岛城办公楼市场进入“升级季”

在刚刚过去的2019年，岛城不仅仅是商品住宅供应实现井喷，写字楼供应量也在不断上升。据仲量联行最新公布的统计数据显示，青岛办公楼市场租金同比降幅创十年之最，带动办公升级需求大幅增加。

办公楼市场趋于稳定

在采访中记者了解到，青岛办公楼整体市场供量放缓，市场格局日趋稳定。全市整体办公楼存量为471万平方米，较2018年新增27.9万平方米，市场规模增速有所放缓。近几年由于新增供应和区域成熟，推动金家岭和市北CBD净吸纳量保持高位，同香港中路形成三足鼎立的市场格局，分别占到市场总存量的31%、18%和39%。三个区域的招商策略却各有不同，香港中路依然是金融机构以及外资专业服务公司进入青岛的首选区域；金家岭金融区成为青岛金融企业聚集度最高的区域；而市北CBD正在成为互联网、信息科技、新媒体等新经济企业的聚集区。

产业结构调整、新旧动能转换的背景下，青岛办公楼市场需求结构也在发生变化。在2016年贡献了39%租赁需求的金融类企业，其租赁占比今年已下降至不到四分之一，尤其是新兴金融企业，占比大幅下降。自2016年以来，互联网金融风险专项整治工作已过去三年，其办公需求占比已由原来的三分之二下降至三分之一。但保险类等传统金融行业的租赁需求保持稳定增长的趋势，健康险及保险科技的发展势头持续升温，推动保险行业的办公需求增加。专业服务类企业的租赁需求稳定上升，在全年1000平方米以上的大宗租赁成交中占到39%。虽然品牌联合办公在青岛的一级和二级租赁市场均有发展瓶颈，但本土运营商则保持积极扩张，推动灵活办公市场渗透率上升至0.9%。新媒体等新经济类企业异军突起，成为新增需求亮点。

随着供应量的增加，岛城办公楼租金有下降趋势。截至2019年第四季度，整体及甲级办公楼租金分别同比下降4.7%和4.8%，创2010年以来最大降幅。但租金下降也带动了办公升级需求，全年近五分之一的租赁交易来自于企业从乙级向甲级搬迁的升级，较2016年提升5%。

零售地产市场飞速发展

在零售地产市场方面，新增供应于年底在郊区商业市场集中释放。 2019年青岛零售市场核心商圈供应增速放缓，但年末有34万平米的新增供应集中释放于城郊区域。近几年，随着产业和人口向西海岸、高新区、胶州、即墨等区域扩散，加之基础设施的引导，使得郊区城镇体系迅速发展成熟，多因素促进零售商业向郊区下沉。预计到2025年，青岛郊区商业市场存量将占到整体市场规模的43%。

具体到行业方面，餐饮服饰类精细化突围，家居教育类多元化扩张。2019年青岛优质零售地产市场整体净吸纳量为47.6万平方米，较去年增加了18万平方米。从全年的需求表现来看，时尚类、餐饮类、生活类品牌仍是市场上比较活跃的主体。餐饮类约占租赁年成交量的23%，但扩张意愿呈现两极化和精细化趋势。客源稳定且需求面积较大的正餐类餐饮普遍在街区商业或裙楼底商项目寻求扩张；而服饰类品牌近几年受电商冲击较大，整体扩张趋势放缓。 王寿林

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