新房量价齐跌 二手房成交“速冻”

2021年的楼市出现了一个与往年截然不同的市场走势，先是上半年的强势上涨，再到下半年的快速收缩。近日，10月份楼市数据出炉，在“金九”落空之后，曾被寄予厚望的“银十”也没有交出满意的答卷，不仅成交面积环比下降了6%，成交均价也下跌6%。转入“跌跌不休”的楼市，似乎正迎来最难的时刻，但对于打算购房的消费者来说，10月底房贷政策有所松动，同时库存压力也让开发商不断放出降价的优惠，现在适不适合出手，还得看看市场表现，多听听业内人士的建议。

数据说话

10月楼市又跌了

“往年金九银十是忙着签约，今年却忙着不停打电话邀约客户。 ”谈起今年传统市场旺季的表现，一楼盘的销售顾问这样来描述。的确，和往年相比“金九银十”的销售神话已经成为过去式。原本的楼市传统销售旺季，可是从7月开始青岛新房市场成交量就开始继续走低，如今已连续下降四个月。

先让我们来看看楼市一组数据。据卓易数据统计显示，10月份青岛新建商品房成交10198套，环比下降0.61%；10月份新建商品房成交面积为1092232平方米，环比下降6.45%；成交均价14377元/平方米，环比下降6.17%。从成交量来看已经是近三年来的新低。而在住宅方面，10月青岛新建商品住宅成交7965套，环比下降0.77%；成交面积为907871平方米，环比下降14.70%，同比下降7.60%；成交均价14333元/平方米，环比下降4.98%。从各区成交情况来看，10月份胶州市新建商品房成交面积居青岛各片区之首，新建商品房成交2346套，成交面积为244433平方米，但这份成绩背后是恒大项目集中签约的结果，并不能反映真实的市场状况；再来看看排名第二的城阳区，新建商品房成交1872套，成交面积为183008平方米；而原胶南区域紧随其后，以新建商品房成交1198套，成交面积为139374平方米的成绩排在第三位。

另外据统计，10月份青岛楼市新建商品房价格最高的区域为崂山区，新建商品房均价为40459元/平方米；最低区域为莱西市，新房均价为6678元/平方米。青岛全域各区市中，胶州市、平度市和莱西市新房均价未过万元。

市场现状

推新速度正在减缓

无论成交量还是价格都出现下跌的趋势，对于购房者来说，不可避免地造成了市场观望情绪的加重。但对于开发商来说，迅速蔓延的市场悲观情绪，直接影响到推新速度。据搜狐焦点网统计，10月份岛城共有26盘入市或加推，在今年市场红火的月份曾经出现过一个月有70余盘同时上新的局面。在这26个新盘中，其中城阳区推盘量最多，共有6盘，西海岸新区有5盘，即墨区、平度市各4盘，市北区、李沧区、崂山区各2盘，市南区、胶州市、莱西市无新项目入市或加推。

时间已经到来11月份，推盘节奏依然缓慢。据统计，11月青岛新房市场仅有30盘计划推新或首开，其中纯新盘18个，分区域来看，城阳区9盘占比领先，其次为西海岸8盘，李沧、市北推盘相对较少。市区方面，国泰华府、绿城和锦诚园、森林公园将排队入市，值得改善型购房者关注。而且不仅仅是推新的速度，最让人担心的是土拍市场，整个10月的土地市场也仅一宗地块上市，却因无人出价流拍。

对于推新速度放缓的问题，有业内人士解释，眼下主城区开发商的推新热度还是比较旺盛，10月份的金地华章和金茂府悦府二期都是全新开盘，从目前的推进情况来看成绩似乎还不错。但对于胶州、即墨，甚至西海岸的开发商来说，眼下的主要工作还是去库存。 “盘点手里的库存量，以价换量尽快完成销售。如果现在再去开新盘，开盘价可能直接被击穿，将来就算市场出现转机想翻身也并不容易。 ”该业内人士告诉记者。

