浮山后改善型存量有限张村河高端盘方兴未艾

2022年伊始，从媒体到机构都在预测2022年楼市走势。从大家的分析来看，主城区作为土地资源相对稀缺的区域，成为2022年公认的置业最优选择。但即使是主城，在楼市低迷期也需要谨慎选择。特别是“房住不炒”的理念下，房子的居住属性大大增强，想要在2022年买房，就更需要综合考虑片区优势。2021年12月，第三次土拍，从各大开发商拿地情形中不难看出2022年的开发热点。日前，《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》印发，从宏观层面，更可以清晰地看到未来青岛的城市发展方向。

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浮山后：进入存量时间

从2020年金茂府开始，浮山后经历了又一次的快速发展。没有市南楼市的老旧、没有台东的嘈杂，没有崂山海边的昂贵，无论从哪个角度而言，浮山后不是最突出，但却是表现最均衡的。曾经一度因为教育资源相对缺乏，存在短板，但随着周边多所学校的崛起，浮山后也成为标准的学区房。2020年金茂府开盘，更是将周边从过去的刚需，提到了“改善型”聚集地，保利大国璟、金地华章、国泰华府、金茂府悦府等项目也先后开盘。来自青岛锐理数据的统计，2021年浮山后楼市总成交额超过120亿元，为主城区各片区之首，足可以看到这一区域的受欢迎程度。

那么，2022年浮山后是否会延续前两年的势头？多位业内人士表示，2022年浮山后在新房市场会逐渐沉寂，原因很简单，这里不会像前几年存在那么多的新房源。从上个月2021第三次土拍来看，整个浮山后区域仅有“青啤货场”这单一地块进入拍卖名单，并被青啤地产拿下。而周边华新园东宸府、金茂府、金地等项目，虽然还有部分库存，但已经是进入“存量时间”。不仅如此，从整个浮山后来看，也少有大块的待开发土地，2022年可能是入住浮山后最后的机会。

置业建议：

从2021年下半年开始，浮山后周边一批中小学陆续开建，还有大型商场、地铁4号线都即将投入运营，浮山后的配套越来越完善。浮山后的新房供应的确逐步减少，稀缺性会让这一区域成为房价最有力的保障。而随着楼市由涨转跌，浮山后区域的房价也进入平稳期，对于改善型刚需而言，购房眼下也许是个好机会。

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张村河：高端盘新热门

青岛市自然资源和规划局发布的 《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》中明确指出，青岛市将推动城市更新和低效用地再开发，并列出了包含崂山区张村河两岸区域在内的12个重点片区。这里将规划定位为“水脉智城”，对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园区等先进经验，结合村庄改造，重点发展商业商务、文体休闲、居住配套三大功能，打造成为生态环境优美、设施配套完善、宜居宜商宜业、富有24小时活力的高端综合型社区。同时按照“成熟一个、改造一个”的原则，崂山区计划在未来几年内，积极稳妥地分批启动、推进张村河片区12个社区的更新建设。

来自卓易数据的最新消息，目前崂山区正在拆除张村河沿岸1040亩土地上55万平方米的存量违建，包含张村河以南、辽阳东路以北、新南路以西、青银高速以东大片区域内的成片空地，根据已发布的张村河南岸控规，除了张村河沿边为规划绿地，将有大片的住宅类用地，这不由让人充满期待。

置业建议：

曾有专业人士把眼下楼市称为 “后房地产时代”，大批刚需购房者开始出现改善换房的需求。未来地产市场，品质盘将成为主要发展点。而崂山新盘除了银丰玖玺城等海边的高端盘之外，以崂山壹号院、恩马墅院等为代表的品质盘恰恰分布在张村河沿岸。从配套设施上来看，周边万象汇、宜家等商业配套齐全。还有多条地铁线环绕，可以预见的是，这里将成为未来崂山品质盘的集中地。从目前的房价来看，周边整体均价超过40000元/㎡，未来将是这一区域的主流房价。

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流亭板块：未来新热点

2021年11月，青岛自然资源和规划局发布 《流亭机场片区部分地块规划指标批前公示》，这是流亭机场转场后，首次发布该区域地块规划。很多人把这看作是流亭板块开发的起点。其实，早在2020年对于搬迁后的流亭板块，相关部门已经有了全盘考虑：包括流亭机场及周边约36平方公里用地，被称作“未来之城”，将进行整体研究、规划。该区域未来城市功能主要包括国际会议会展、国际商贸、旅游集散、总部经济与商务、智能制造、新能源新材料、科技研发与测试、时尚消费、公共服务（文化、体育、医疗）等职能。规划共形成商贸物流区、国际贸易与文化交流合作区、国际合作产业区、现代服务产业区、生态智慧社区五个功能区。每个功能区形成一处特色中心，包括“一带一路”国际贸易与文化交流中心、旅游首末站、市民体育中心、市民医疗中心、市民文化中心。

虽然详细的开发方案并没有出炉，但从长远规划来看，这里从产业到生活配套都将同步推进，为品质生活带来保障。更难能可贵的是，这一片区域曾经为流亭机场配备了完善的交通和商业设施，从酒店到地铁再到商场，各种设施一应俱全。

置业建议：

目前来看城阳区将有五个楼盘入市，这五个楼盘均为首次开盘的纯新盘。其中流亭未来之城板块成为楼市重点区域，将有双利东旭未来城、开投仙山雅居、保利大国璟未来之城三大新盘入市。良好的区域发展前景，加上两万多元的市场均价，无论是刚需还是改善，这一区域都是可以重点考虑的片区。

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欢乐滨海城：迎来新机遇

对于很多老青岛人来说，坐拥胶州湾海景的欢乐滨海城似乎并不太受欢迎，一方面这里生活配套设施相对缺乏，另一方面是虽然紧靠环湾路，但出行却并不方便，环湾路和胶济线铁路就像一条不可逾越的大河，将欢乐滨海城割裂成一座孤岛。不过，2021年这一问题得到了极大的缓解。 2021年12月初，环湾路-长沙路立交桥正式通车，这里有了更简便的出行通道。当然，更远期的规划中，地铁5号线也将从这里通过，出行将更方便。

而关于配套问题，去年发布的《青岛人工智能产业集聚区启动区项目规划方案批前公示》中，明确将在这里规划RCEP轨道交通人工智能大厦、RCEP智慧商务酒店、RCEP游艇会等高端配套。去年12月13日，青岛第三批集中供地，中信泰富一口气在这里拿下了7宗地块，12月16日，这片区域又有三宗商务金融地块被拍卖，欢乐滨海城的发展似乎已经正式启动。

置业建议：

尽管很多老青岛人不看好，但这里拥有相对稀缺的海岸线资源。同时主管部门也提出了高端服务业的规划，从发展前景来看，这里似乎拥有不错的前景。当然，作为居住，需要注意的是周边环湾路巨大的车流量还是存在噪声等问题，所以记者建议，在这里买房最好选择靠海边的区域。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏 图为本报资料图片

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