青岛楼市 当年的那些“第一”第一批海景房在哪？第一个办公积金贷款的人事谁？ 第一批买商品房的人花了多少钱？

1998年6月15日，青岛市出台《青岛市职工政策性住房担保贷款办法》，在市区实施。两周后，首批13位市民办理了贷款手续。首位市民一共贷了7万元，购买的是洪山坡小区的房子，当时总价14万元，现在价值90多万元。

1998年上半年，市北区芙蓉花园楼盘开始销售，由于没法贷款，市民李志刚全款买下一套房子，总价10多万元，李志刚成了青岛首批购买新房的人。

1999年，青岛市第一家精装修楼盘销售。让人意外的是，当时的市民只认样板房，先后有10多套样板房被买走。第一批精装修楼盘并没有标明精装修标准，只是赠送地板、浴具等。

2002年，青岛市区迎来第一家外来促销楼盘。直到现在，这家楼盘还在销售，已经开发了10期。房价最初每平方米只有千元左右，今年最后一批房源已销售完，价格是5000元/平方米。

2003年，21世纪不动产来到青岛，推出免费看房业务。

……

第一批商品房购买者

没法贷款，花10多万元买了一套房

芙蓉花园位于南京路225号，开发商是山东房地产开发集团青岛鑫城房地产公司。早在1998年的时候，该小区便开盘销售，当时是高端楼盘，价格在当时是很高的 。小区一共450户，配备了150个地上停车位。现在来看，停车位数量不足，但在当时配置率是非常高的。这个楼盘刚开始销售得并不顺利。“那个时候，买单位房子的人比较多。商品房市场才刚起步，很多市民并不认可这样的新房。”21世纪不动产总经理刘刚在接受记者采访时说，刘刚是1993年开始涉足房地产行业的，2001年参与了崂山区悦海豪庭的开发销售。

“最初的时候 ，买新房并不能贷款，银行也不积极。按揭一词是从深圳那边传过来的，后来政府部门出台了相关贷款政策，慢慢有了商业贷款。”刘刚告诉记者。

3月26日上午，几经周折，记者联系到了当年购买芙蓉花园新房的李志刚。他也从事房地产行业，买时属于刚性需求。由于没法贷款，市民李志刚全款买下一套，总价10多万元，李志刚成了青岛首批购买新房的人。“那时候，新房基本上是奢侈品，很多人是不理解的。在项目现场，卖房子的人根本不积极。不像现在，售楼人员疯狂地介绍楼盘的优势、户型。问他们领导，答复说这个项目没法贷款，但是能办房产证，是商品房。回家和父母商量，都不同意，嫌贵。1800元/平方米，总价10多万元，一次性付清。你要知道当时浮山后每平方米才1000元，市南区位置差一些的二手房每平方米2000多元吧。我当时工资是很高的，2000元/月。凑了一个周，钱够了，签了合同。”李志刚说，“当时买房子根本不考虑车位和物业费。没想过会买私家车，更没想过一个月的物业费能超过几百元。”

芙蓉花园是1999年1月1日交的房，当时期房的说法才刚刚流行，很多楼盘都是建完以后才卖，市民对在建楼盘并不感冒。从1999年开始，芙蓉花园保持每年近1000元/平方米的涨幅。“2005年的时候，小区很多二手房卖到8000元/平方米。我觉得这个价格已经很高了，一平方米不可能过万元，过万元就太可怕了。就像股市一样，我感觉到了顶点，就想把房子卖了。我找到中介挂出房源信息，房子非常抢手。挂出去不到一周，就有10多名想买的人来看房子。我报的价格是8050元/平方米，看这么多人过来买，中介说加点钱吧，帮你卖出去。最后成交价格是8300元/平方米，成功出售。”李志刚告诉记者，“后来证明，房子卖早了，到2009年每平方米过万元了。现在价格更高了，我看得没那么远。”

3月26日中午，记者来到芙蓉花园。直到现在，小区内各项设施仍良好。徐女士是这里的老住户了，她指着旁边的一栋居民楼说，“我住的楼房是2002年建的，这里的楼主要是在1998年建的，也有在2002年建的。我买时房价才3000多元/平方米。”