置业建议

想改善还是别犹豫

市场下跌，“买涨不买跌”的心态似乎已经形成，但实际上这需要分清形势。上周五金茂府悦府二期开盘，在现场记者遇到了正在选房的何先生，仅仅几分钟的犹豫，他原本看好的17和19层就被抢走。相对于周边区域的大库存，主城区基本还处于资源相对稀缺的状态，特别是兼具教育资源、商业资源、交通资源的浮山后和崂山两大区域，吸引很多急于想改善居住环境的周边区域购房者。由于当年很多刚需购房者如今逐渐进入换房周期，所以主城改善盘的潜在客户基数还是特别巨大。再加上9月第二次集中供地时，主城上新地块非常有限，未来新盘资源会更加紧俏。

在很多业内人士看来，年底前，包括国泰华府、金地悦峰、金茂府在内的多个新盘陆续上市，周边会形成多盘竞争混战的局面，消费者可以趁机出手。至于崂山各盘销量一直稳定，且基本处于不愁卖的局面，几乎不存在降价促销的可能性。面对这样的局面，大家还是别犹豫尽快出手。但对于周边区域，从销量到贷款，对房企来说都是一场大考，12月才是“最黑暗”的时刻，眼下优惠肯定还未见底。但也有专业人士提醒购房者，如果遇到降价都没人买的房子，那在区域配套和未来发展前景上一定存在问题，入手时需要慎重。

另外，针对很多改善型购房者，分期首付的促销策略“重出江湖”。从具体内容来看，就是购房者缴纳房款时，先缴纳一部分，另外剩余的在一个月内缴清就可以。这样的策略主要是针对部分改善客户，因为他们需要卖掉一套房子以获得首付款和购房资格，同时也给这些客户提供充分的时间处理现有的二手房。

想买二手房现金是最好的筹码

相比新房，二手房的销售才是最难。根据青岛贝壳研究院数据，今年10月，青岛市全市二手房成交量1455套，环比下降25.5%。实际上，从今年7月开始，青岛二手房市场逐渐走低，四季度几乎进入“速冻”状态，成交变得愈发困难。“近期看房的客户的确少了，所以打算把房子重新粉刷，卖相好看些。”青岛市民李先生近期准备出售一套市北区90平方米两居室。李先生告诉记者，二手房经纪人建议他再降降价，因为他已经错过了卖房的最佳节点。

经纪人所说的“最佳节点”其实是指今年上半年。贝壳研究院数据显示，今年上半年,青岛二手房成交38590套，月成交超过6000套。 “从近期二手房成交来看，近期的客户成交周期拉长非常明显，客户成交周期平均拉长20—30天，购房者观望情绪上升；此外，市场活跃度下降，降价房源占比大幅提高。”贝壳找房分析师刘倩倩表示。

“一方面是房源多，另一方面就是贷款难。 ”青岛链家远洋风景店经理孙鹏告诉记者，由于很多房主打算改善住房，所以市场上出现很多卖旧换新的业主，由此导致市场中二手房数量增多，而另一方面是几个月才能批下来的贷款，更是吓退了很多想购买二手房的客户。眼下二手房市场是“现金为王”的时代，如果手里握着现金，就有谈判的筹码。有房产经纪人告诉记者，他们在下半年做过一单是宁夏路附近一套二手房，因为对方是现金交易，把房价从320万元硬生生地砍到290万元。据业内人士介绍，二手房贷可能在明年年初恢复额度，所以在年底前如果打算现金购房，还是有很强的议价空间。

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主城这些项目可以多关注

10月份主城区域内，除市南区未有新项目入市或加推外，其余三区各有2盘入市加推，其中5个项目为加推，仅崂山区交运山海懿品为新项目。据了解，交运山海懿品位于崂山区朱家洼，目前在售5、6层洋房，户型建面约117—228平方米，均价50000元/平方米毛坯交付。另一崂山区加推项目为中联依山伴城四期，加推1#号楼高层，户型86平方米和107平方米刚需户型，均价24000元。市北区金地华章9月份入市，首开即罄，10月份加推2、3号楼，建面116平方米、127平方米、143平方米，均价33488—37388元/平方米不等。大云谷金茂府二期组团位于市北区，户型面积115—199平方米，高层约33000—34000元/平方米、小高层35000—36000/平方米。开盘推出的两栋楼也几乎是售罄，11月份将会加推第三栋楼。李沧区青岛印象滟主推8号楼，建面为95平方米，均价20000—22000元/平方米；楼山春晓4、9、10号楼在售，在售建面89—125平方米三居四居产品，均价18500—19500元/平方米。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏

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