观望中，近郊置业路迢迢,观望中，近郊置业路迢迢

除了限购令，桥隧建设等带来的交通条件的改善，也是近郊县级市房地产的又一个利好。青岛的房地产专家认为，距离青岛主城区较近的胶州市、即墨市、胶南市三个市受益最多，但也要理性看待这一市场变化趋势，需求放量不会是“海啸”式的。

不限购，五市中也有观望

走到院子的东南角上，老陈用脚跟跺了两下地面，向妻子示意：“那棵树就移这位置”。

3月19上午，即墨东部的海尔原乡墅举行业主植树活动，老陈五十岁上下年纪，是位业主，认养了一棵柿树，先种在公共的绿地上，交付后再移植到自己家的院子。站在独栋样板间的院子里，老陈回身指着南面说，我的房子在前排，还没交付。

作为成功人士，老陈有住在乡野的情结。他说，他理想的别墅不用太大，窗户要宽敞明亮，物业管理要好。然后，他略带调侃加了一条，“还要不限购”。

老陈去年买的这套别墅，是二套房，这次即墨市不在限购范围，算是意外的惊喜，老陈仍有在市区再度置业的可能。

限购令让青岛七区楼市快速冰冻，五个县级市中，几个热点区域的房地产市场也没能如期“火”起来，海尔原乡墅一位销售人员告诉记者，客户的观望情绪还是有的。

胶南项目隆海海之韵的一位销售负责人也告诉记者，隆海海之韵项目六成多客户在胶南本地，去年市区也有一部分人过来买房。按说市区限购后，到胶南买房的人应当多一些才对，但实际上售楼处里没感觉到人多，市区客户比例少了，据他们分析，政策出台后，一些客户还是希望房价有松动，大家都在观望中。2月份胶南的成交量虽然排在全市第一位，但实际成交量和一月份比是下降的。

胶州绿城紫薇广场销售主管冯小姐反映，近期北京、省外打电来咨询的客户比以往确实多了，这应当是受各地限购令出台的影响，但这一比例不是非常快的增长，到访客户比限购令前少了三成。

“看房的人很少”，这是青岛楼市评论人士张百忍近期考察胶州、胶南市场之后的印象。

“虽然不限购，但购房限贷，第二套房首付六成，第三套不贷款，这些对五市房地产也有影响”，张百忍认为。

热点区域房价已经不低

张百忍认为，五市中一些热点区域的价格已经不低，这也会阻碍市区客户前来投资购房。以胶南为例，新城区好地段的楼盘价格要在每平方米万元左右，靠近海边卖得最贵的项目甚至达到了每平方米三四万元以上。

一位即墨本土销售代理公司称，万科进入即墨市场后，主城区的房价拉动效应明显，目前在售的楼盘不多，价格多集中在6000元／平方米左右，以本地客户为主，只有5％左右的外来客户，卖得最贵的一手房价格每平方米已达到八九千元。

再看胶州，现在新城区每平方米5000元以下的一手房已经不多。去年10月份，绿城紫薇广场的开盘价格约在6650元／平方米，目前在7000元／平方米左右。 张则涛

之一：品质楼盘多 别选便宜房

国内房地产商看好青岛五市未来的发展潜力，万科、绿城、港中旅、保利、中信、海尔等全国布局的房地产企业，在这些区域中已经有着越来越多的话语权。

去年，万科正式进入平度市。青岛万科房地产有限公司营销总监宗卫国告诉记者，进入平度市场，对万科来说也有一种另外的含义，过去20年的城市化的进程主要是大中城市快速发展的过程，大量的小城市还有很大的发展空间。进入平度，对于万科是一种新的挑战和尝试。

青岛今鹏翔CEO修方舟建议，现在青岛郊区化住宅已经进入一个品质时代，如海尔、万科、保利、绿城等在五市范围内都有新项目。所以，现在到郊区买房，要选择品质楼盘，不要只捡便宜。

之二：离主城区近的区域会先热

青岛地产职业经理人王灏远近几年一直在平度参与开发项目，每天驱车往返上班走高速路要1个小时多点。他说，这段距离在一线城市不算远，但青岛人还不能接受，所以平度市场目前还以本地客户为主。