徐女士当时是贷款购买的房子，“贷款利息挺高，年贷款利率得有20%呢。”问及现在房价多高时 ，徐女士说应该是14000元/平方米。

“当时因为孩子在这边上学，住在这里比较方便 ，于是就把以前的房子卖掉在这儿买了一套。”居民李先生说，“我是2009年搬过来的，现在每平方米涨了5000元吧。”

第一批海景房 等你来买房，而不是主动销售

海峡花园是市南区第一批海景房，小区不大，只有338户，有128个地下停车位。1998年，该楼盘开盘 ，房价在4000元/平方米左右，这个价格当时在青岛市算比较高的了。记者从青岛搜房网上看到，现在这个小区有14套二手房在售，价格超过1.6万元/平方米。“八大峡的位置摆在那里，海景资源充足，开发商定价高是没问题的。当时的销售策略是等你来买房，不会主动去销售。1998年产生的第一批商品房规模都不大，一个小区只有几百户。开发商的实力、操作能力当时都很低。不像现在，动辄就是上千户，业态也很丰富，商铺、公寓、住宅都有。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰介绍说。

青岛山花园小区也是第一批商品房。该小区1998年5月开工建设，1999年11月交付使用，户型面积82～135平方米。小区位于红岛路附近，开盘价5000元/平方米，现在价格是2.3万元/平方米。“这个小区是学区房，环境非常好。坐山面海，景色宜人，还是海景房。直到现在，小区的房子依然非常抢手。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周说。

“上世纪末，深圳的新房市场已经如火如荼，青岛仍处于起步阶段。开发商拿不到贷款，银行消极对待，购房者怕背房贷，定价也是摸着石头过河。”上

上世纪九十年代，青岛市往东扩展，沿着海岸线一直向东形成多个别墅小区，有弄海园和绅园等。第一批别墅项目之一弄海园位于崂山区香港东路上，临近石老人，是岛城著名高端别墅之一。在业内，弄海园被称为改变崂山区楼市的十大项目之一。弄海园的开发商很有魄力，定价1万元/平方米，该楼盘成为青岛第一个单价高达万元的楼盘。第一批购房者是有眼光的，如今价格已经升至8万元/平方米，和其他小区不同，即使你有资金，也很难在这里买到别墅，因为在售房源几乎没有，是真正意义上的稀缺房源。

“弄海园别墅是青岛最年轻的别墅建筑群之一，设计上，采用了简洁的线条，宽敞明亮的窗户，考究但不繁杂的装饰，使它充满了时代的气息 。”知名专家王晓阳在《建筑知识》中是这么描述弄海园别墅区的。

去年，市规划局一则公告让弄海园成为焦点。在这个小区，别墅业主对房子进行翻新改造，必须经过市规划局的规划审批。去年上半年，该小区6号楼恢复性建设设计方案进行公示，按照原占地面积、原建筑体量、原建筑外观进行规划与设计。地上建筑面积不超过原房产证面积。

第一批精装修楼盘 样板房被抢，送地板浴具

精装修楼盘是从南方兴起的。从2001年起，国家建设部在国内房地产市场提倡精装修住宅，并首先在上海进行推广试点。2002年，国家建设部印发了《商品住宅装修一次到位实施细则》等指导性文件，对精装修楼盘的住宅开发、材料选择、工程实施等方面，提出指导意见，进一步明确精装修住宅是未来中国住宅产业发展的必然方向。国内许多省市根据本地经济发展水平和市场消费状况，提出了相应的指导性文件。青岛市建委于2004年推出《关于新建住宅全装修试点工作的意见》，并拟定了精装修住宅推广时间表。

青岛市第一批吃螃蟹的精装修楼盘有金都花园、银都花园等，时间在1998年前后。当时是没有精装修标准的，这部分成本包含在房价里面。也就是说，定价以后，开发商赠送墙面粉刷、地板、浴具等。

