业内大咖眼里的2022年岛城楼市 有望新增热点片区 年中或出现窗口期

半岛全媒体记者江海峰

2021年的岛城楼市,总体呈现出上半年热、下半年凉的态势。但与往年不同的是,主城区和重点区域的高端楼盘唱主角,销售一骑绝尘。拿地房企多来自央企、国企和第三方合资平台,行业洗牌更加明显。那么2022年的楼市究竟如何?开年之际,我们不妨听听业内大咖们的说法。

趋势:房地产正值深度转型和特殊阵痛期

谈到2022年的楼市行情,中国社科院特邀房地产专家、青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长冯显泉表示,全球经济下行时期,对经济、金融、就业等有重大影响的房地产业,仍是我国的支柱产业,且在很长一段时间内,是居民财富的主要配置方式。这一点,在不久前的两次中央经济会议中表现得十分明显。

同时,冯显泉认为,经过20多年的发展,房地产行业“大起大落”的时代已成为过去,目前进入深度转型和特殊阵痛期。这一点,从去年第三季度起,表现尤为明显。“整个行业进入下行期,市场信心普遍不足,这在一定程度上也影响了宏观经济的发展,所以,从去年年底前,不论是中央的论调,还是地方政府的一些宽松型政策,都是在提振市场信心。”

冯显泉表示,“房住不炒”仍将是今年房地产政策的主基调。未来一段时间内,都市圈、城市群的核心城市,以及区域中心城市的外溢城市,仍将是重点房企的主战场。“这意味着,未来几年里,青岛仍将是全国大型房企的主战场,且崂山、浮山后、新都心等重点片区,仍将是十分坚挺的,而一些供应量过大的远郊区面临的下行压力会比较大。

另外,从去年供地两集中可以看出,“央国平”拿地普遍。冯显泉认为,这反映了行业在逐渐分化,尤其是房企分化加剧。在此过程中,资金充裕、发展稳健的房企迎来好时机,而一些前几年盲目扩张和转型的房企,将面临巨大压力。

区域:主城成熟区域仍将是热点,四个区域值得关注

受大环境影响,目前岛城楼市的区域分化也越来越明显,如浮山后、新都心、李村、西海岸的灵山湾、城阳的白云山片区,无论是新房还是二手房市场,都比较稳定。“因为这些区域主要是以改善和自住为主,纯投资客户相对较少。预计2022年,楼市整体的政策环境和市场逻辑不会有太大变化,这就意味着,上述这些成熟改善区域,仍将是今年的热点片区,相形之下,一些远郊片区的投资性楼盘,2022年面对的压力还是会比较大。”楼市分析专家张斌表示。

张斌认为,2022年岛城还将有一些区域成为新的发展热点。第一个便是主城区的欢乐滨海城,不久前多个地块的出让,华润等品牌房企的进驻,加上周边立交桥的开通、未来地铁5号线的规划,都将提升整个片区的温度。第二个区域便是张村河沿岸,即汽车东站北部区域。目前周边已有海尔、融创等高端楼盘建起了,且近期周边已开始了拆迁工作,所以未来有望成为新热点区,而且将是高端住宅区。第三个区域便是动车小镇片区,这里主要借助轨道交通的概念,用产业吸引人口。另外,周边的高新区和上马已基本无大型住宅地块可供开发,动车小镇或成为下一个发展重点区域。

市场:将从降温转向分化回暖,年中或现窗口期

那么,2022年的市场会是什么样的?卓易研究院副院长程苏怡认为,“房住不炒”、“稳字当头”仍将是主基调。“我们的监测数据表明,全国层面新房的销售面积和销售额已连续下滑5个月,市场进入明显的波谷期。但将眼光放诸青岛市场,我们会发展,不少项目早已开始价格下调,目前整个市场下行基本见底,缺乏以价换量的空间,加上投资性购房需求的减少,市场将回归理性及常态水平。”程苏怡说。

谈及2022年的市场发展,程苏怡认为,青岛市场将整体从降温转向分化回暖。从不久前青岛市发布的重点发展区域来看,“十四五”期间,青岛的发展将基本以环湾为中心,发展主城及泛主城片区,引导城市发展方式由增量扩张向存量提质转变,因此,购房者今年可重点关注12大片区的城市更新与再开发。“这12个片区里,有8个位于市区,可见东岸城区的重要性。其次,青岛今年土地供应量较低,供地量的收缩主要在大存量区域,例如胶州、即墨,所以今年核心区域将继续保持供需平稳,外围及边缘的大存量板块还需要经历较长存量去化期,下行压力仍然较大。”

程苏怡表示,今年上半年,青岛市场将针对去年第二、三批次的土地进行消化。而今年4月份的集中供地,预计大部分项目入市会选择在今年下半年入市,因此今年年中,市场或会出现一个窗口期,主城及泛主城区域会率先迎来“小阳春”。

产品:品质房源迭代,中小电梯房和大户型都有市场

自2021年第二次集中供地起,岛城开始实施控地价、竞品质的规则。一些网络土拍时熔断的地——转为线下竞小区品质。也就是说,那些能用较少的钱拿地、又能做出更高品质的产品的房企,才会脱颖而出。这也正契合了目前人们购房时关注品质的观念。

克而瑞青岛公司高级市场分析师张则涛表示,近几年,不少房企在开发产品时,也加入了很多思考和改善。首先是户型的改善。“这个不仅表现在方正和动静分离上,更多是层高的拉高、南向客厅面宽的加大,公共空间的演变和扩大,这样可以给人创造更好的居住体验。”张则涛同时表示,园区及家里的智能化和科技感,也将成为今年一些楼盘所做的重点。“全年恒温恒湿、家里空气清新、室内无噪音,进小区进单元门人脸识别等,都能让人们生活得更加舒适。”张则涛同时表示,在房屋预售时代,一些品牌房企开始注重做一些景观示范区,在销售时期便实景展示出来,只为给购房者展示“所见即所得”。“这种实景的前置,会让购房者觉得踏实。”

张则涛还认为,随着近年来年轻一代结婚率的降低和社会老龄化的加剧,市场上对于八九十平米中小户型电梯房的需求在不断上升,这种行情也将继续持续下去。与之相对应的是,“三孩生育政策”的放开,又在一定程度上刺激了大户型的居住需求,但由于这类房源面积大、总价高,可能近郊区域的一些顶复式产品会迎来春天。

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