签订农村房屋买卖合同 不符合条件属无效合同

案情简介

王某家住米易县攀莲镇，赵某家住米易县草场乡。2012年12月28日王某与赵某签订了《房屋转让协议书》。双方约定：王某自愿将其所有的一栋260平米的住房，连同两块200平米的自留地转让给赵某，共计147980元。协议中还规定：签订协议当天，赵某必须支付20000元定金给王某，剩余的127980元，应于2013年3月15日前一次性付清。若王某违约，除双倍返还赵某定金外，还应每天按房屋总价的1%向赵某支付违约金；若赵某违约，王某可不退还定金，且赵某每天按房屋总价的1%向王某支付违约金。

《房屋转让协议书》签订当日，赵某支付王某20000元。之后两人却因无法办理房屋产权证而发生纠纷。为此，赵某诉至法院，要求依法判令双方签订的《房屋转让协议书》无效，同时要求王某返还20000元定金。

审判结果

经审理，法院依法确认赵某与王某签订的《房屋转让协议书》无效，判决王某返还赵某20000元的定金。

法官评析

本案争议的焦点是王某和赵某签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。该协议条款具体、明确，双方民事权利义务清楚，系双方真实意思表示，可以成立。但合同成立不等于合同生效。

协议内容表明，双方转让的不仅是王某的私有房屋，还涉及其农村宅基地和由其承包的集体所有的自留地。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。并且任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。

另外，虽然农村房屋作为私有财产可由村民自由处理，但农村房屋买卖势必导致宅基地使用权主体的转移。且王某转让的房屋宅基地未经政府审批许可转让，而是以转让私有房屋的名义私自将房屋连同宅基地进行了转让。因此，王某和赵某签订的协议是无效的。

如果转让房屋协议双方都是本农村集体经济组织的成员，且受让房屋及其宅基地的一方不违反“一户一宅”的法律规定，同时获得农村集体经济组织同意并经土地管理部门的审批许可，那么双方签订的转让合同是可以成立并生效的。故法院依法作出上述判决。 

（米易县人民法院 蒙长林）

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