激战李沧日期来源半岛网城市信报又是月青岛楼市如期交

日期:2011-07-08   来源:半岛网-城市信报 

又是7月，青岛楼市如期交出了半年成绩单。从本周起，我们将按区域进行盘点。纵观半年成绩，李沧表现非常抢眼，创下成交量第一的佳绩。有人说这和李沧板块的优势是分不开的：中央居住区的定位、桥隧通、地铁修建、还有世园会的举行等等利好；然而，也有专家表示这不值得欣喜，荣耀的背后潜伏着危机：成交量最大是因为供应基数大、去化率低、存量大……一边是成绩喜人，一边是忧心忡忡，究竟李沧板块下半年何去何从？是否像专家肯定的那样，均价过万是不可能的呢？

A 李沧区上半年成交量第一

供求关系从根本上反映楼市变化。上半年，青岛房地产市场共销售住宅382.54万平方米、39326套，较上年同期的367.9万平方米、37991套的销售量，分别同比小幅上涨3.98%和3.51%。各区市方面，1～6月份李沧区成交量最大，为5179套 ，占总成交量的13.17%；其次为即墨市，成交5011套，占比为12.74% ；接下来是城阳区，成交量4452套 ，占比11.32%。市南区成交量最少 ，仅为 663套 ，占比为1.69%。

“随着限购令的远去，市场逐渐复苏，4、5月份成交量连续缓慢上升。开发商推盘速度加快，市场竞争加剧，为了尽快回笼资金，开发商可能会加大优惠力度，一定程度上会刺激需求，预计三季度，成交量仍会出现微幅的持续上涨。”中国指数研究院青岛分院运营总监徐慧分析说。

成交量变化不大，另一方面供应量却出现暴涨情况。7月 3日，根据市国土资源和房屋管理局的数据，全市在售新房共有94301套 ，包括新建商品房、公寓、办公楼等。新建住宅方面，全市供应量为70798套。其中市南区有3394套 ，市北区有5036套，四方区有6007套，李沧区有4992套。半年来，成交量几乎没有增长，供应量却增加了整整2万多套。

另外，值得注意的是，目前青岛市新房供应量仅次于北京，远高于一线城市深圳、广州、上海等城市。据了解，目前，北京市新房存量已升至108325套 ，上海新房存量为51175套，广州新房存量为34968套。

B 价格没涨，开盘量全市最高

注意到成交量的同时，也不要忽略供应量。目前，李沧区最吸引眼球的有两大块，一块是西部，沿重庆路一线；一块是东部，即李沧东部青岛中央居住区 。上半年西部开盘的项目有蓝山湾，而东部地区也不甘示弱，李沧万达广场等盘将开门纳客。

目前，李沧楼市，大多数开发商选择了低价低调开盘。比如李沧宝龙城市广场项目，作为较早入住该区的大鳄之一，在谈及下一步推盘策略时，该项目销售总监魏斌表示：“还是采用平开的方式，蓄水，分层加推。”目前李沧区的供应量在市内四区中居于首位。而限购之后，众多有经济实力的客户购房受阻 ，房价失去了上涨的动力。在此情况下，开发商就算是调低价格开盘，也未必能取得2009年、2010年火爆销售的效果。

对比2009年，今年上半年的时间里，李沧区房价并没有上涨，一直很稳定，开盘量也是最高的。2009年上半年李沧东西两个区域每平方米价格水平约在五六千元，短短两年时间，每平方米已有了二三千元以上的价格增长，李沧房价一度是青岛上升最快的区域之一。然而在调控后，价格上涨出现乏力。5月份，蓝山湾新推房源价格正式对外公布，优惠之后的均价约在8200元/平方米，而去年上半年该项目楼王单元的销售价格为8500元/平方米。

C 区位优势凸显

开发商趋之若鹜，买房客毫不犹豫，李沧板块何来如此大的魅力呢？魏斌表示，分析李沧楼盘客群的变化，应当是有多方面原因，一是青岛城市核心区房价快速上升，使一部分改善型需求和刚性需求不得不北上李沧买房；二是这里云集了许多大型房企，市场活跃，竞争压力大，产品升级快，吸引了对品质有追求的购房者；三是李沧本身的城市配套有了翻天覆地的变化。

