“卖房搭地” 转让效力如何认定？

案情简介

原告刘某红、刘某会与被告袁某同属国胜乡大毕村村民，三人系亲戚关系。1999年7月1日，盐边县政府向刘某全颁发《土地承包经营权证书》，刘某全与妻子张某、女儿刘某会、孙子刘某红为承包人。2007年，刘某全将房屋卖给袁某，约定其所有的“刘家河坝”2.04亩田地由袁某耕种。三、四年后，由于刘某全年老无法管理其所有的“对门坡”3.35亩林地及另案承包的1亩林地，经村组协调后，由袁某接手管理刘某全“对门坡”林地。其后，张某、刘某全分别于2011年、2014年去世。袁某一直耕种刘某全的所有土地。

2016年，新一轮农村土地确权开始后，袁某认为自己花钱买了刘某全家的房屋，在买房时与刘某全口头约定转包刘某全的土地，且一直在耕种，故这些土地的经营权应确权给自己。刘某红、刘某会认为卖房时因刘某红年纪还小，双方口头约定是袁某帮忙耕种，待刘某红有能力耕种时无条件归还，要求村组将土地经营权确权给自己。对此，双方争执不下。刘某红、刘某会诉至法院，要求被告返还承包的“刘家河坝”田地2.04亩、“对门坡”林地4.35亩。

审理结果

法院判决“刘家河坝”田地2.04亩由刘某会、刘某红耕种经营；“对门坡”林地4.35亩由袁某耕种经营。

法官评析

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，这是基于土地的所有权属于集体所有和国家所有，同时规定“土地使用权可以依法转让”。但在农村地区，因文化程度限制，村民对转让和买卖两种法律术语难以解释区分，通常混同使用。农村买卖房屋时，卖方一般会同时将承包的土地交给买方耕种即“卖房搭地”，单独买卖房屋的情况较少，但在购房合同中只写明房款价值及交由买方耕种的承包地范围，不会写明土地的流转形式。涉及买卖承包地的行为依法被确认无效后，要求返还承包地、赔偿损失等此类案件多有发生。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人应签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换等其他方式流转的，应当报发包方备案”。

在进行“卖房搭地”交易时，应约定明确卖房者土地流转采取的是转让、转包、互换、出租或是其他的具体形式，并按照法律的规定经发包方同意或备案完善相关手续后签订书面合同，这样才能最大限度杜绝此类纠纷的发生。（盐边县人民法院 沈馨）

新闻推荐

拒不执行还辱骂干警 盐边男子摊上事

12月6日，盐边县法院以拒不执行判决罪判决被告人李某有期徒刑1年，缓刑2年。这是该院严惩失信被执行人，审理的首例拒不执行判决罪案件。周某诉李某财产损害赔偿纠纷一案，经该院审理判决被告李...

盐边新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是盐边县这个家。