拆迁时承租人依法享有补偿权利

案情简介

2009年1月，原告杨某与被告文某某签订《房产承租协议》，文某某将其承包的13亩果园、房屋及附属设施出租给原告。原告在承租的土地上开业经营农家乐。随着经营的扩大，原告陆续在原土地上修缮、扩建了房屋及部分附属物。

2013年1月1日，某村民小组与文某某等人签订《某村民小组荔枝基地承包合同》，将该小组其中13亩荔枝基地包给文某某种植。2015年7月，因该区某项目建设，原告经营的农家乐所在区域的土地、房屋及附属物在拆迁范围内。

在得知拆迁情况后，2015年12月，原告与文某某又签订了续租协议，约定：若国家征用，租赁协议协商解除，双方所建房屋赔偿归双方各自所有等。

2016年1月6日，原告与文某某签订了《某某农庄房屋实际分配协议》。2016年3月22日，文某某与某镇政府签订《房屋及地面附着物补偿协议书》，约定文某某总计补偿、奖励金额为665391.4元。补偿协议签订后，某镇政府向文某某支付了补偿金399552.34元，并对果园及“某某农庄”农家乐的会议室屋顶进行了拆除。2016年7月29日，某地矿勘测有限责任公司到“某某农庄”农家乐，对漏测的项目进行了复核，漏算补偿金共计2436元。

杨某向法院提起民事诉讼，请求判决文某某及某镇政府连带支付原告各项损失885287.2元。

审理结果

法院判决：被告文某某向原告杨某支付拆迁补偿款111141.5元；被告某镇政府支付原告杨某拆迁补偿款2436元；驳回原告杨某其他诉讼请求。

法官评析

这是一起典型的因拆迁补偿引发的纠纷，原被告主要争议以下几个问题：

某镇政府与文某某签订《房屋及地面附着物补偿协议书》是否侵犯了原告的合法权益？本案中，根据某镇政府提交的证据，其实施征地拆迁工作具有相关的法规和文件依据，原告未向法院提交证据证明其征地拆迁工作违法。文某某作为被征地拆迁的法定主体，根据公示公信的原则，某镇政府与其签订补偿协议并无不当。原告作为承包经营人，只是在文某某原有财产的基础上进行了部分修缮和扩建，其并非法定的权利代表，也非主要权利所有人。根据审理查明的事实，双方在承包协议中，已经约定了若遇国家征用时财产的分配方式，并随后签订了《某农庄房屋实际分配协议》，故双方签订的上述协议才是原告权利、义务的来源，但不具有公示公信的效力，原告应当按照协议的约定向被告文某某主张权利。因此，原告主张的某镇政府与被告文某某签订《房屋及地面附着物补偿协议书》侵犯了自己财产权的理由不能成立。经法院释明后，依法变更本案案由为合同纠纷。

《某农庄房屋实际分配协议》的效力应当如何认定？本案中，虽然原告与文某某于2015年签订的租赁协议中租金金额与实际执行的租金不一致，但该协议系双方真实意思的表示，并未损害他人及国家利益，也未影响租赁合同的实际履行，法院对双方存在租赁关系的事实予以确认。原告在文某某原有房屋及附属设施的基础上进行了部分修缮、扩建，双方于2016年1月签订的《某农庄房屋实际分配协议》系双方对财产权属的分配，系双方当事人的自愿行为，亦未损害国家及他人权利。文某某认为分配协议系受欺骗才签订，无证据证实，法院不予采信。原告作为部分财产的实际所有人，应当依据协议享有获得拆迁补偿款的权利。

补偿款应当如何计算和分配？某某农庄经第三方某地矿勘测有限责任公司实地测绘，调查测绘平面图及补充漏测证明该漏测部分，某镇政府未计入补偿清单中，虽然该部分款项不属于合同纠纷处理范围，但为减轻当事人的诉累，法院予以一并处理，该部分款项可由某镇政府直接支付给原告。原告承租的果树系某村民小组承包给文某某经营，但文某某不具有果树所有权，不具有处置果树所有权的权利。虽然租赁协议载明“出租期间13亩果园归原告杨某所有”，其实质系果树经营管理及果实收益权归原告所有，且租赁协议中约定，若遇到国家征用，租赁协议协商解除，原告要求支付果园损失法院不予支持。原告的广告牌不属于文件补偿标准范围，原告可自行拆除。原告要求被告支付广告牌损失的诉讼请求法院不予支持。原告与文某某均认可双方自2016年1月解除了租赁合同，这符合双方承包协议中关于“若遇到国家征用，租赁协议协商解除”的约定，故原告要求被告支付2016年4月至10月期间自行估计的停产停业损失无事实和法律依据，法院不予支持。其他财产补偿法院根据双方签订的《某农庄房屋实际分配协议》及查明的事实，并按照文件及相关政策的补偿标准计算原告应获得补偿款。最终，原告应当获得补偿款共计113577.5元。被告某镇政府向文某某支付的补偿款399552.34元中包含了原告应得的款项111141.5元，故文某某应当将该款支付给原告。

（仁和区人民法院民事审判第一庭李琳)

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