

从4月青岛成交新房的售价区间来看，虽然中低价位新房仍旧是购房者追逐的对象，但高档房源成交量却有着明显的提升。尽管上个月青岛各个区域、各类户型产品，各个价位的新房成交量较之3月都在下降，但是售价在10000元/平方米以上的住宅成交量还是不错的，整体来看单价在万元以上的新建住宅成交量为1202套，占4月住宅总成交量的14% ，这是今年以来万元以上新房成交比例最高的一个月份。

在4月青岛商品房销量十强排行榜上，郊区楼盘占据了多个席位。

高端楼盘集中入市提升价格

上个月新房价格的上涨和高端楼盘集中入市有直接的关系，这个趋势在本月还将延续。4月19日晚，青岛华润中心实体样板间开放。4月20日，悦府豪宅与悦玺公寓实体样板间开放，属于高端海景房。

4月29日，胶州湾北岸胶州少海板块的别墅中置少海湾开盘。记者在现场看到，有上百名客户带着家人前来看房选房，当天上午推出60套独栋别墅，销售了40多套，销售额达到2亿元。目前有260平方米、305平方米、360平方米独栋别墅单位，总价300万元～1000万元。

“实际上二手房的价格也是上涨的，只是统计数据无法显示，而且不准确。新房价格都是透明的，二手房会有阴阳合同。上个月，新房价格上涨主要是成交楼盘均价较高造成的。市北区新房成交均价大约为1.2万元/平方米，远高于全市均价。郊区一些楼盘是高端别墅和洋房，价格也不低。整体下来，房价自然高了。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍说。

中国指数研究院分析师王志霞告诉记者，在整体调控政策继续从严的背景下，市场成交明显降温，主要城市新房、二手房成交量在3月达到近年来高点后显著下降，住宅均价环比涨幅微幅缩小，价格环比下跌的城市个数略有增加。部分开发商调整开盘和定价策略，如延迟推盘、高开低走、取消精装修或用“精装分拆”降低合同价等，但供需两旺的态势尚未得到缓解，房价上涨压力犹存。展望未来，房价上涨过快的城市仍存在调控政策加码风险，市场预期较为复杂，住宅市场将进一步分化。

楼盘乱涨价可打电话举报

目前来说，青岛二手房的房价相对稳定，新政的出台在一定时期打压房价快速上涨的势头，在未来的几个月内，若没有更进一步的政策出台，青岛二手房市场将进入一个稳定时期，价格也不会出现大幅度的波动。青岛世联怡高总经理陈耀华表示，如果市场出现异动，信贷门槛以及税收门槛可能一同提高，开发商如果盲目乐观，极有可能会招致更为严厉的后续政策出台。

买卖双方已经从三月急买急卖的心理中摆脱出来，继而转向一种理性的博弈状态。青岛链家地产市场部研究员殷天逸认为，目前的二手房市场已经逐渐从3月的疯狂回归了理性。如果没有政策性的干预，未来市场成交量将稳中有升，业主也普遍看好后市。预计5月份的成交量可能会好于4月份。

“现在很多新开楼盘涨价很多，青岛版调控政策不是说楼盘涨价过高要约谈吗？”有市民问。市国土资源和房屋管理局副局长陈立新表示，“我们严格执行《青岛市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》的有关要求，进一步加大市场监管力度，强化商品房预售方案监管，引导房地产开发企业理性定价。市民遇到楼盘乱涨价情况，可拨打82661850举报。”记者 李晨

岛城房贷将告别利率优惠？

仅剩2家银行还有8.5折优惠个别银行暂停房贷业务

近日，上海有银行首套房贷利率优惠取消，青岛市场也传出房贷利率优惠取消的消息。记者随后了解到，其实，仍保持8.5折优惠的银行已较为“罕见”，采用基准利率的银行在不断增加，甚至有的股份制银行直接甩手“不玩了”，暂停了房贷业务。与此同时，公积金贷款业务量迅速加大。

记者以办理房贷为由，咨询了农业银行，工作人员表示，我们首套房贷款利率目前最低只能做到9折，首付30%，而且这个折扣得看客户的收入情况、工作稳定情况以及信用情况等，根据客户的相关情况进行考核。工作人员坦言，想拿到这个折扣不是很容易。

在采访中记者发现，目前三家银行已经执行了首套房基准利率，首付三成，这三家银行分别是中国银行、光大银行及华夏银行。有银行表示大概在两三个月之前就开始取消折扣了，部分银行刚刚执行，华夏银行个贷部门负责人表示，目前业务量未见受到大的影响。

部分股份制银行直接停止了首套房二套房在内的房贷业务，民生银行的工作人员直接回复说，我们这边额度挺紧张的，要不你咨询一下其他银行吧，同样，招商银行的工作人员告诉记者，目前已经停止房贷业务了，工作人员介绍说，已经把额度都放在中小企业贷款上了。

还有两家银行依然扛着8.5折的大旗，建设银行、工商银行表示最低还可以做到8.5折，但前提条件是均执行差别化利率政策，工商银行市南支行个贷部工作人员介绍，第一套房子贷款利率还是可以享受8.5折，首付30%的优惠政策。建设银行工作人员也表示，目前对外首套房贷款利率折扣依然为8.5折，但具体还得看客户的资信情况。

二套房方面，记者以购房者的名义咨询了青岛市7家银行，得到的答复一致：首付不低于6成，利率上调10%，二套房首付比例暂未调整。目前，青岛市二套房认定标准是最严格的“既认房又认贷”。以下情况均属于二套房：贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房；贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房；全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房；暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房，再买房。

根据青岛市楼市新政要求，银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。人民银行当地分支机构可根据年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

5月2日，记者从市住房公积金管理中心了解到，办理住房公积金贷款的职工人数激增，业务量大幅增长。经统计，青岛市2013年第一季度共向7148名职工发放贷款205925.5万元。较去年同期相比，贷款发放人数增长82.5%，贷款发放额增长118.4%。其中，一手房贷款业务6107笔，计181370万元。较2012年同期相比，贷款发放人数增长67.4% ，贷款发放额增长103.8%；二手房公积金贷款发放1041笔，计24555.5万元。较2012年同期相比，贷款发放人数增长288.4% ，贷款发放额增长362.6%。2013年一季度贷款发放笔数、发放金额均创历年同期新高。今年3月份发放贷款87018万元，创历年单月贷款发放额新高。

为合理应对贷款业务高峰，方便购房职工办理贷款手续，市住房公积金管理中心启动了应急预案，合理调配。在保证各项业务正常开展的情况下，工作人员尽量向贷款业务窗口倾斜，增强贷款业务受理岗位力量。安排至少一名工作人员负责咨询服务，认真履行一次性告知制和限时办结制，尽量减少职工等待时间。延长服务时间，全员取消休假。面对巨大的业务量，管理处要求工作人员停止休假，坚持做到业务窗口不空岗、不缺岗。许多管理处利用周六、周日的公休时间，加班加点确保业务的正常运转。记者 丁辉  李晨

八大湖小区(南京路小学)15000元/平方米绿城理想之城(64中)10500元/平方米德馨苑天骄(德馨小学9953元/平方米

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