“中央居住区概念，李村商圈这应该是刚需之地，离市南市北也不远，配套方便；CLD 那边借世园会再加上本身环境还可以，势必成为另一片居住乐园。”魏斌说，关键是，李沧目前的房价在市内四区里相对处于价值洼地，居住可承受，投资可买。此外，在区域环境的改善方面，李沧地产可说是利好消息不断，地铁M3号线开建、金水路景观大道改造、李村河中上游环境综合整治等，李沧区的交通条件和基础设施正在发生根本性的变化。今后三年里，李沧将抓住“两改”带给的机遇，以世园会、铁路青岛北客站为两个强引擎，建设交通网络商务区 、现代商贸区 、生态商住区等三个功能区 ，这些最终会改变李沧房地产的价值。

D 激战下半年，均价不会过万

不过，有些问题并不值得乐观。如该区不少楼盘去化率低，大部分两月之内卖了不到一半的房子。据了解，李沧区某楼盘2月内共推出450多套房子，结果2个月内只销售了181套。

另外，存量大也是不容忽视的问题。截至6月 30日，青岛的住宅存量是70599套，岛城新房存量已超过9万套，较今年4月份翻了一番，市场存量达到了历史的峰值。其中李沧区能占到四五千套左右”。市场消化太慢，而供应速度却在提升。根据青岛市国土资源和房屋管理局统计，7月份将有17个新盘项目具备销售条件。包括鲁商首府二期、中海紫御观邸项目、春和景明、中南世纪城、中铁华胥美邦、世贸公园美地、水青木华三期、龙湖滟澜海岸以及建泰香海府第、易佳和府等。显然，尽管目前观望气氛依旧浓厚，迫于资金链的压力，开发商不得不加快推盘步伐。

岛城楼市专家张百忍表示，下半年，李沧板块会比较激烈，“出货量太大，价格降不了多少 ，但过万是不可能了。”他说，下半年李沧区亮相楼盘多，销售压力会明显加大，从产品市场定位来讲，各楼盘应细分客户，从户型等方面提高产品性价比。李沧项目的产品定位还会着眼于刚需和一部分改善型需求，这部分人群比之前的购买者经济实力要强些。记者 李闽  李晨

7月部分新盘

市北区

中海紫御观邸

地址：西吴家村250号，延吉路山东路交叉口

参考价：预计2.5万元/平米

◎李沧区

春和景明

地址：金水路737号，伟东幸福之城东侧，绿城理想之城西侧

参考价：均价9600元/平米

中南世纪城

地址：重庆中路903号(唐山路以北、十梅庵路以南、规划公园以西)

参考价：均价8700元/平米

李沧宝龙城市广场

地址：青山路699号、九水路以北、李村河以南

参考价：均价9300元/平米

◎城阳区

中铁华胥美邦

地址：黑龙江路与湘潭路交会处西500米

参考价：均价6500元/平米

世茂公园美地

地址：高新区祥茂河湿地公园东侧

参考价：周边均价8700元/平米

建泰香海府第

地址：红岛片区

参考价：周边均价5300元/平米

易佳和府

地址：银河路789号

参考价：周边均价6500元/平米

水青木华三期

地址：黑龙江中路216号

参考价：均价7200元/平米

银盛泰德郡

地址：铁骑山路17号

参考价：均价11000元/平米

◎开发区

青岛印象金沙滩

地址：嘉陵江东路1号

参考价：均价12500元/平米

上实海上湾

地址：滨海公路南侧，唐岛湾东岸

参考价：待定

富源公馆

地址：长江东路以南滨海大道以北

参考价：周边均价8500元/平米

莱茵小镇

地址：江山南路卓亭广场西侧，湛园对面

参考价：均价8600元/平米

鑫汇阳光

地址：前湾港路与团结路交会处

参考价：周边均价8100元/平米

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