银都花园是个典型代表。银都花园有17种户型，多层、高层公寓23栋，小区内实行集中供暖、供气并配有水泵房 、垃圾转运站、卫星电视等配套设施。项目专门做了样板房，提供基础装修。当时的购房者非常喜欢样板房，先后有10多套样板房被买走。

2002年，青岛市诞生了真正意义上的第一家精装修楼盘——天泰集团推出的阳光海岸楼盘，所有房源均为精装修，走上住宅产业化道路。

第一位公积金贷款者 买洪山坡小区的房子贷款7万元

1995年青岛市单位自管房开始销售，当时没有房贷业务，只能全款买房。到1998年，青岛市首批商品房开始销售，房贷业务也开始了。公积金贷款是从当年6月份开始的，商业房贷也是6月份开始的。

1997年的4月28日，国家出台了《个人住房担保贷款管理试行办法》，为人们贷款买房提供了政策支持。1998年6月15日，青岛市出台了《青岛市职工政策性住房担保贷款办法》，在市区实施。1998年6月1日，中国建设银行在青岛市房地产交易市场内成立了首家个贷服务中心，标志着青岛市商业贷款正式开始。1998年6月17日，建行实施新的个人住房贷款办法和个人贷款一条龙服务。工行、农行、中信等商业银行相继推出了个人住房贷款实施细则。然而商业贷款刚推出的时候，购房者并不买账，各家银行的业务量不多，导致银行积极性不高。

青岛市最早用商业贷款购房的市民是谁？当时是什么情况？3月25日，记者采访多家银行得到的答复是，最初，银行对于房贷客户并没有专门的备案，备注是统一的“业务贷款”。所以现在无法查询谁是第一位。然而记者了解到，首批公积金贷款是在1998年6月30日办理的，一共13人。第一位办理人是位女士，购买的是洪山坡小区的房子，当时总价14万元，现在价值90多万元，贷款额度是7万元。

根据岛城各家银行房贷客户数量的测算结果，记者得知，1998年以来，至少有100万人通过贷款购房成功。

然而，10多年前，二手房市场购房成本很高。曾经，看套二手房，购房者需要交20元看房费，购买二手房，中介费是房款的2%。“青岛最早的楼市以二手房为主，主要是‘房改房\’。2004年以前，市区二手房市场是主导，和新房的成交量比例是1.8：1，也就是说约卖两套二手房，才能卖一套新房。当时都是小中介，一个人、一个电话、一块牌子，靠赚看房费过日子。后来，看房费降低到10元。2003年，青岛二手房市场迎来了第一家外来中介——21世纪不动产。该中介推行免费看房，从业人员统一着装 。大约在2004年，有偿看房彻底消失。也是在这一年，二手房市场逐渐被新房市场取代。新楼盘增加很多，拆迁也多了起来。”刘刚说。

有个楼盘创多个第一开发了10期

在青岛，一般情况下普通楼盘的开发期在3年左右。从2002年下半年到现在，即墨市一家楼盘成了销售跨度最大的楼盘，开发了10期。2002年下半年，即墨市城西二路与青威路交界处的御墅临枫楼盘开盘 ，价格在1000元/平方米。今年该项目最后一批200多套房源再次销售，取得热销，这也是该项目的第10次开盘，价格超过了5000元/平方米。

可以说，这家楼盘经历了国家多次调控，非常有代表性。楼盘的定位也发生过转变，销售对象从市区投资客到即墨当地刚性需求者，再到投资客。房价从每平方米1000多元涨至每平方米3000元后，受市场影响，跌回每平方米2000元。“大约在2005年，有很多人被套牢了。有的购房者转手了，还有部分坚持了下来，随后房价稳步上涨，现在非常抢手。”岛城楼市知名分析人士张百忍介绍说。

“这个楼盘创造了很多个第一，是第一家到青岛市区销售的郊区楼盘 ；是第一家开通看房车的楼盘 ，直到现在还有班车。当时很少有楼盘走出去主动销售。”

文/图记者 李晨 实习生李樱陈叶玲(图为资料照片)

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