王灏远认为，平度吸引市区购房人群并非没有可能，平度的地域广阔，在城市化进程中自然风貌受到的破坏较少，比如在平度开发坡地的低密度高端住宅产品有天然的优势。

青岛房地产经理人俱乐部秘书长冯显泉透露，根据此前一次研讨会上公布的数据，从限购令出台至2月21日止，青岛市内七区市民到胶州市签约购买房产的比例，由之前的7%大幅提升到17%。限购令对青岛五个县级市是机遇的难得，距离青岛主城区较近的胶州市、即墨市、胶南市三个市，同时也是滨海县级市，会最先得益。

此外，冯显泉认为，交通的改善是又一个利好，几年前，仰口隧道的通车带动了即墨东部板块。今年隧道开通会拉近市区与胶南的距离，而跨海大桥建成，市区到胶州少海距离会缩短。

冯显泉与修方舟均表示，要理性看待限购对五市房地产市场的影响力。修方舟认为，会有一部分居住与投资需求向这里转移，但不会是“海啸”式的。 张则涛

一次不算成功的郊区炒房

宋小姐是媒体人，现在名下只有一套房，是自住。平日里，理财观念相对保守，没人会想到早在2005年她炒过房。

忆起当初，她笑着说，到胶州去买房是受身边的几个朋友影响，投资目标是金色家园。

当时，胶州在开发新城区，市政府已经搬过去，三里河沿岸投入巨资建设，城市环境真没得说，但就是人气少一点，青岛开发商环宇、中房已经在新城区开发项目。

宋小姐回忆，从2000年以后房价只涨不跌，人们的看涨心态强，风险意识也不高，市区人想到胶州炒房的有不少，许多人图便宜。

到胶州新城区买房，她抱定的信心只有一个，即然胶州市政府迁到新城区，预计发展会很快，如果翻版青岛市政府东迁后的情形，房价也会跟着大涨。

2005年10月份，金色家园一期开盘，买房的人不少，要排队，宋小姐定了一套不到90平方米的户型，单价在2200元／平方米，总价不到20万元，借了朋友一点钱凑齐首付。

“买了之后，就撂那儿了，去一趟挺远，也没租，也没卖”，她说，转过年再去看，房价没怎么涨，每月还款还挺累，就没信心了。

后来，夫妻俩一商量，等不到梦想变为现实，就在2006年底把房子给卖了，算算账没赔钱，还赚了一点。

从那以后，她再没动过炒房的念头。近期，又因公事去了一趟胶州新城区，街道上人还是不多，听说房价已经翻番，“有点心痛”，她说。

新房热销区域转向郊区

1月31日青岛“限购令”正式出台，截止到3月22日青岛楼市经历限购刚好50天。在这短短的50天里，青岛楼市发生了明显的变化，成交量迅速萎缩。在七区新盘被“速冻”的同时，郊区新盘却在“不限购”的东风下，成交量占比快速攀升。

根据青岛新闻网房产频道统计数据显示，2011年1月，青岛版“限购令”出台前，即墨、胶南、胶州、平度、莱西下辖市新房总成交量为4909套，占1月青岛市新房总成交量11235套的43.7%。

到了2月，限购令正式 “落地”，加上春节长假对楼市的影响，青岛市新房成交量大幅度下降，当月的新房成交总量仅为3320套，这其中五市的新房成交总量为1798套，占全市总成交量的54.2%，所占比率环比1月整整上升了一成。

3月已经过去了二十多天，截止到3月20日，青岛七区五市新建商品住宅共成交了3240套，其中五市新建商品住宅成交量为1859套，占总成交量的57.4%。3月尚未结束，五市新房市场已经显现出明显的回暖态势。而在经过了一个多月市场适应期，即墨、胶南等区域的新盘也开始调整市场策略，如今有不少楼盘将“不限购”当成推盘的主要卖点，吸引市区购房者前往郊区购房。

供稿：青岛新闻网房产频道冯显泉 摄

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