新调控政策要求限购全覆盖青岛4郊市暂未接到通知限购风吹到郊市成交量远超市区

两年前，青岛版限购令仅包括市区(6区)，而根据新调控政策的要求，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型包括所有新建商品房和二手住房。青岛细则何时落实？目前非限购区域楼市情况如何？3月5日，记者调查了解到，4郊市暂未接到相关文件通知 ，但由于购房者担心失去资格 ，这些区域已经出现集中办理房产证、网签的情况。在郊区，限购令的最大影响还是别墅项目。目前在郊区，外地客仍是主要消费人群。因此，如果限购全面覆盖，即墨温泉别墅、胶州湾别墅等或遭毁灭性打击。

急办网签，怕被限购

3月5日上午9点多，即墨市蓝鳌路附近一家楼盘售楼处，工作人员正忙着整理商品房购房合同 ，办理网签业务。在平时，这个时间他们才刚上班，是最清闲的时候，从4日开始一切都变了。

“上周有7组客户，看好了小户型房子，交了定金，选好房子，这两天过来办理网签。也不是我们售楼处催的，新政都知道，即墨很可能要限购了，即墨市房地产交易中心这两天人满为患。”售楼先生李南告诉记者。

位于胶州市的青湖国际楼盘，在3月4日网签了12套新房。该项目负责人向记者透露说，这种现象从上周末就出现了，预计得持续到这个月底。国家已经要求扩大限购范围，胶州限购是很有可能的，只是时间问题。

“中置青湖国际是多层，只剩余100多套。胶州很可能被列入限购的传言和多层稀缺年后涨价的传言，加上4月1日后要涨契税的消息，再加上二手房差额所得税的消息，几重消息叠加，胶州当地客户产生恐慌情绪，害怕增加上述的各种费用，导致他们迅速出手，因此楼盘遭到抢购。”

郊区成交远超市区

在即墨市，还有很多二手房购房者去办理房产证，紧急过户。根据市房地产交易中心的成交数据，截至3月5日下午4点，全市新建住宅成交量为423套，郊区发力明显。

其中，胶州市成交78套位列第一位，其次是即墨市，成交量为61套，紧随其后的是原胶南市、平度市，分别为44套、37套，这些区域均是目前的非限购区。限购区域方面，市南区和市北区均为23套，李沧区为19套，崂山区为10套，黄岛区为27套。

成交火爆，带动了这些区域房价的上涨。位于原胶南市的隆海海之韵，每平米在原价格上上调200元。隆海海之韵营销部部长刘兴业表示，国五条的颁布主要是对二套或者改善性购房产生了较大的影响。在政策不稳的前提下，购房者主要关注的应该是该楼盘的区域布局、升值空间、楼盘热度以及政府的支持力度。通过多角度的参考与分析，作出最后的判断选择。

实际上，从去年开始，非限购区域房价上涨明显，很多大鳄已经瞄向这些区域。在平度市，万科城已经如火如荼地建设销售；在胶州市，绿城项目价格早已过了6000元大关；在即墨市8000元以上的楼盘层出不穷。

非限购区暂未接到通知

根据新调控政策的要求，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型包括所有新建商品房和二手住房。众所周知，实施了两年的青岛版限购令只覆盖市区(6区，不含原胶南)。根据目前的规定，本地人只要在6区内没有房屋，便可以再购买两套房子。这个政策的实施结果是6区成交量下跌明显，投资客被限制。然而在非限购区域，投资客依然可以自由购买。

3月5日，记者以购房者的身份咨询了原胶南市、莱西市、即墨市等非限购区域的房地产管理处，得到的答复基本一致，这些区域还没有接到限购通知，现在仍然可以随意购房。原胶南市方面，市国土资源和房屋管理局正在对原胶南市的房地产市场运行情况进行综合调研、评估。待完成后，将依据国家调控相关政策及时确定有关措施。

“国家对诸如胶州等众多四线城市住宅用地均有严格把控，有意抑制多层用地，未来高层住宅将成趋势。目前胶州新城区多层住宅存量大幅下跌，已成极为稀缺产品，预计4月起多层价格将出现上涨。”胶州一家楼盘负责人介绍说。

信息系统联网，具备条件

青岛市全面实施限购令的前提是住房信息联网。也就是说，市民到平度市买房，可以在当地查询到他在即墨、市南等限购区域的购房记录，这样限购才能真正实现。记者了解到，目前青岛市的个人住房信息系统已实现与住建部联网，具备联网运行条件。

据介绍，此前青岛已有的房地产市场信息系统和住房保障信息系统，可基本满足个人住房信息的查询需要，但系统数据不全且较分散。青岛市自2010年底展开个人住房信息系统建设，形成全市统一的基础数据库和集统计、分析、管理、查询等功能于一体的网络应用系统。青岛建设的个人住房信息系统涵盖四个方面内容：私有房产信息、租赁房产信息、随住房屋信息和其他住房或居住信息。

另外，青岛市住房限购政策规定：居民家庭(夫妻双方及未成年子女)拥有住房套数，以新购房时居民家庭在市内六区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。申请人在一套住房中仅占部分份额的，按其拥有一套住房计算。

扼杀外地客，别墅恐遭殃

限购对于别墅的打击，已经在城阳区、崂山区显现。自限购之后，高端客户的购买资格和后市预期双双受影响，致成交量下降。据统计，去年青岛平均月销售别墅产品100多套，而2010年曾达到月成交200套。供应量方面，青岛别墅存量已经达到1600多套，按照当前销售速度，销售周期长达16个月。

在非限购区域，即墨和胶州是别墅的供应量主要区域。即墨是别墅供应量最集中的片区，在建在售项目约20个，占据了青岛别墅市场的近4成。但去年高额的供应量，加上竞争压力，使即墨的别墅项目销售情况并不乐观。

“别墅和普通住宅不一样，定价上受产品本身特性的影响很大，如产品设计和所拥资源等。同一区域不同类型的产品，价格可以差出上万元。购买普通住宅的，基本都是刚性需求和改善性需求。而别墅，都是高端人士，本地人有一部分，还有很多是外地客。这部分人群都是多套房拥有者，如果要限购，这部分人群肯定会流失，别墅项目在短期内将遭受沉重打击。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周向记者介绍说。

◎记者手记重拳落地，房价或可控

全国政协委员、住建部副部长齐骥关于房价调控问题明确表态，住建部对各地房价控制目标没有指导意见，但要求保持房价基本稳定。目前，调控细则落地问题已成热点关注问题。

从契税提高，到房产税可能落实，到限购范围扩大，再到20%个税，最近调控政策密集出炉，青岛市场也出现了恐慌局面。买方、卖方、中介、开发商等各方对楼市走势看法不一。在记者看来，重拳落地，房价可控。

房产税方面，以上海为例，房产税征收对象是上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房，税率暂定为0.6%和0.4% ，人均住房面积达到60平方米以上予以征税，过低的税率不足以与买房者的收益相抗衡。从这一点来说，青岛如果开征房产税，对楼市影响并不大。契税方面，青岛暂未跟进，而且首套房、小面积房子都是有优惠的。

影响较大的是20%个税。记者发现，虽然政策规定个税由房东出 ，但是青岛仍由买家出。最终结果是购房成本增加，直接压缩投资客的利润空间。在限购范围扩大、房产税的影响下，短期内青岛房价涨幅肯定会下跌。 记者 李晨

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即墨新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离即墨市再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。