高尔夫风光不再 牧马山别墅褪色

《高尔夫楼盘之殇》追踪报道

● 小城镇支撑不了“高大上”● 开发商不愿养销售团队● 楼盘销售难找营销代理商● 销售难，路程远，销售员不愿去牧马山

6月5日，本报房产周刊推出《高尔夫楼盘之殇》专题报道，聚焦了成都高尔夫球场周边楼盘的生存现状，揭示了高尔夫球场过去是一些别墅楼盘的“卖点”，现在却成为楼盘的“鸡肋”。

那么，在成都最早最正规的高尔夫球场牧马山区域——四川国际高尔夫球场周围，10余年来开发的别墅群的情况又如何呢？6月12日，记者前往牧马山片区实地采访发现：该区域不仅新建别墅滞销，而且老盘入住率低，众多二手别墅更是在“贬值”——

□本报记者 姜必刚 周显彬 文/图

别墅滞销“封盘整修”迫不得已

牧马山，距离成都南二环仅20余公里，这里有山有水，靠近108国道大件路，这是成都以往连接川西南地区的交通要道；这里更有四川最早最正规的高尔夫球场，因而被众多开发商视为开发高档别墅的“宝地”，早在2000年就进入开发期，10余年来开发了维也纳森林别墅、牧马山·易城、中航·云岭、萨尔茨堡、南洋国际庄园、置信·牧山丽景、金科·廊桥水乡等知名别墅，其中不少项目还有房源在售。

据了解，牧马山片区建成的和在售的别墅楼盘超过20个，包括独栋、叠拼、联排等各种类型产品，属于成都最成规模的别墅区。在别墅市场整体趋冷的大环境下，这个曾经引领成都乃至西南市场的首席别墅区目前举步维艰。除了一些在售项目销售缓慢之外，还有一些新项目甚至不敢开盘。比如牧山高地，地处牧马山的高处，有着“一览众山小”的地理优势，其西侧就是数个知名别墅项目。记者12日在现场看到，该项目已基本建成，数栋别墅外立面已经成型，但楼盘现场除了少量的道旗之外，没有任何销售信息，整个项目处于无人看管的状态。

记者在采访中发现，类似这种情况的项目并非个例。除牧山高地之外，还有新加坡吉宝的别墅项目，被一条路分为南北两个部分，南面的项目已基本完工，北面的几栋别墅也已基本成型，但在成都楼市却一直没有该项目的消息。另外一个比较有名的项目则是北大资源·溪山樾，售楼部现场留守人员告诉记者，该项目已于5月底“封盘”，估计8月重新开盘。至于“封盘”原因，留守人员表示：“老板对产品不满意，要重新改造。”对此，附近别墅项目售楼员的评价则是：“他们第一次做别墅，不懂！”她还说，“溪山樾没有自己的销售团队，而代理公司往往不愿接手。”在成都楼市，楼盘难找代理商的情况并不多见。

这些“封盘”不动或者销售冰冻的项目，距离置信·牧山丽景其实并不远，大概2-5分钟的车程。三盛·翡俪山的售楼员则称自己卖得最好，记者在其售楼部现场看到，该项目后期产品其实是多层电梯洋房，一跃二、三跃四、五跃六设计，户户带花园，的确比较打动人，而且单价仅7000元/平方米左右。

投资贬值二手别墅销售遭遇冰点

新盘销售受阻，二手别墅销售情况又如何呢？看过牧马山南段的10余个别墅项目之后，记者专门前往花源镇——牧马山片区的市政生活服务中心，从主干道看，市政环境还不错，但开车驶过几条街，几乎没有找到高档购物、餐饮、娱乐等场所，也缺乏高端医疗服务等设施。除了中午时分，该镇一所职业技术学院的学生陆续出来就餐外，明显感到场镇的人气不足。

在一条略显破旧的街道上，我们发现两家房屋中介店，一家是21世纪置业的牧马山加盟店。在店内的交谈过程中，该店一业务骨干吕宏告诉记者，他们店开业两年多了，目前有500多套二手别墅房源，但两年来只成交了20多套二手别墅，另外代理的一个新盘成交了30余套别墅，“感觉还不错，公司经营能维持起走”。在他看来，牧马山别墅近来一直处于低迷状态，“不仅新盘难卖，二手别墅也多是亏本卖，大多急于出手。”

在牧马山北面的胜利镇附近，知名专业机构中原地产在萨尔茨堡有个门店，开业一年多来，一二手联动也仅仅销售40余套别墅。销售人员告诉记者，目前区域内还有6000元/平方米的独栋别墅放盘出来，“基本上就和当初的购入价差不多。”至于叠拼别墅，目前单价5000元/平方米左右的都有。21世纪置业的吕宏推荐的金科·廊桥水乡、置信·牧山丽景、龙湖·长桥郡等项目房源，都有比较大程度的优惠，而这些别墅基本上都属于亏本出售。

一般来说，别墅有较强的保值增值功能，但是从目前情况来看，牧马山别墅连保值都堪忧。在吕宏手上有一套置信·牧马山丽景一期的房源，目前挂牌价220万元，这个价格和当初的购买价差不多，虽然价格貌似持平，但结合七八年来的资金成本和通货膨胀，“这套房子业主至少亏了100万元。”而这样的情况并不是孤例。中原地产相关人员也介绍，包括牧马山·易城、维也纳森林、中航·云岭这些房龄在5-10年之间的别墅，这种情况很普遍。据了解，几个别墅项目当初售价约为4000-5000元/平方米，至少5年过去了，目前价格多在6000-8000元/平方米之间，远远赶不上物价的涨幅。

入住率低牧马山别墅少人气

为什么牧马山别墅滞销，多数二手别墅出现贬值情况？

21世纪置业牧马山店吕宏表示，“主要原因在于小城镇支撑不了‘高大上\’人群所需，牧马山居家生活不方便，区域总体入住率太低。”他还告诉记者，由于距离成都市区较远，公司想招聘业务员都不容易，他们现有业务员除双流本地的外，集体租房住在花源镇。

在南洋国际庄园这个交房已数年的楼盘，记者进出其间，几乎就没有遇到过其他车辆和客户，其新一期产品也少人问津，临湖最好的现房别墅仅卖出两三成。在其他几个别墅项目走访过程中，记者也遇到类似情况。吕宏告诉记者，在牧马山片区中，维也纳森林别墅的入住率接近50%，是所有别墅项目中最高的，“因为该项目开发得早，几乎把双流当地所有有权有势的人都吸引了过来。”至于后来的置信、龙湖和金科的项目卖得相对较好，主要都吸引的外地人，包括两三成的重庆人。

在中原地产萨尔茨堡店，业务员给记者建议，购买二手别墅维也纳森林别墅是不错的选择，并提供了两套房源信息，经与业主联系同意，业务员带领记者一行进入维也纳森林别墅社区，尽管是牧马山区域入住率最高的别墅，记者在其间走访时几乎没有遇到别的业主，业务员表示，“可能是下雨的缘故”。的确，过去10来天，成都雨下个不停，牧马山当天淅淅沥沥。

（文中吕宏为化名）

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