妻子单方签协议 丈夫明知亦有效

案情简介

刘某（甲方）有一套住房准备出售，张某（乙方）受其妹李某之托准备买房。2006年3月20日，双方签订了一份协议，约定：“甲方售桥东街33-1号二室二厅房屋一套于乙方，售房价为8.5万元，现乙方先预付购房款4万元。待甲方交房时付清余款。”甲方签字为刘某，乙方签字为张某，而不是实际购买人李某。当日，张某以李某的名义付款4万元给刘某。同年10月16日，刘某、徐某（二人系夫妻关系）与李某一起到米易县房地产管理所将房屋产权过户给了李某，但过户后李某未持有该房屋新的产权证，新产权证仍在刘某、徐某手中。后房地产管理所以签订协议的主体是张某，实际办理过户的主体是李某为由，从刘某、徐某处将李某的房产证收回并注销。出卖人刘某也未履行给付房屋的义务。李某遂向人民法院提起诉讼，要求刘某、徐某履行《售房协议》将桥东街33-1号房屋过户并交付给李某使用。

判决结果

经审理，法院依法判决刘某、徐某在判决生效后三十日内履行《售房协议》，将桥东街33-1号房屋交付李某使用，并将房屋产权过户给李某。

法官评析

《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，张某代表李某与刘某签订的《售房协议》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，故协议有效。

协议签订后，李某按照协议的约定给付了购房款4万元，刘某、徐某与李某到米易县房地产管理所办理了房屋过户手续。虽然过户后的房屋产权证被房管所注销，但是双方共同到房管所办理过户手续这一行为表明了刘某、徐某对于李某是房屋的实际购买人这一事实是明知的，同时还表明了出卖房屋这一行为是刘某、徐某的共同意思表示。根据《婚姻法若干问题解释一》第十七条关于“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，李某请求交付房屋的权利受法律保护，其诉讼请求应得到法院的支持。

（米易县人民法院 杜伟）

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