住宅专项维修资金怎么用？ ——市房产维修资金管理中心详细解答

□本报记者 江潇 

近期，市房产维修资金管理中心（以下简称市维资中心）多次接到某小区业主提出住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用申请。由于该小区建成年代久远，屋顶防水层有所损坏，导致部分楼栋屋顶出现了不同程度的渗漏。雨季即将来临，业主们担心屋顶漏水影响居住，故申请使用维修资金对屋顶进行维护修缮。

为尽快解决业主需求，为业主提供方便，减少业主办事跑路的程序，市维资中心在业主进行电话咨询时就将维修资金使用申请办理流程一次性告知业主，并预约上门进行现场查看。在查看现场的过程中，市维资中心再次提醒业主在维修资金使用申请中的注意事项，例如，在征求业主书面意见时，应向业主详细说明维修内容、维修资金列支范围及维修预算价格；比选施工单位及施工方案，选择最优方案；在施工合同签订中注意预留质量保证金等。现该小区大多数屋面维修工程已竣工验收，并完成了使用备案及工程款拨付。

然而，在维修资金使用申请过程中，该小区部分业主提出使用自己的维修资金对家中给水管、电线等进行维修。市维资中心工作人员根据国家、省相关政策文件对维修资金使用范围的规定，对业主进行了维修资金政策宣传，告知业主维修资金仅用于共用部位及共用设施设备的维修，家中的给水管、电线等维修不属于维修资金的使用范围。

为了使广大业主更加了解维修资金的使用范围及使用流程，市维资中心对攀枝花市维修资金使用相关政策程序进行了详细解答。

一、什么是维修资金？

维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。一般来说，共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

不少业主提出，使用维修资金用于小区供水、供电等维修。依照法律法规或合同约定，应当由相关单位承担供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，不得使用维修资金。

二、维修资金的使用程序

当遇到住宅共用部位、共用设施设备需要维修，且该楼栋维修资金已交存到市维资中心专户管理的，业主可通过电话或直接到市维资中心提出拟使用申请。经市维资中心现场查看，确认该楼栋拟维修项目属于维修资金使用范围后，该维修项目使用维修资金按照以下程序进行： 

（一）提出使用方案

物业服务企业、业主委员会、相关业主根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案。

维修资金使用方案的内容应包括：维修工程造价的预算情况、施工方案及实施时间、工程预算书及工程合同、维修施工单位的比选方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围和分摊方式等。

（二）维修施工单位的选择

工程造价预算编制完成后，业主委员会、相关业主可自行或其委托的物业服务企业通过公开、公平、公正的竞选方式选定维修施工单位；维修工程项目较小的，为节约费用，业主委员会或相关业主可采取简易方式，选定维修施工单位。

维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。

（三）业主决策

维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。维修资金使用方案可由工程造价咨询机构进行评估。

（四）审核备案

业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位，持维修资金使用方案、业主大会决议或业主书面同意等必要材料到市维资中心办理维修资金使用备案。

（五）工程款的预拨付

市维资中心根据审核通过的工程承包合同约定，书面通知专户管理银行划拨预付资金。预拨付金额原则上不超过预算金额的50%。

（六）现场签证

建筑区划内的共用部位、共用设施设备维修工程实行现场签证制度。相关业主代表或其委托的物业服务企业应当参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额较大的维修工程，可由业主大会决定聘请工程造价咨询机构代为现场签证。

（七）竣工验收

工程竣工后，申请人凭工程决算单、费用结算票据、由业主委员会或者维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意签署的验收审核意见等资料向管理机构备案。

备案后，由市维资中心书面通知专户管理银行拨付扣除质量保证金的剩余决算资金。

（八）质量保修

维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主审核意见等相关资料，向市维资中心提出申请并备案，市维资中心方可书面通知专户管理银行拨付工程质量保证金。

维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。

三、常见政策答疑解惑

市维资中心在日常工作中也接到很多业主对维修资金使用程序的咨询。针对业主所提出的疑问，记者对市维资中心进行了采访，现梳理一部分进行解答。

（一）维修资金使用方案为什么要确定工程预算价格并征求业主书面意见？

维修资金的使用遵循“方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则”。由于维修工程施工单位的选择是市场行为，不同的施工单位对同一维修工程的施工方案及工程预算价格可能有所不同，所以维修资金使用方案的内容中包括维修工程造价的预算情况。在征求业主对维修资金使用方案的书面意见时，不仅是征求业主是否同意维修的意见，更主要是征求业主是否同意拟使用多少维修资金用于维修什么项目的意见。

（二）业主委员会或相关业主在申请维修资金使用时需要做哪些事？

由于住宅共用部位、共用设施设备需要维修时，所涉及的业主较多，无法由业主本人经办维修资金使用的相关事宜，所以由业主委员会或相关业主申请维修资金使用。

业主委员会或相关业主需要做以下事项：1.向市维资中心提交使用申请；2.制定拟使用维修资金方案；3.征求拟使用维修资金列支范围内全体业主对维修资金使用方案的书面意见，并作意见统计；4.与施工单位签订维修合同，并对相关材料进行公示；5.组织施工；6.组织对维修工程项目进行竣工验收；7.将相关资料提交市维资中心办理维修资金使用备案和拨付工程款手续。

（三）屋顶维修为什么和非顶层的其他业主有关呢？

部分业主误认为，屋顶发生漏水不该由除顶层外的其他楼层的业主共同承担维护责任。需要强调的是，住宅的共用部位是由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及之结构相连的非住宅业主共有的部位，其中包括屋顶、户外的墙面、楼梯间等。所以，屋顶漏水属于该楼栋全体共同承担的维护责任，属于维修资金使用范围。

最后，市维资中心提醒广大业主，住宅共用部位、共用设施设备的更新、维修、改造是为了确保房屋的正常使用，当住宅共用部位、共用设施设备需要进行维修、更新、改造时，小区业主委员会或相关业主是维修资金使用申请主体，小区各业主应予以积极支持。市维资中心除做好已归集到市维资中心管理的维修资金的安全工作，也同时做好维修资金的管理服务工作，竭尽全力做好相关政策解释宣传引导工作。如果业主对维修资金相关政策还存在疑问的，欢迎拨打市维资中心服务电话8880151进行咨询。

市维资中心工作人员在某小区查看现场，协助业主研究维修工程施工方案。

市维资中心工作人员查看供电维修情况。

市维资中心工作人员与属地政府相关工作人员在某小区共同查看现场，向业主讲解维修资金使用申请中需要办理事项。

(市房管局供图)

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