网上签约和合同备案有何区别？

（图表由市房管局提供）□本报记者 程桂英

自去年攀枝花市出台《攀枝花市推进危旧房棚户区改造和促进房地产平稳健康发展的实施意见》后，很多市民前往楼盘项目看房买房，他们都明白能否享受到购房补贴政策，但却不清楚如何与开发企业进行商品房预售合同网上签约及备案的流程和细节。

网上签约（以下简称“网签”）和合同备案是一样的吗？网上签约及备案有哪些流程？需要注意些什么？签完购房合同多久能备案？如何才能拿到备案表？针对市民的这些疑惑，记者进行了采访。

网签和备案有区别

商品房网上签约备案系统是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络交易管理平台。

从定义上看，网上签约是购房者与开发企业双方在房地产管理部门的商品房网上签约备案系统上对商品房买卖合同内容进行确认，并将纸质合同打印出来双方签字认可的过程，合同签订后即具备法律效力。而网签过的房屋，在没有撤销前，是无法再次进行网签的，一定程度上避免了开发商一房多卖，是房地产管理部门一种行政管理手段，即简化了交易程序，让房地产交易透明化，又能充分保护购房者的合法权益，有利于商品房市场的规范和良性发展。

备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发企业在取得商品房预售许可证后向房地产管理部门备案预售房屋信息，面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后，在房产管理部门备案确认，面向社会公示，即本文所指的备案。

从办理时间上看，网签是在开发商已经取得了商品房预售许可证，且购房者也满足购房资格，完成选房后，双方在房地产管理部门建立的商品房网上签约备案系统进行网签。备案是在签约之日起30日内由开发商统一去房地产管理部门办理备案手续。一般来说，网签在前，备案在后，备案以网签为前提。

从法律效力上看，备案是根据我国建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

两者的共同作用是，防止一房多卖，要注意的是网签是商品房备案的第一步程序，同时网签备案的《商品房买卖合同》也是办理最终产权的依据。

网签及备案注意事项

商品房网签与备案需要注意哪些内容呢？首先，建议一般的商品房买卖采用由四川省住房和城乡建设厅及四川省工商行政管理局联合制定的《商品房买卖合同》规范文本，并按照文本中所列条款逐条逐项认真进行填写，注意合同条款内涉及双方的权利和义务是否对等。同时，还一定要审查好开发商是否具有商品房预售许可证，有了商品房预售许可证，通常开发商就具有土地使用证、规划许可证还有建设工程许可证等，这是买房后能否办理产权证的关键。

购房者还需注意的是，面积确认及面积差异处理也非常重要。无论是选择按照建筑面积还是套内建筑面积为依据进行面积确认还有面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时处理的方式。与此同时，合同内一定要确定交房日期。因资金或者其他原因造成的延期交房是常有的事，开发商有可能在交房日期条款中适用一些模糊语言，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等语言，造成交房日期模糊不清。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任，维护购房者自身的合法权益。

另外，在签约时需要注意，对于开发商提出的而自己认为不合理的条款，一定要提出自己的修改意见，进行协商，如果认为自己的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。

需要提醒市民的是，已网签的商品房不能单方面撤销签约，同样已备案的《商品房买卖合同》不能单方面撤销备案及更改合同内容，如果要解除合同或变更合同内容，买卖双方需持有效证件及相关登记材料到市房管局商品房备案窗口申请办理撤销合同或更改原合同备案业务。备案撤销后，该套房屋即恢复可售状态。已完成备案的商品房，购房人持《商品房买卖合同》文本及商品房买卖合同备案表等材料可向登记部门申请办理房屋预告登记。

网签及备案流程

攀枝花市开发企业在取得商品房预售许可证后，应向市房管局申请办理商品房网上签约备案系统用户认证及开通手续。购房者在购房时，与开发商一起拟定正式合同内容及补充条款，明确双方的权利和义务。双方就合同条款达成一致后，开发企业在网签系统上签订商品房买卖合同并提交成功至待审核状态，即完成该商品房合同的网上签订。

网签后，开发企业应通过网签系统联机打印网上签订的商品房买卖合同，买卖双方共同在书面合同上签字（盖章），双方签字盖章生效后的合同需返给购房人一份，同时商品房网上签约备案系统会在预售楼盘表内标示该房源已网签待备案。

备案时，开发企业需持《商品房买卖合同》、购房人的购房资金监管证明，向市房地产管理局商品房备案窗口提出备案申请。市房管局商品房备案窗口根据提交的申报材料进行核验，审核通过后，出具商品房买卖合同备案表。

购房人可凭合同编号及合同密码在市房管局官网http://www.pzhfc.gov.cn/上查询该房屋的备案信息。合同密码由购房人网签时自行设置（注：合同初始密码是购房人身份证后6位）。开发企业将市房管局出具的商品房买卖合同备案表返给购房人，至此预售商品房网签备案手续全部完成。

网签后多久能拿到备案表

有的购房者会有这样的疑惑，为什么办理网签很久了，却迟迟不能备案？网签后没有备案，有很多原因。

首先，商品房买卖合同必须在双方签订合同文本后，由开发企业将相关资料送至房管局商品房备案窗口备案后才能生效，由于开发商报送资料的时间不固定，办理日期也各有不同。正常情况下开发商为了提高效率，一般不会逐户办理，而会采取分批集中办理的形式，这样就致使买卖合同的备案时间不固定，个别买房者的备案时间会相应延后。如果购房款尚未纳入房管部门资金监管系统，或者购房款在纳入资金监管过程中遇到一些问题，未取得购房资金监管证明等等情况都可能导致备案延后。

如果购房者是按揭购房，在合同完成备案以后要将客户所有贷款资料递交给相关银行进行审核，还需要办理抵押贷款手续，手续全部完成以后，才能拿到购房合同和备案表。如果已经备案成功还是拿不到备案表，可以向开发商要求告知备案号，直接在市房管局网上查询相关的备案信息。

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