未按约定履行义务 需各自担责

案情简介

被告某某系小区业主。2011年1月，该小区业主委员会与原告某物业公司签订物业服务合同，约定该物业公司为小区提供物业管理服务，物业服务费住宅每月0.52元/平方米；逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用3%加收违约金，合同期限自2011年1月20日至2014年1月19日止。合同履行期限届满后，原告继续履行物业服务合同义务至2015年1月19日。2015年1月，该小区业主委员会与原告续签物业服务合同，合同载明经小区业主代表总数三分之二以上通过同意双方续签合同，合同期限自2015年1月20日起至2018年1月19日止。自2011年7月19日起至2018年1月18日止，被告接受原告提供的物业服务，但欠缴物业费。故原告要求被告支付物业费4180元、违约金1254元。

审理结果

经审理，法院依法判决如下：一、被告某某应于本判决生效之日起十日内支付原告某物业服务有限公司物业服务费4180元；二、驳回原告某物业服务有限公司的其他诉讼请求。

法官评析

原告某物业公司与该小区业委会签订的物业服务合同及续签的物业服务合同均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对该小区业主具有法律约束力。原告按合同约定为该小区提供了物业服务后，有权向小区业主收取物业服务费，故被告应当向原告支付2011年7月19日至2018年1月18日期间的物业服务费。被告认为原告存在小区安保配备不达标、不尽职，未能处理小区下水道堵塞等物业服务不到位的情形，其不应交纳物业服务费。物业服务费是小区全体业主获得物业服务的保障和前提之一，业主在实际接受物业服务企业所提供的物业服务的情况下，个别业主宜以小区整体的物业服务获得保障为考虑的前提。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业费。

关于违约金，案涉合同虽然约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但合同中未明确约定物业费收取的具体时间，系当事人就履行方式、履行期限等内容没有约定或者约定不明确，且事后不能达成补充协议的情形。且被告的陈述及提供的照片能够说明原告在某一时间、地点的物业服务状况确实存在瑕疵，使部分对物业服务概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满，但双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷。综上，法院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。

（仁和区法院 徐琼）

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